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    在北京,400萬買什么房?
    導(dǎo)語:投資者報 朱藝 2008年購買房產(chǎn)的投資者,已經(jīng)不可能再像過去那樣短期內(nèi)獲得巨大收益,現(xiàn)在房產(chǎn)投資最好是長線操作。

    2008年端午節(jié)剛過,在北京某跨國企業(yè)擔任高管的宋先生便接到通知:3個月后他將被調(diào)任韓國總部工作兩年。為了不讓國內(nèi)事務(wù)分神,宋先生計劃把手中的股票和基金全部變現(xiàn),去投資更穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場。算下來,其股票和基金變現(xiàn)后將有400萬元左右的資金。究竟該選何種物業(yè)進行投資,這讓宋先生犯了難。

    在過去的半年多時間里,北京樓市遭遇了寒冬時節(jié)。房屋非但沒有升值,很多樓盤甚至上演了“折扣”大戰(zhàn)。在一致看好的“紅五月”,也沒有出現(xiàn)往年銷售火爆的局面。宋先生想要在這樣的條件下,做一筆劃算的投資,確實不易。盡管如此,在各色投資中,不動產(chǎn)仍然值得考慮。

    那對于像宋先生一樣的百萬級投資者來說,何種物業(yè)類型最適合?投資什么物業(yè)收益最大?投資風險何在?如何規(guī)避這些風險呢?

    獨棟別墅升值空間最大

    國家開發(fā)銀行高級經(jīng)濟學家吳志峰說:“在眾多地產(chǎn)物業(yè)類型中,具有保值性的物業(yè)才是投資成功的關(guān)鍵,而其中別墅無疑是最佳選擇。擁有400萬元現(xiàn)金的投資者,可采取一次性付清的方式購買雙拼或聯(lián)排別墅,也可采取貸款的方式購買總價在1000萬元以下的獨棟別墅。”

    建設(shè)用地的叫停使得別墅走上了“供不應(yīng)求”之路。“更關(guān)鍵的是,除非政策改變,否則這種局面將持續(xù)加劇。”中廣信副總經(jīng)理韓昆告訴《投資者報》。

    調(diào)查顯示,2007年北京別墅新增供應(yīng)面積比前一年下降40%,成交均價則上漲近60%,在中央別墅區(qū),別墅售價甚至比一年前上漲了一倍。

    到2008年,盡管受房地產(chǎn)市場整體萎縮的影響,別墅價格并沒有顯著提高,但供應(yīng)量卻進一步“縮水”: 1~5月北京別墅供應(yīng)項目只有70多個,而去年同期市場在售別墅項目為95個。與此同時,別墅的需求量卻在不斷增加。

    韓昆認為:“如此明顯的稀缺性凸顯出別墅的投資價值。在各種別墅類別中,獨棟產(chǎn)品的升值空間最大。”

    截至2008年6月10日,北京新增別墅項目中純獨棟別墅僅為1000余套,這一數(shù)字在未來還將繼續(xù)減少。CBRE研究部董事覃曉梅亦有同感:“占地面積較大的獨棟別墅應(yīng)該是最具長線投資價值的產(chǎn)品。”

    目前,在主流別墅區(qū)聯(lián)排和雙拼別墅售價在300萬/套~500萬/套,400萬元的資金完全可以進行別墅投資并有較大選擇空間。位于北六環(huán)與立湯路交匯處東北角的灣流匯別墅為獨棟別墅,其均價為每棟400萬元。

    如果選擇分期付款,400萬元級的投資者完全可以對價格適當?shù)莫殫潉e墅進行投資。總價為900萬元左右的壹千棟,其地理位置和獨棟的招牌也吸引了大量的買家。

    供應(yīng)缺口的增大導(dǎo)致別墅售價一路看漲。目前獨棟別墅的市場均價為22181元/平方米,比去年同期上漲了73.47%,價格漲幅超過百分之百的項目并不少見,如湯HOUSE,現(xiàn)均價15000元/平方米,比2006年同期上漲111.27%。

    中央別墅區(qū)的月平均租金已達到4000美金,而其他位置較好的別墅區(qū)租金回報率也在8%左右。更值得期待的是別墅的升值前景,隨著供求矛盾的加劇和千萬級別墅的風行,普通別墅的價格也將水漲船高。

    韓昆建議:“在具體項目的選擇上,還應(yīng)盡可能挑選成熟完善的別墅區(qū)或距離城區(qū)較近的城市別墅。中央別墅區(qū)、西山別墅區(qū)和奧北別墅區(qū)作為北京最大的別墅項目聚集地,產(chǎn)品類型豐富,是投資者的理想選擇。”


    當“樓主”安享長線收益

    長期以來,寫字樓的投資前景被很多投資者忽略。寫字樓之所以不受投資者追捧,主要原因在于總價高,收益不明顯。

    但與那些長期空置、坐享售價上漲帶來回報的住宅投資不同,寫字樓有著更加可靠的投資收益——租金回報。特別是許多甲級寫字樓,雖然與周邊的高檔公寓售價相當,但其租金水平卻高高在上。

