10月19日，《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》（以下簡(jiǎn)稱《決定》）全文頒布，允許農(nóng)民多種形式流轉(zhuǎn)土地承包權(quán)的政策出臺(tái)。

與此同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士指出，在諸事先行一步的改革前沿地——深圳，城中村集體建設(shè)用地和宅基地，實(shí)際上已經(jīng)通過(guò)“城中村改造”，可以實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)了。華潤(rùn)、中航、和黃等實(shí)力雄厚的開發(fā)商，也已捷足先登，在寸土寸金的深圳，搶占城中村改造的蛋糕，從而形成“伏擊”效益。

10月8日，華潤(rùn)置地（1109.HK）的母公司——華潤(rùn)集團(tuán)與深圳大沖股份公司簽訂合作開發(fā)協(xié)議，計(jì)劃投資60億元，將大沖村改造成總建筑面積136萬(wàn)平方米的城市綜合體。源源不斷從母公司獲得資產(chǎn)注入的華潤(rùn)置地，又有了一個(gè)新的期待。

華潤(rùn)的土地戰(zhàn)略

擁有大量可租賃的商業(yè)物業(yè)和可開發(fā)的商業(yè)土地儲(chǔ)備，在開發(fā)住宅的同時(shí)，建設(shè)和租賃商業(yè)物業(yè)，是華潤(rùn)置地區(qū)別于中國(guó)大部分開發(fā)商的獨(dú)特之處，也是華潤(rùn)置地堅(jiān)持的發(fā)展戰(zhàn)略。華潤(rùn)置地董事局主席宋林在中期報(bào)告中表示，在現(xiàn)有土地儲(chǔ)備中，華潤(rùn)置地的住宅開發(fā)用地與投資物業(yè)用地保持了合理的比例。申銀萬(wàn)國(guó)港股地產(chǎn)分析師李虹認(rèn)為，華潤(rùn)置地是構(gòu)建平衡物業(yè)組合的先鋒。華潤(rùn)置地堅(jiān)持投資物業(yè)利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比達(dá)到30%。2008年上半年，在全國(guó)住宅銷售下滑的背景下，華潤(rùn)置地的租金凈收益，占到當(dāng)期毛利潤(rùn)的40%。

根據(jù)中銀國(guó)際的報(bào)告，截至2008年6月底，華潤(rùn)置地的租金收入帶來(lái)的毛利，已經(jīng)可以覆蓋上半年88%的利息費(fèi)用。投資性物業(yè)的租賃，為華潤(rùn)置地筑起一道安全防火墻。

“在母公司的強(qiáng)大支持下，華潤(rùn)置地將保持內(nèi)生增長(zhǎng)，并通過(guò)資產(chǎn)注入成為中國(guó)領(lǐng)先的開發(fā)商。”中銀國(guó)際地產(chǎn)分析師認(rèn)為，“未來(lái)，華潤(rùn)集團(tuán)將更加注重于投資物業(yè)項(xiàng)目，繼續(xù)充當(dāng)華潤(rùn)置地投資物業(yè)項(xiàng)目的‘育嬰箱’。”大沖改造項(xiàng)目，規(guī)劃的136萬(wàn)平方米的總建筑面積中，超過(guò)1/3是商業(yè)和辦公面積，面積達(dá)52萬(wàn)平方米。中銀國(guó)際在報(bào)告中認(rèn)為，華潤(rùn)置地將努力通過(guò)非傳統(tǒng)的方式（包括并購(gòu)、城市重建）獲得更加便宜的土地。

放大至中國(guó)2.7億畝的農(nóng)村集體建設(shè)用地，縮影至深圳城中村改造預(yù)計(jì)釋放的2億平方米的建筑面積，都給地產(chǎn)開發(fā)商巨大的想象空間。在基本沒有什么空地的深圳特區(qū)內(nèi)，只有8個(gè)城中村規(guī)劃為全面改造，這些城市中心地帶的土地，帶來(lái)的價(jià)值更是預(yù)期豐厚。在這幾個(gè)城中村改造項(xiàng)目中，華潤(rùn)集團(tuán)摘取了大沖村改造項(xiàng)目。

大沖村土地價(jià)值

大沖村，這個(gè)深圳最大、最著名的城中村，最大的價(jià)值就在于：與深圳科技園一路相隔。

科技園帶給大沖村這塊土地的附加價(jià)值，是源源不斷的住房出租收益。《投資者報(bào)》記者認(rèn)識(shí)的一位大沖村民，有一棟7層的自建樓出租，粗略算下來(lái)，租金每年能達(dá)到25萬(wàn)元之多。舊村改造后，住房出租收益，仍然會(huì)源源不斷的向這里輸入。

