2008年端午節(jié)剛過，在北京某跨國企業(yè)擔任高管的宋先生便接到通知：3個月后他將被調(diào)任韓國總部工作兩年。為了不讓國內(nèi)事務(wù)分神，宋先生計劃把手中的股票和基金全部變現(xiàn)，去投資更穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場。算下來，其股票和基金變現(xiàn)后將有400萬元左右的資金。究竟該選何種物業(yè)進行投資，這讓宋先生犯了難。

在過去的半年多時間里，北京樓市遭遇了寒冬時節(jié)。房屋非但沒有升值，很多樓盤甚至上演了“折扣”大戰(zhàn)。在一致看好的“紅五月”，也沒有出現(xiàn)往年銷售火爆的局面。宋先生想要在這樣的條件下，做一筆劃算的投資，確實不易。盡管如此，在各色投資中，不動產(chǎn)仍然值得考慮。

那對于像宋先生一樣的百萬級投資者來說，何種物業(yè)類型最適合？投資什么物業(yè)收益最大？投資風險何在？如何規(guī)避這些風險呢？

獨棟別墅升值空間最大

國家開發(fā)銀行高級經(jīng)濟學家吳志峰說：“在眾多地產(chǎn)物業(yè)類型中，具有保值性的物業(yè)才是投資成功的關(guān)鍵，而其中別墅無疑是最佳選擇。擁有400萬元現(xiàn)金的投資者，可采取一次性付清的方式購買雙拼或聯(lián)排別墅，也可采取貸款的方式購買總價在1000萬元以下的獨棟別墅。”

建設(shè)用地的叫停使得別墅走上了“供不應(yīng)求”之路。“更關(guān)鍵的是，除非政策改變，否則這種局面將持續(xù)加劇。”中廣信副總經(jīng)理韓昆告訴《投資者報》。

調(diào)查顯示，2007年北京別墅新增供應(yīng)面積比前一年下降40%，成交均價則上漲近60%，在中央別墅區(qū)，別墅售價甚至比一年前上漲了一倍。

到2008年，盡管受房地產(chǎn)市場整體萎縮的影響，別墅價格并沒有顯著提高，但供應(yīng)量卻進一步“縮水”： 1～5月北京別墅供應(yīng)項目只有70多個，而去年同期市場在售別墅項目為95個。與此同時，別墅的需求量卻在不斷增加。

韓昆認為：“如此明顯的稀缺性凸顯出別墅的投資價值。在各種別墅類別中，獨棟產(chǎn)品的升值空間最大。”

截至2008年6月10日，北京新增別墅項目中純獨棟別墅僅為1000余套，這一數(shù)字在未來還將繼續(xù)減少。CBRE研究部董事覃曉梅亦有同感：“占地面積較大的獨棟別墅應(yīng)該是最具長線投資價值的產(chǎn)品。”

目前，在主流別墅區(qū)聯(lián)排和雙拼別墅售價在300萬/套～500萬/套，400萬元的資金完全可以進行別墅投資并有較大選擇空間。位于北六環(huán)與立湯路交匯處東北角的灣流匯別墅為獨棟別墅，其均價為每棟400萬元。

如果選擇分期付款，400萬元級的投資者完全可以對價格適當?shù)莫殫潉e墅進行投資。總價為900萬元左右的壹千棟，其地理位置和獨棟的招牌也吸引了大量的買家。

供應(yīng)缺口的增大導(dǎo)致別墅售價一路看漲。目前獨棟別墅的市場均價為22181元/平方米，比去年同期上漲了73.47%，價格漲幅超過百分之百的項目并不少見，如湯HOUSE，現(xiàn)均價15000元/平方米，比2006年同期上漲111.27%。

中央別墅區(qū)的月平均租金已達到4000美金，而其他位置較好的別墅區(qū)租金回報率也在8%左右。更值得期待的是別墅的升值前景，隨著供求矛盾的加劇和千萬級別墅的風行，普通別墅的價格也將水漲船高。

韓昆建議：“在具體項目的選擇上，還應(yīng)盡可能挑選成熟完善的別墅區(qū)或距離城區(qū)較近的城市別墅。中央別墅區(qū)、西山別墅區(qū)和奧北別墅區(qū)作為北京最大的別墅項目聚集地，產(chǎn)品類型豐富，是投資者的理想選擇。”

當“樓主”安享長線收益

長期以來，寫字樓的投資前景被很多投資者忽略。寫字樓之所以不受投資者追捧，主要原因在于總價高，收益不明顯。

但與那些長期空置、坐享售價上漲帶來回報的住宅投資不同，寫字樓有著更加可靠的投資收益——租金回報。特別是許多甲級寫字樓，雖然與周邊的高檔公寓售價相當，但其租金水平卻高高在上。

