在北京國貿(mào)地區(qū)工作的李琳特別高興，手上幾年前按揭購買的一套200平方米房屋終于成功解押后脫手，并轉(zhuǎn)賣了個(gè)好價(jià)錢。雖然目前樓市低迷，但她告訴記者，目前二手房投資市場(chǎng)比一手房投資市場(chǎng)要高漲，小風(fēng)險(xiǎn)和高投資回報(bào)的特點(diǎn)讓二手房投資這塊蛋糕越來越誘人。手上有約400萬元閑錢的李琳決定用這筆錢再次進(jìn)行二手房投資。

那么，北京目前二手房的投資收益率到底如何呢？二手房市場(chǎng)是否值得投資呢？

衡量出租收益率的一個(gè)指標(biāo)，即市盈率，合理的月租售比應(yīng)該在1：250至1：300之間。

假設(shè)房屋面積為100平方米，以當(dāng)前的出售價(jià)來計(jì)算投資總成本，且在所報(bào)的均價(jià)范圍中取最低值，下面分別計(jì)算各區(qū)域不同類型房產(chǎn)的年平均投資收益率。

投資方案一：
   付全款投資

一次性付清購房款，這樣錢房一次性完成交割，沒有后續(xù)的還貸壓力。選擇這種投資方式既安全又省心。

投資區(qū)域：由于400萬元是房屋的總價(jià)，從目前的二手房市場(chǎng)價(jià)格分布結(jié)構(gòu)看，五環(huán)內(nèi)可選擇的二手房很多，投資可選區(qū)域主要圈定在五環(huán)內(nèi)。這樣無論是做長線還是做短線，保值增值性大。

當(dāng)然，伴隨京城整體規(guī)劃和建設(shè)的推進(jìn)，涌現(xiàn)出很多有投資潛力的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，同時(shí)那里的二手房市場(chǎng)正悄然興起，并占領(lǐng)了一席之地。手中400萬元，以全價(jià)付清房款為投資方式，買多套房產(chǎn)進(jìn)行分散投資，建議選擇通州、昌平、大興、石景山等的二手房。

投資收益分析：一般而言，投資大致兩種，一種是出租來賺取租金收益，不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)。另一種便是低買高賣，從差價(jià)中獲利。在上述區(qū)域以400萬元總價(jià)購買的一套或多套二手房，并不急于出售，可以先出租，等樓市走出低迷期的時(shí)候再出售。另外，北京的郊區(qū)化運(yùn)動(dòng)剛剛開始，一級(jí)市場(chǎng)的建設(shè)必然會(huì)整體提升郊區(qū)的區(qū)位價(jià)值，二手房市場(chǎng)必然會(huì)水漲船高，這些地區(qū)有著很大的增值空間，故不用急于轉(zhuǎn)手出售。原則上只要租金收益大于該部分投資的同期機(jī)會(huì)成本，純粹出租投資獲利也好，以租待售投資也好，都是很好的投資方式。

投資方案二：
   現(xiàn)金為主貸款為輔

利用手中現(xiàn)金400萬元，再向銀行借貸100萬至400萬元，以總價(jià)500萬元至800萬元來投資二手房，也是理想的投資方式之一。

投資區(qū)域：從當(dāng)前的二手房成交總價(jià)分布結(jié)構(gòu)來看，總價(jià)500萬元至800萬元是高端樓盤市場(chǎng)的主流，區(qū)域分布較為廣泛。以最高800萬元為例，從投資的角度出發(fā)，有兩種可選方案，其一是市中心地區(qū)的高端公寓，其二就是別墅，最好是獨(dú)棟別墅。具體而言，800萬元的總價(jià)，最佳就是圈定在三、四環(huán)線及其周邊地區(qū)，比如亞運(yùn)村、中關(guān)村、中央別墅區(qū)、昌北別墅區(qū)等都是不錯(cuò)的備選投資區(qū)域。

投資收益分析：首付400萬元，貸款100萬至400萬元，即貸款低于五成，再根據(jù)個(gè)人的情況選擇貸款的年限。以最高總價(jià)800萬元為例，首付400萬元，以現(xiàn)在的商貸5年期以上基準(zhǔn)利率7.83%（第一套優(yōu)惠利率6.65555%）計(jì)算，采用等額本息還款法，分別計(jì)算出還款期限為10年、15年、20年的幾個(gè)重要還貸參考指標(biāo)，李琳可以根據(jù)自己的預(yù)期投資回報(bào)來選定最優(yōu)的投資方式。

投資方案三：
   貸款為主現(xiàn)金為輔

這種投資方式相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)要高于前兩者，要有充足、健康的現(xiàn)金流持續(xù)給予補(bǔ)給。現(xiàn)金400萬元，以普遍的最高七成貸款成數(shù)計(jì)算，可向銀行借貸933.3萬元。

投資區(qū)域：最高的總價(jià)1333.3萬元，可選的區(qū)域較為廣泛，最佳可圈定兩種區(qū)域，一是成交的熱點(diǎn)區(qū)域，例如海淀和朝陽的傳統(tǒng)區(qū)域以及內(nèi)環(huán)，另一種就是圈定在利好明顯、頗具增值實(shí)力的新興區(qū)域。

這兩種區(qū)域的二手房要么地勢(shì)優(yōu)越，要么房屋自身?xiàng)l件優(yōu)勢(shì)明顯，有著較高的二手房價(jià)位，同時(shí)，也具有很高的投資價(jià)值。而且，香港等地的事實(shí)證明，豪宅最具有抗跌性。

投資收益分析：首付400萬元，貸款七成，最高可獲得933.3萬元的銀行貸款。采用現(xiàn)行商貸5年期以上基準(zhǔn)利率7.83%（第一套優(yōu)惠利率6.65555%）計(jì)算，采用等額本息還款法，分別計(jì)算出還款期限為10年、15年、20年的幾個(gè)重要還貸參考指標(biāo)。

二手房投資者，投資方案的選擇要結(jié)合實(shí)際，量力而行。特別是貸款投資，要充分考慮到月攤利息和月供的關(guān)系，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，結(jié)合地理區(qū)位、貸款細(xì)節(jié)等方方面面，權(quán)衡之后再作選擇。