    據(jù)調(diào)查,北京寫字樓平均租金水平達到每平方米22美金/月,投資回報率在7%~12%之間。

    2007年,北京公寓銷售前10強的銷售均價約為2.2萬元/平方米,而寫字樓銷售均價為2.6萬元/平方米,兩種產(chǎn)品的均價將非常接近。

    租金方面,據(jù)統(tǒng)計,2008年第一季度北京甲級寫字樓平均租金為每月35美元/平方米,遠高于中高檔住宅市場平均每月15美元/平方米的租賃價格。另外,寫字樓租金增長趨勢迅猛,2008年初甲級寫字樓租金較上季度增長13%,是6年以來的最高點。

    “目前租賃客戶對寫字樓的硬件條件要求不斷提高,尤其是智能化等方面的要求,因此投資這類寫字樓的收益將相對穩(wěn)定,升值空間也較大。”萬通中心副總經(jīng)理張軍指出。

    選擇綜合條件較高的項目投資顯得至關(guān)重要。五合智庫總經(jīng)理鄒毅認為:“為了降低未來的出租難度,應(yīng)盡量選擇核心商務(wù)圈的高端寫字樓產(chǎn)品,如金融街、中關(guān)村等地區(qū)。”

    而這一檔次的產(chǎn)品售價一般不超過2.5萬元/平方米,400萬元可購買一套150-200平方米的寫字間。鄒毅說:“200平方米以下面積的寫字間物業(yè)出租率最高。”

    然而,投資寫字樓的風險也不可小視。近年來北京新增甲級寫字樓的數(shù)量不斷增加,造成了空置率的居高不下。目前北京甲級寫字樓空間的存量累計為676萬平方米,其中高達20%的甲級寫字樓是在2007年竣工的。

    覃曉梅說:“在租賃需求平穩(wěn)的情況下,寫字樓的出租存在一定壓力,選擇投資寫字樓就要做好長線持有的準備。”

    眾多業(yè)內(nèi)人士認為,北京寫字樓在價值上可以說是被嚴重低估。CBD區(qū)域的寫字樓平均租金價格比印度孟買CBD同檔次的寫字樓低50%,遠低于香港、東京等國際大都市租金。

    逆市投資的風險把控

    除了別墅與寫字樓兩種投資前景較好的產(chǎn)品外,那些地段稀缺但價格又明顯低于區(qū)域水平的高端住宅項目也是400萬元級投資者的最佳選擇。

    位于北京東四環(huán)外紅領(lǐng)巾公園邊上的“公園1872”,目前均價為25000元/平方米,打折之后約為22700元/平方米。但是,與它同處東四環(huán)的朝陽公園邊上的物業(yè)泛海國際居住區(qū),其售價已經(jīng)高達31500元/平方米,而一次性付款才9.7折,按揭5成以上9.9折。8000元的價格差,讓同屬公園地產(chǎn)的公園1872具有很大的升值空間。

    不過,很多在去年漲價速度過快的公寓,價格上行空間已不大。

    北京幾大板塊的住宅投資回報率均呈下滑趨勢。以亞奧為例,目前的投資回報率為2.9%,去年同期為3.9%;大望路地區(qū)今年為3.9%,而去年同期為4.4%。總體來說,典型區(qū)域的租金回報率均在下降。

    在內(nèi)憂外患下,開發(fā)商開始暗地調(diào)低售價甚至直接降價來促進銷售,瘋狂程度十分罕見。而目前北京四環(huán)以內(nèi)區(qū)域的新房,雖然成交價格有微幅上揚,但成交量較之去年同期卻有40%的跌幅,同時成交周期呈現(xiàn)延長態(tài)勢。這對于投資者來說是一個危險的信號:此時購房很可能是一次高點買入。

    “市場低迷的情況下,選擇分散投資更會增加風險。”韓昆說。

    從2008年1月開始,北京二手房市場成交量持續(xù)下滑,手握房產(chǎn)的投資者們面臨著有價無市的尷尬:盡管市場需求依舊旺盛,但自己的房子卻很難出手。倘若此時購置多套小戶型房產(chǎn),不僅會使投資成本增加,還會使資本流動性大打折扣。

    值得一提的是,商鋪也并非投資最好時機。盡管400萬的投資金額有著十分充足的選擇余地,但這些物業(yè)整體的低迷很難使投資者獲得理想收益,同時也存在較大的風險。

    2007年北京進入了有史以來最為集中的商鋪開業(yè)高峰期,今年商鋪供應(yīng)量仍然巨大。據(jù)不完全統(tǒng)計,2007年底在建的商業(yè)地產(chǎn)項目在900多萬平方米。

    戴德梁行商鋪部華北區(qū)董事張家鵬透露:“目前商鋪的整體空置率在40%以上,整個市場正面臨著嚴重的過剩與同質(zhì)化危機,此時投身商鋪不僅需要較高的商業(yè)眼光,還要冒巨大的投資風險。”

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