據(jù)調(diào)查，北京寫字樓平均租金水平達到每平方米22美金/月，投資回報率在7%~12%之間。

2007年，北京公寓銷售前10強的銷售均價約為2.2萬元/平方米，而寫字樓銷售均價為2.6萬元/平方米，兩種產(chǎn)品的均價將非常接近。

租金方面，據(jù)統(tǒng)計，2008年第一季度北京甲級寫字樓平均租金為每月35美元/平方米，遠高于中高檔住宅市場平均每月15美元/平方米的租賃價格。另外，寫字樓租金增長趨勢迅猛，2008年初甲級寫字樓租金較上季度增長13%，是6年以來的最高點。

“目前租賃客戶對寫字樓的硬件條件要求不斷提高，尤其是智能化等方面的要求，因此投資這類寫字樓的收益將相對穩(wěn)定，升值空間也較大。”萬通中心副總經(jīng)理張軍指出。

選擇綜合條件較高的項目投資顯得至關(guān)重要。五合智庫總經(jīng)理鄒毅認為：“為了降低未來的出租難度，應(yīng)盡量選擇核心商務(wù)圈的高端寫字樓產(chǎn)品，如金融街、中關(guān)村等地區(qū)。”

而這一檔次的產(chǎn)品售價一般不超過2.5萬元/平方米，400萬元可購買一套150-200平方米的寫字間。鄒毅說：“200平方米以下面積的寫字間物業(yè)出租率最高。”

然而，投資寫字樓的風險也不可小視。近年來北京新增甲級寫字樓的數(shù)量不斷增加，造成了空置率的居高不下。目前北京甲級寫字樓空間的存量累計為676萬平方米，其中高達20%的甲級寫字樓是在2007年竣工的。

覃曉梅說：“在租賃需求平穩(wěn)的情況下，寫字樓的出租存在一定壓力，選擇投資寫字樓就要做好長線持有的準備。”

眾多業(yè)內(nèi)人士認為，北京寫字樓在價值上可以說是被嚴重低估。CBD區(qū)域的寫字樓平均租金價格比印度孟買CBD同檔次的寫字樓低50%，遠低于香港、東京等國際大都市租金。

逆市投資的風險把控

除了別墅與寫字樓兩種投資前景較好的產(chǎn)品外，那些地段稀缺但價格又明顯低于區(qū)域水平的高端住宅項目也是400萬元級投資者的最佳選擇。

位于北京東四環(huán)外紅領(lǐng)巾公園邊上的“公園1872”，目前均價為25000元/平方米，打折之后約為22700元/平方米。但是，與它同處東四環(huán)的朝陽公園邊上的物業(yè)泛海國際居住區(qū)，其售價已經(jīng)高達31500元/平方米，而一次性付款才9.7折，按揭5成以上9.9折。8000元的價格差，讓同屬公園地產(chǎn)的公園1872具有很大的升值空間。

不過，很多在去年漲價速度過快的公寓，價格上行空間已不大。

北京幾大板塊的住宅投資回報率均呈下滑趨勢。以亞奧為例，目前的投資回報率為2.9%，去年同期為3.9%；大望路地區(qū)今年為3.9%，而去年同期為4.4%。總體來說，典型區(qū)域的租金回報率均在下降。

在內(nèi)憂外患下，開發(fā)商開始暗地調(diào)低售價甚至直接降價來促進銷售，瘋狂程度十分罕見。而目前北京四環(huán)以內(nèi)區(qū)域的新房，雖然成交價格有微幅上揚，但成交量較之去年同期卻有40%的跌幅，同時成交周期呈現(xiàn)延長態(tài)勢。這對于投資者來說是一個危險的信號：此時購房很可能是一次高點買入。

“市場低迷的情況下，選擇分散投資更會增加風險。”韓昆說。

從2008年1月開始，北京二手房市場成交量持續(xù)下滑，手握房產(chǎn)的投資者們面臨著有價無市的尷尬：盡管市場需求依舊旺盛，但自己的房子卻很難出手。倘若此時購置多套小戶型房產(chǎn)，不僅會使投資成本增加，還會使資本流動性大打折扣。

值得一提的是，商鋪也并非投資最好時機。盡管400萬的投資金額有著十分充足的選擇余地，但這些物業(yè)整體的低迷很難使投資者獲得理想收益，同時也存在較大的風險。

2007年北京進入了有史以來最為集中的商鋪開業(yè)高峰期，今年商鋪供應(yīng)量仍然巨大。據(jù)不完全統(tǒng)計，2007年底在建的商業(yè)地產(chǎn)項目在900多萬平方米。

戴德梁行商鋪部華北區(qū)董事張家鵬透露：“目前商鋪的整體空置率在40%以上，整個市場正面臨著嚴重的過剩與同質(zhì)化危機，此時投身商鋪不僅需要較高的商業(yè)眼光，還要冒巨大的投資風險。”