“相當于買一贈一！這算不算房價飛降呢？”在北京美利山業(yè)主論壇上，一位網(wǎng)友發(fā)帖感嘆新推出的LOFT價格“恐怖”。2008年樓市的“金九銀十”低迷仍在延續(xù)。但有個別項目逆勢大賣，位于北京東四環(huán)外的美利山就是其中之一。
9月中旬，美利山西區(qū)LOFT小戶型以13000元/平方米的價格開盤，278套房源在開盤當日即售罄。一位當天“搶號”的購房者表示，花60萬元買一套40平方米的LOFT，就會有近70平方米使用面積，非常實惠。
不僅是美利山，金秋樓市LOFT產(chǎn)品普遍大熱。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，美利山、金地名京、智地?香蜜灣、茂華?璟都會、尚城等LOFT小戶型都有上佳的表現(xiàn)。
在很多人眼中，LOFT意味著低總價、高使用率，這也成了投資者的“抄底”首選。但也許事實正好相反。
產(chǎn)權與價值迷局
“目前市場上存在的LOFT產(chǎn)品通常是商業(yè)或寫字樓立項，產(chǎn)權只有40年或50年，其產(chǎn)權能否續(xù)期暫無定論。最重要的是，商水商電使日常生活成本大幅提高，對投資十分不利。”北京中原地產(chǎn)市場研究部總經(jīng)理張坤昱告訴《投資者報》。
按照現(xiàn)行土地使用年限規(guī)定，居住用地為70年，工業(yè)、教育等用地為50年，商業(yè)娛樂用地產(chǎn)權40年。由于LOFT建筑用地多是商業(yè)或公建立項，并非真正的住宅用地，因此產(chǎn)權鮮有70年。
美利山LOFT為酒店立項，產(chǎn)權40年。這是否意味著其價值也會“縮水”？對此，售樓員表示：“房子的產(chǎn)權時間從拿地時計算（2004~2044年），2010年12月交房后有34年的產(chǎn)權。到期后只需上繳房款總價3%土地出讓金即可繼續(xù)使用。”
不過，事實好像并非如此。
“那個位置商業(yè)用地的出讓金并不便宜。況且，在這34年里國家可能會發(fā)布新的政策。”朗星投資中國區(qū)副總裁郭偉如是說。
他還提出，《物權法》規(guī)定了住宅用地使用期滿將自動續(xù)期，但是這一政策中并沒有包括商業(yè)用地或其他用地。也就是說，商業(yè)立項的項目產(chǎn)權到期后，何去何從現(xiàn)在尚無明確的政策指向。
據(jù)本報統(tǒng)計，目前北京在售的40年及50年產(chǎn)權LOFT樓盤約為20余個。尚城、城南大道等辦公立項的LOFT產(chǎn)品產(chǎn)權為50年；美利山、茂華璟都會、萬科中糧紫苑、東闕都等商業(yè)立項的LOFT產(chǎn)權僅40年。而只有金地名京等極少數(shù)項目以住宅立項，產(chǎn)權達到了70年。
被忽略的高生活成本
產(chǎn)權問題還不是LOFT的最大“隱憂”。從定位上看，這些產(chǎn)權年限嚴重“縮水”的項目打出“LOFT”牌，宣稱自己低于周邊住宅的價格，為購房者造成一種“低價”假象，卻忽略了產(chǎn)品真正的價值。
“商業(yè)立項項目先期投入比住宅立項的項目大。如果購買的是第一套房，商業(yè)立項的項目需要首付款一般是50%，貸款年限最長為10年，而普通住宅需要首付款僅為30%，貸款年限最長為30年。”國家開發(fā)銀行高級經(jīng)濟學家吳志峰認為，“對于投資者來說，成本更加增多。”
“近年來公建項目不如住宅好賣，且成本高，不少開發(fā)商紛紛把一些公建項目改為LOFT”。 一位業(yè)內(nèi)人士指出：“LOFT實際售價并不便宜，而且日后使用問題不少。”
他進一步解釋，公建的規(guī)劃和建設指標與住宅不一樣，其建筑密度更大。比如一些LOFT 2梯13戶和5梯29戶這樣的電梯配比對于住宅來說是不可想象；另外公建在規(guī)劃上沒有日照、采光、樓間距、綠化率指標限制，這對于居住的人來說非常不適合。
美利山LOFT便是1梯18戶，根據(jù)其公司網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，其使用率為68.7%。也就是說13500元/建筑平方米的價格折算到使用面積就變成了19650元/平方米；即使按照普通住宅80%的使用率，也相當于每建筑平方米15720元。
“水電都是商水商電，生活成本會增加一倍”。 張坤昱接著說，“由于是商業(yè)立項，入住后業(yè)主日常生活用水用電都需要按照商水商電的標準來支付。”
北京市商水商電究竟比民水民電貴多少？張坤昱告訴記者，民電的收費標準是每度0.483元，而商電的收費標準是每度0.8元至1元。另外，民水的收費標準是3.9元/噸，商水的收費標準則是8元/噸。
此外，生活用氣、物業(yè)費等方面，商業(yè)立項的項目也較高。大部分商業(yè)立項的LOFT公寓沒有天然氣，需要使用電磁爐和灌裝煤氣。物業(yè)費也非常高，一般在4元/平方米~8元/平方米之間，而普通住宅大多在3.5元/平方米以下。