更為重要的是，沒有商業(yè)規(guī)劃的科技園，還讓大沖村拾到了商業(yè)開發(fā)的價(jià)值。科技園是按工業(yè)用地規(guī)劃，偌大一片區(qū)域，從南走到北，半小時(shí)路程內(nèi)，除了大食堂，找不到幾家餐廳和小店，至于高檔商場(chǎng)和大型超市，就更是無(wú)處尋覓了。這就給大沖村的餐飲商超等商業(yè)帶來(lái)了很大的活力。《投資者報(bào)》記者在大沖股份公司辦公樓的公開欄上，看到2008年8月，大沖包括廠房和商鋪?zhàn)饨鹪趦?nèi)的當(dāng)月租金收入達(dá)160多萬(wàn)元。

而且，大沖村的商業(yè)輻射范圍，不僅僅是大沖村的租客。環(huán)繞大沖村的片區(qū)，東臨高爾夫球場(chǎng)、南近深圳灣、西靠深圳大學(xué)、北通北環(huán)大道，是深圳比較高檔的居住區(qū)。這整塊區(qū)域被科技園和大沖從中分割，沒有步行可及的集中商業(yè)區(qū)。大沖村和科技園同在這片區(qū)域的中心，大沖如果開發(fā)商業(yè)，正好是輻射整個(gè)片區(qū)的商業(yè)核心。按照規(guī)劃，大沖舊村改造的商業(yè)、辦公面積是52萬(wàn)平方米，占整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積的38%。根據(jù)戴德量行提供的租金參考數(shù)據(jù)，2008年第一季度，科技園南、中、北區(qū)中，規(guī)劃較好的南區(qū)，租金叫價(jià)90元/平方米/月，粗略算下來(lái)，改造后的52萬(wàn)平方米商業(yè)、辦公面積，年租金收入能達(dá)到5.6億元。這就難怪，以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為特色的華潤(rùn)，在去年3月，就早早地和大沖實(shí)業(yè)股份公司正式簽訂了大沖村舊改合作意向書，過(guò)了1年半，又簽署大沖舊村改造項(xiàng)目合作開發(fā)協(xié)議（框架），即便“舊村改造”存在諸多的難點(diǎn)。

逐利土地流轉(zhuǎn)

“允許農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，我們?cè)谂f村改造中會(huì)協(xié)商具體的工作措施。”大沖股份公司的副總經(jīng)理阮先生向《投資者報(bào)》表示。華潤(rùn)集團(tuán)下一步的工作重點(diǎn)是解決歷史遺留問(wèn)題、宣傳和拆遷。

在大沖股份辦公樓前的廣場(chǎng)圍欄上，掛了一圈“舊村改造”的宣傳條幅。在大沖駐點(diǎn)的南山區(qū)舊改辦工作組告訴記者：“圖片展是由華潤(rùn)制作的，宣傳舊村改造。”辦公樓大堂的四面墻，也貼滿類似“識(shí)大局，算大賬”的標(biāo)語(yǔ)。

但是，還未進(jìn)入合作開發(fā)的實(shí)質(zhì)性階段，如何拆遷、合作開發(fā)、流轉(zhuǎn)，仍待摸索。已經(jīng)入駐大沖村辦公的華潤(rùn)集團(tuán)，向《投資者報(bào)》記者表示，簽訂合作開發(fā)的框架協(xié)議，只是前期工作，還沒進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，暫時(shí)不便向媒體公開宣傳。大沖股份公司的副總經(jīng)理阮先生也向記者表示，舊村改造的推進(jìn)，目前還處于低調(diào)狀態(tài)，希望不影響投資者、承租人和客戶。舊改辦工作組則向記者表示，舊改辦作為政府部門，是起橋梁作用，舊改工作涉及的問(wèn)題比較復(fù)雜，推進(jìn)進(jìn)度還不明確。

不過(guò)，大沖股份公司與華潤(rùn)集團(tuán)合作開發(fā)的模式，與《決定》的相關(guān)細(xì)則相符。《決定》中提到的，經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)村集體土地建設(shè)非公益性項(xiàng)目，允許農(nóng)民依法通過(guò)多種方式參與開發(fā)經(jīng)營(yíng)。大沖股份公司是在深圳城市化過(guò)程中，由村民的合作經(jīng)濟(jì)組織改組設(shè)立的。村集體經(jīng)濟(jì)組織與房地產(chǎn)開發(fā)商合作改造舊村，也是深圳城中村改造模式之一。村民在住宅、商業(yè)、工業(yè)等固定資產(chǎn)以及貨幣賠償?shù)确矫妫苡锌赡軙?huì)采取靈活多樣的方式。阮先生向《投資者報(bào)》記者表示：“大沖股份將在政府指導(dǎo)下，與華潤(rùn)合作，共同推進(jìn)舊村改造。”