胡景暉：與去年同期相比，今年北京第一季度租金，漲幅已經(jīng)超過了20%，場館周邊的漲幅有可能高達(dá)40%-50%，有不少投資者已經(jīng)提前收回了比賽場館附近出租的房產(chǎn)，甚至有人認(rèn)為，8月8日以后，單日的日租金會是現(xiàn)在的10倍以上，其實(shí)這已經(jīng)有些過度了。

深圳和上海這些城市，房屋租金價格整體還是比較平穩(wěn)的，上海國際化程度高，涉外租賃比例大，租金本來就高，而廣州、深圳毗鄰港澳，港澳同胞的需求更多一些，高租金也在情理之中。

邵海鷹：既然鄰近比賽場館周邊的房價都漲了，要來北京看奧運(yùn)的話，不如選擇軌道交通附近的房子，無論是酒店，還是普通的住宅，交通非常發(fā)達(dá)，看奧運(yùn)會比較方便，但租金價格肯定會便宜得多。

李南：房價是越等越漲，現(xiàn)在租金也開始上漲，月租金比房價，是衡量出租收益率的一個指標(biāo)，有點(diǎn)像市盈率，現(xiàn)在這個比率是多少？

胡景暉：其實(shí)就是市盈率。合理的月租售比應(yīng)該1比250或者1比300之間，之前比較低，但現(xiàn)在可能是1比400，甚至是1比500，也就意味著一年的投資回報率可能才0.25%。

比如，月租金4000元，一年房租收入4萬8千元，扣除其他各種費(fèi)用，收益大概是4萬，如果出售房產(chǎn)，價值160萬，是1比400的一個概念，這也就是說投資者如果用出租投資，收回投資大概需要40年。

李南：0.25%還不如銀行一年期存款。

胡景暉：是的。但是之所以租售比偏離這么大，是很多投資者并不是想獲得租金，這就像炒股票不是為了分紅，而是想賺價差。

李南：住宅、商鋪、寫字樓，哪種投資收益率比較高？

邵海鷹：我認(rèn)為收益最高的是商鋪，其次是寫字樓，最后才是住宅。

胡景暉：我覺得可能在某些特定區(qū)域，寫字樓的收益會高于商鋪，比方說北京的雅寶路。我一個朋友最初在雅寶路賣襯衫、賣裘皮，后來很偶然的機(jī)會買了雅寶路的一間寫字樓，按租金回報的話，6年半就能收回成本，比從事服裝收益高多了，這對他本人也是一個不小的啟發(fā)。所以，從這個角度上講，寫字樓可能收益會更高些。

李南：選擇怎樣的商鋪才會比較有好的回報？

胡景暉：獨(dú)立的鋪面最好不要選擇。獨(dú)立的鋪面一般都是產(chǎn)權(quán)式的，之前有不少將一個大商業(yè)區(qū)進(jìn)行實(shí)體分割，最后經(jīng)營失敗的案例。研究失敗的原因發(fā)現(xiàn)，其實(shí)也不是商鋪的位置不好，而是由于分割，多個小業(yè)主很難管理，缺乏協(xié)調(diào)的機(jī)制，比方說有的商鋪業(yè)主經(jīng)營內(nèi)容本來就是相沖突的，但兩家商鋪相連，最后，不單純是兩家業(yè)主虧損，整個商業(yè)區(qū)可能就毀了。

投資商鋪可以投資那些入住率比較高、相對定位也比較明確、比較成熟的社區(qū)商業(yè)，甚至是一些住宅的底商。租給便利店、SPA 美容院等，這些能算出投資回報率的比較成熟的業(yè)態(tài)，是不錯的選擇。
李南：2008年投資者做一些房地產(chǎn)投資規(guī)劃，你有哪些比較好的建議？

邵海鷹：我認(rèn)為今年投資住宅還能有不錯的收益，而投資二手房則是相對更好的選擇。

有些投資者可能猶豫，是投資一手房，還是二手房。其實(shí)投資二手房產(chǎn)生的成本低。只要付完首付，二手房就完成了過戶，投資者立刻就可以把房子租出去，雖然每月也在還月供，但是已經(jīng)有租金收益。與二手房不同，交完首付之后，一手房還有一個交房期，這個過程就比較痛苦，需要還月供，卻沒有租金，成本相對就比較高。另外，如果是一手房，買房、收房、拿到房產(chǎn)證，也需要一段時間，這個時間段里，如果發(fā)現(xiàn)好的投資機(jī)會，想把房子賣掉，由于過戶沒有完成，是不可以交易的，二手房卻很靈活。第三個方面，二手房的投資，租金是多少就是多少，收益是比較實(shí)際的，確定性很強(qiáng)，但是一手房，收益卻是預(yù)期的。

李南：我特別贊成未婚女性買二手房，工作的時候交通又方便，又有安全感，結(jié)婚之后，房產(chǎn)證已經(jīng)是自己的了。

邵海鷹：沒錯，尤其是30歲左右的未婚女白領(lǐng)，比較獨(dú)立的。買了房，買了車，婚前可以自己住，結(jié)婚之后，房子也具有投資的潛力，未婚女性有條件最好給自己先安一個比較符合自己的家。要是給父母買個房子的話，二手房也比較好。

李南：對于房地產(chǎn)投資，投資者應(yīng)該關(guān)注哪些問題呢？

邵海鷹：關(guān)注投資回報的隱性成本。投資者在計算投資回報率的時候，一定要關(guān)注一些隱性成本，他們認(rèn)為多少錢購買的房產(chǎn)，是成本，在計算收益的時候，可能很多人會去算，月租4000元，年收入就是4萬8千，實(shí)際上不是這樣，因?yàn)檫@里面會有一些隱性成本，比如說取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)，最重要的一點(diǎn)就是空置期，不可能一年12個月都租出去，這個是非常重要的。