“以這樣的價格在西單買一套住宅絕對是值得的，交通、景觀，別的項目都沒法比。”10月下旬的一個午后，盡管位于北京宣武區(qū)西絨線胡同28號的天安國匯售樓處只有一個看房人，但銷售人員仍然熱情十足地描述項目的地段價值。
這位銷售人員的底氣來自于這個項目的位置特征：長安街。長安街是北京市的一條東西軸線，東起建國門，西至復(fù)興門，也被稱為“神州第一街”。
天安國匯在西單十字路口的西南角，距離長安街不到300米。目前均價3.5萬元/平方米，戶型均為面積136平方米至400平方米的大戶型，每套售價約500萬元~1400萬元。
天安國匯僅僅是長安街邊高端住宅的一個代表。10月，自銀泰中心收官賣出10萬元每平方米的高價后，擎峰在低迷樓市中同樣喊出5萬元每平方米的要價。
6年前，建國門旁緊臨東長安街的貢院六號中的三幢豪華公寓，曾經(jīng)擁有全北京最高的房價：每平方米最低4萬元，頂級套房每平方米6萬元。最便宜的一套房子約530萬元，面積133平方米；最大的一套住宅面積470平方米，約1880萬元。
在那個年代，守著長安街、靠近紫禁城是既無景觀、外觀也普通的貢院六號的最大賣點。而今，長安街黃金段上出現(xiàn)了更多的豪宅：擎峰、西絨線26號、長安驛、北京尊府、國海廣場、新華聯(lián)國際、國悅府、金融世家、金城建國5號等，其中75%樓盤的均價都在3萬元每平方米以上。
高價的背后，長安街高端住宅是否真正值得中國的投資者一擲千金？
豪宅不等于舒適
“我們是標準的豪宅設(shè)計，層高3.25米，每平方米5000元精裝標準，酒店式公寓管理……”按照天安國匯的銷售人員所說，這些是豪宅的基本要素。但若非占據(jù)長安街核心地段，天安國匯的售價很難達到這一水平。
2006年8月，天安國匯曾傳出開盤消息，起價2.2萬元/平方米。但隨后樓市的火爆讓開發(fā)商延緩了開盤計劃，到2007年4月項目正式開盤時，其售價已改為3.88萬元/平方米，到今年初，更是漲到4萬元/平方米。
但開盤至今一年半，216套房源僅有14套簽約成交，更有4套退房記錄。“因為這個項目根本不應(yīng)當做豪宅來賣。”對于天安國匯的滯銷，郎星投資中國區(qū)副總裁郭偉這樣評價。天安國匯由原名田安天地的寫字樓改建而成，后因項目不臨主干道，體量很小，改成公寓。
“這種改建讓其戶型成為最大敗筆。”郭偉介紹，由于原寫字樓建筑結(jié)構(gòu)為單棟高層塔樓，因此只能把單層面積分割為大戶型。“整個樓體面寬和進深都很長，還都是單向大戶型，只能做方方正正的分割。東西朝向，不通透。一層有15戶，比過去筒子樓的戶數(shù)還多，怎么能算是豪宅？”從戶型圖上看，天安國匯套內(nèi)房間布局的確缺乏變化。花500萬元買一套容積率為6.2，且有底商的塔樓，即使在長安街也未必劃算。
事實上，過去兩年的樓市高漲，讓很多地處長安街核心，卻原本并非定位于豪宅的項目“半路變身”，但其品質(zhì)卻難以提高。在郭偉看來：“長安街沿線土地十分稀少，此時出現(xiàn)的住宅新盤大多有改建、轉(zhuǎn)賣或是爛尾的歷史，這種項目在產(chǎn)品上或多或少會有些瑕疵，房子本身能否滿足一流居住要求值得懷疑。”
此外，由寫字樓改建的公寓項目，屬于“商住樓”的范疇，其特殊的戶型、產(chǎn)權(quán)等因素并不一定滿足日常居住需求，商水商電也會給居住者帶來高額的生活成本。
與天安國匯位置接近、價格相同并以純住宅立項的西絨線26號，銷售情況并不比天安國匯好多少。截至10月28日，在售的2號樓簽約僅33套。
均價2.8萬元每平方米的國海廣場距離地鐵1號線公主墳站只有50米左右。國海廣場容積率5.5，建筑密度30%以上。對于較高的容積率，銷售人員表示，項目處在長安街沿線，而其他長安街沿線的樓盤容積率大多為5以上。
但專業(yè)人士表示：“容積率超過3就會影響居住的舒適度。”
千萬級投資回報難保證
國海廣場的銷售人員表示，房屋為住宅立項，規(guī)劃有住宅、寫字樓、商業(yè)，所有產(chǎn)權(quán)均為70年，把項目用作投資的消費者不在少數(shù)。
不過，戴德梁行綜合住宅服務(wù)華北區(qū)董事岳鋒鋼提醒投資者：“雖然這樣的辦公樓受到中小企業(yè)的追捧，但也有人認為這樣對純寫字樓形成不公平的局面，也影響了對民用住宅的供應(yīng)。將來若因某種原因停止住宅樓商用，會對沒有獨立廚房、衛(wèi)生間的戶型設(shè)計和土建結(jié)構(gòu)的住宅立項的商用樓帶來重大影響。”
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，去年11月28日領(lǐng)證的國海廣場公寓部分總共311套，截至10月29日才售出96套，實際銷售均價僅24804元每平方米，還有5套退房信息。
就租售而言，以擎峰5萬元每平方米的價格計算。其對面的華貿(mào)公寓一套260平方米的房子，租金每月大概為2.8萬元。類比來說，擎峰同樣面積的公寓總價為1300萬元（一次性付款）。如果租金也為每月2.8萬元，那么它需要約39年才能收回成本（不計算空置期）。
“長安街昂貴的房價，決定了其投資價值的縮水。無論是長線投資或是短線投資，長安街沿線樓盤都不是最好的選擇。”岳鋒鋼如是說。
