請和我一起想象：

在美國佛羅里達(dá)銀色的海邊沙灘上，一座熠熠閃光的金屬高層公寓如芙蓉般從周圍的建筑群中脫穎而出，它向外伸展的樓角正在觸摸柔柔的海風(fēng)，這是一座具有典型亞洲建筑設(shè)計(jì)靈感的生活居所。

你能想象它的名字嗎？

“美”！

對，這個美國房地產(chǎn)項(xiàng)目是用中文命名的。

雖然無法確定“美”是專門為吸引中國買家而建造的，但其出現(xiàn)已表明國際潮流在美國房地產(chǎn)開發(fā)中的影響力不斷提升。美國的房地產(chǎn)外國投資者協(xié)會（AFIRE）的成員將紐約和華盛頓作為世界上首選的投資城市。根據(jù)該協(xié)會的網(wǎng)站顯示，該協(xié)會成員涵蓋了大約200家投資公司，控制著7000億美元的跨境資產(chǎn)。

過去的幾年，在邁阿密，外國購買房地產(chǎn)案例呈明顯增加勢頭。一部分原因是美元的疲軟和房地產(chǎn)市場大規(guī)模的修正導(dǎo)致房價(jià)的下跌。

自由交易

“我曾和很多老外打過交道。歐洲人最多，我記得最近有意大利人和德國人給我打過電話。上周，我還和一個以色列人出去看了房子。”約翰·洛瑟（John Rosser）說。他現(xiàn)在美國經(jīng)營一家精品房地產(chǎn)公司，主要是與開發(fā)商一起合作。他現(xiàn)在正感到美國以外的投資者們?nèi)绾樗愕卦谶~阿密房地產(chǎn)市場的投資興趣。

洛瑟只是其中之一。根據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在2006年，一半的佛羅里達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人高達(dá)25%的交易來自于國際客戶。在所有冒險(xiǎn)到“陽光明媚”的佛羅里達(dá)州購買房產(chǎn)的外國人中，21%是英國人，34%來自于拉丁美洲。

英國人在美國購買房產(chǎn)興趣的盛行部分是由于英鎊對美元的強(qiáng)勢升值。在1999年，一所100萬美元的房子大約需要花62萬英鎊。假設(shè)，房子的價(jià)值不變，它現(xiàn)在可能也就值大約50萬英鎊。就在同一時期，人民幣已經(jīng)對美元升值了17%。

事實(shí)上，價(jià)值類似的1999年房地產(chǎn)已經(jīng)大幅升值。美國整個房地產(chǎn)市場在新世紀(jì)伊始大幅升值，并導(dǎo)致房地產(chǎn)市場泡沫在2006年破裂，此后房價(jià)急劇下跌。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾/席勒房價(jià)指數(shù)，自從2006年7月份開始，邁阿密的獨(dú)戶房屋價(jià)格已經(jīng)下跌了28%。麥卡比研究公司（McCabe Research）的總裁杰克·麥卡比（Jack McCabe）告訴本報(bào)記者，“銷售在急劇下降，其中，從2005年底開始，公寓銷售下跌了50%。”麥卡比公司專注于佛羅里達(dá)公寓市場研究。

盡管如此，房價(jià)下跌的市場對美國以外的投資者而言仍具有吸引力。“因?yàn)槟承┴泿诺膬稉Q率是相當(dāng)有利的，所以即使房價(jià)在下跌，投資者仍然處于相對有利的地位。”杰克?麥卡比說。

投資者最好先別急于撲向這些低價(jià)房。因?yàn)楸M管整個美國樓市都在下跌，仍有很多市場觀察者認(rèn)為離崩盤的日子還遠(yuǎn)。

洛瑟用半嘲諷半玩笑的口吻描述他辦公室中近來頗為流行的消遣方式——數(shù)有多少只“佛羅里達(dá)國鳥”和邁阿密地平線上又出現(xiàn)多少只“鶴”。“地平線上仍然有很多只鶴。去年9月我們丟失了大概有120只，現(xiàn)在我們又找回了60只。”

