我第一次到香港是在1980年代末到1990年代初，當(dāng)時香港的樓價與今天北京上海廣州的樓價差不多。一個100多平方米的普通住宅價格約100~200萬港元。但到了1998年亞洲金融風(fēng)暴前，同樣的住宅價格已經(jīng)漲到500~1000萬港元。1980年代到1990年代是香港經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時期，這一階段香港的物業(yè)也經(jīng)歷了一個高速增值的階段。正是在這一時期，大部分的香港居民通過投資和持有物業(yè)的形式完成了“第一桶金”的財富積累。

香港的投資品種繁多，最熱門的投資是炒股、炒金、炒匯。但這些熱門的投資品種并沒有給大部分的居民帶來真正的財富增值效應(yīng)，反倒是負(fù)效應(yīng)——損手爛腳者居多。而物業(yè)投資，則實(shí)實(shí)在在地使大部分居民完成了財富的原始積累。這背后反映了物業(yè)投資的真諦。

任何一個地區(qū)物業(yè)價值的增長都與該地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長同步或正相關(guān)。作為經(jīng)濟(jì)活動中心——城市的不動產(chǎn)，像是一個“海綿體”，這塊“海綿體”能自動地吸收一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長，將之轉(zhuǎn)化為不動產(chǎn)的價值。作為投資品的物業(yè)，無論是住宅，抑或商業(yè)鋪位，其價值在于出租時產(chǎn)生的租金，其構(gòu)成了持續(xù)的現(xiàn)金流。通常隨著一個地區(qū)或城市經(jīng)濟(jì)的增長，租金也會隨之穩(wěn)定增長，一個穩(wěn)定增長的現(xiàn)金流（租金）決定了未來物業(yè)的價值。這一點(diǎn)就像投資股票，每一股的未來收益決定了股票的未來價值。所以未來物業(yè)價值的增長潛力來源于未來“租金水平”的增長潛力。

在同一個城市中，通常商業(yè)物業(yè)的價值增長潛力高于住宅，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)未來可產(chǎn)生的現(xiàn)金流（租金）有更大的增長空間。如：香港銅鑼灣和旺角是全球商業(yè)物業(yè)最貴的地段，2006年，銅鑼灣的鋪王是一個僅有3.7平方米 的買雞蛋和小速食品的鋪位，月租金11萬港元；旺角的鋪王是一個僅有3.7平方米, 月租金9萬港元的外幣找換店。 按當(dāng)時的價格折算這兩個鋪位的市場價格分別為1300萬港元和1000萬港元。上述兩個鋪王的租戶之所以能支付天價的租金，是因?yàn)槊磕晟獾默F(xiàn)金流高達(dá)數(shù)百萬港元。好的商業(yè)鋪位就像是“超級海綿”！

投資物業(yè)與投資股票不同的是，物業(yè)的變現(xiàn)性不如股票，不能今天買了明天賣。但，恰恰是變現(xiàn)的不容易，使很多買房自住的“被動持有”人，在買房自住了幾年后，突然發(fā)現(xiàn)自己的凈資產(chǎn)長了一大塊。

我的一個朋友，2001年在北京北三環(huán)邊上以50萬的價格買了一個100平方米的住宅，首付15萬，銀行按揭35萬（2008年貸款余額約30萬），這套住宅現(xiàn)在的市場價格為150萬。按現(xiàn)在的市場價格，他的賬面凈資產(chǎn)為120萬；如果按當(dāng)初投資15萬計算，則投資回報率為700%。

一個普通的工薪家庭，通過買房自住，在7年的時間里完成了資本的原始積累。這其實(shí)就是千千萬萬城市家庭，這幾年完成財富小康的縮影。“被動持有”讓這些投資者有機(jī)會充分享受了這幾年中國經(jīng)濟(jì)高速成長和物業(yè)價值增長的成果。

在投資中，無論是股票投資或物業(yè)投資，“穩(wěn)定持有”是一個很有效的策略，特別是非專業(yè)投資者。但在股票市場上，做到“穩(wěn)定持有”要困難得多，因?yàn)槊恳惶臁笆袌鱿壬倍紩o你開出具有誘惑力的價格。這也就是為什么看似容易賺錢的股票市場卻沒有讓多數(shù)人完成“小康之夢”。反倒是不容易變現(xiàn)的房產(chǎn)讓大部分持有人完成了小康之夢。

一個聰明的物業(yè)投資者，就是尋找和發(fā)現(xiàn)你那個城市明天的“銅鑼灣”和“旺角”。短期內(nèi)中國的某個城市或地區(qū)會有房價“拐點(diǎn)”的出現(xiàn)，但長期來說，只要中國經(jīng)濟(jì)增長沒有停止，則物業(yè)投資的財富增值效應(yīng)也就不會終止。