洛瑟所描述的是邁阿密樓市的奇怪現(xiàn)象——盡管這兩年供應(yīng)過多且價(jià)格下跌，仍不斷有共管式公寓在建。結(jié)果是價(jià)格進(jìn)一步下跌，一些賣家為等待更高價(jià)格而惜售。

“今天就有人要來成交一棟位于一條河邊的高檔小樓，他要買進(jìn)其中的9間共管式公寓，價(jià)格是它們實(shí)際價(jià)值的40%，比建造成本都要低。”洛瑟說。

坦途

如果一個美國之外的投資者想做成一筆好交易，不必?fù)?dān)心自己身為外國人的事實(shí)。因?yàn)椤霸诜鹆_里達(dá)，買房對外國人來說和對美國公民一樣容易。”一位熟悉外國投資的那不勒斯經(jīng)紀(jì)人Tom Doyle說。

美國之外的投資者往往通過經(jīng)紀(jì)人來尋找房產(chǎn)，而如果交易成功，賣方代理人會向該經(jīng)紀(jì)人支付一定費(fèi)用。當(dāng)買方出價(jià)時，他至少要將3000美元存入一個由第三者暫為保管的賬戶，作為擔(dān)保。完成一項(xiàng)交易大概要花一到兩個月的時間，這個程序一旦開始，通常需向第三者保管賬戶存入所購房總價(jià)的10%的金額。

Doyle介紹說，由于上述要求，需要開通一個銀行賬戶，而如果買方通過抵押貸款來購買房產(chǎn)，交易完成之前他必須向該賬戶存入預(yù)付金總額、數(shù)月的抵押還貸額，以及其他費(fèi)用。開通一個銀行賬戶的另一個好處是，其他設(shè)施和費(fèi)用可以通過網(wǎng)絡(luò)繳納。最后，法律通知書和房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓契約通常會由某一結(jié)算手續(xù)公司負(fù)責(zé)。

至于如何籌措資金，外國投資者同樣可以申請抵押貸款，但是利息會比美國公民高。麥卡比說，外國人可以申請到所購地產(chǎn)價(jià)格的70%至80%的貸款。

在不同的州，稅法也不盡相同。某些情況下，外國人出售或者繼承房產(chǎn)需要支付巨額稅費(fèi)，這個問題應(yīng)該引起特別注意，也可以聘請律師來處理。

另一方面，不是所有地區(qū)都像佛羅里達(dá)州一樣，在房地產(chǎn)行業(yè)可以開放地面對外來投資。美國張開雙臂歡迎任何愿意花100萬美元購買一個單位的人，但許多州仍有居住的限制，要求外來投資者有成為美國公民的證明或其他障礙。

簽證、稅收、融資問題使問題進(jìn)一步復(fù)雜化，對于那些想將其物業(yè)出租出去的外來投資人來說，熟悉當(dāng)?shù)貥I(yè)主與租客的權(quán)利是很有必要的，而這一點(diǎn)與其他一些國家相比，美國更為嚴(yán)格。

根據(jù)美國國家房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布的外國人土地所有權(quán)指南，美國最傾向支持外國投資本國房地產(chǎn)的州包括阿拉巴馬、康涅狄格、佛羅里達(dá)、佐治亞、特拉華、紐約、華盛頓和內(nèi)華達(dá)州。一些地區(qū)甚至只要求外國投資者報(bào)告他們購買了特定所需權(quán)利，包括阿拉斯加、加州、俄亥俄州。

很多地區(qū)有居住限制，使得非居民的外國人的投資是非法的。有一些地區(qū)，像新澤西州和馬里蘭州，有所謂的“朋友擔(dān)保要求”。

最后還有一些地區(qū)，像俄克拉荷馬州，不限制外國人擁有土地。肯塔基州要求外國投資者有承諾，正在努力成為美國公民，而在新墨西哥州，外國人如果要購買土地，必須符合成為公民的條件。

對那些投資公共土地、農(nóng)田，或規(guī)劃采礦權(quán)，事情會更加復(fù)雜。

“9·11”后頒布的美國愛國者法案對外國投資者造成一定的挑戰(zhàn)，麥卡比說：“由于對外國人來說，到美國旅游或留在美國比在其他地方更難，從你想來美國，到他們同意你來，通常需要120天的時間。這可能會使許多外國投資者望而卻步。”