《投資者報》特約專欄作家：主持人 李南 嘉賓 李文杰 陸新之
李南：房地產跟股票不一樣，股票是每個人都可以不買的，房子是每個人都想買的，現(xiàn)在到抄底的時候了嗎？
李文杰：我覺得現(xiàn)在房價不高，但也不能完全算底，從11月到年底應該還有降價的空間。
李南：明年春節(jié)前后是最低點嗎？
李文杰：從年底到春節(jié)這段時間，一般情況下不會有太多變化，為什么說今年年底可以考慮買房呢？第一，年底是開發(fā)企業(yè)的還貸高峰，很多開發(fā)商減價是從11月開始，這是最后的減價機會，11月賣出，12月回款，年底還貸；第二，開發(fā)企業(yè)春節(jié)前要支付農民工工資，因為國家嚴令禁止拖欠。現(xiàn)在央行已經取消對商業(yè)銀行的信貸管控，2009年應該會有一部分資金流入房地產行業(yè)，來彌補現(xiàn)在資金緊張的情況，所以我們預計明年一季度，行業(yè)內的資金可以得到一定程度的緩解。
陸新之：一部分開發(fā)商會因為資金鏈條問題而降價，一部分開發(fā)商會進行戰(zhàn)略性、方向性調整，比如轉型。
李南：我看瑞信集團分析師陶冬的預測報告說，明年北京、廣州、深圳、成都的房價可能還會跌15%，其他城市會跌10%。
李文杰：我覺得沒有那么悲觀，樓價過去是向上偏離基本面，現(xiàn)在是下調偏離基本面。現(xiàn)在財政部出臺的救市措施，見效需要時間，但是從未來的預期看，政府應該會不斷出臺刺激政策，比如最近的減稅、北京上調公積金貸款額度到80萬元等。如果房地產業(yè)擠掉泡沫的同時對經濟層面產生了影響的話，可能政府出臺政策刺激樓市消費的力度會加大。所以我預計2009年房市雖然不樂觀，房價不會有多大上漲，但起碼不會跌這么多。
李南：陶冬說最好的救市辦法，就是讓全國房價跌30%，對于房地產市場來說，量比價重要。
陸新之：就像當年中國股市擠泡沫，從2000點跌到998點，結果給實體經濟帶來了很大的傷害，所以這個辦法不能解決問題。如果這么容易，那么美國次貸的那么多住房，一律降價30%，人們不就全部還得起了？關鍵那時候美國經濟就崩潰了。
李文杰：很多開發(fā)商從2008年初就感覺到成交量在跌，但是他不愿意減價，他希望市場能變好，因為過去沒有出現(xiàn)過一次全國范圍內的價格下跌、成交量下跌。過去都是短期的下跌，政府一調控價格又漲上去了。這次大家也希望風暴來得快，走得也快，所以就等一等。這一等就等了一年。因此就產生一個問題：買家預期價格會下降，因此不買；而開發(fā)商預期價格會穩(wěn)定上漲，所以就不降，這種僵持局面就造成了今年全國各地成交量大跌。
以北京為例，今年的成交量只有2006年、2007年的1/4，這是很低的。北京每天賣出的房子一度只有幾十套，平攤到這么多區(qū)縣里面，一個區(qū)10套都不到，這是很嚴峻的情況。
李南：也就是房價跌了以后才會有量。
李文杰：很多開發(fā)商減價后還是能賣出房的，如果價格比現(xiàn)在市場標價低15%左右，銷量還是有比較好的增長。這就意味著買房人還是有錢，購買力沒有受到影響。由于買房人預期的價格和實際價格有落差，因此開發(fā)商不迅速地降價，成交量就永遠不會上升。
李南：現(xiàn)在如果想賣房，就干脆把價格放低趕緊賣掉，因為還有下跌空間。
李文杰：所以你要多減價。我見過一個開發(fā)商，他覺得減一點就能賣出去，在今年一季度的時候減了10%，到二季度又賣不動了，他又要減，但再減的話，一季度買房的客戶就成為問題客戶了，你要去安撫。所以不如一次性減下來，這樣買房人對你的項目會有信心。
李南：房價見底的信號是什么？
李文杰：成交量必須上來，如果成交量不穩(wěn)定，價格就很難穩(wěn)定。如果你促銷一個月，一次賣一百套，但下個月就沒了，這不能說明成交量上來了。
李南：對于現(xiàn)在有房子的人，與其拿在手上變成負資產，是不是趕緊拋掉算了？
陸新之：拋也未必拋得出去，負資產的人基本上選擇逃，而很難選擇拋，因為他的預付款已經全部在樓價的下跌里消耗掉了，他得還這個債，所以他只能逃，這個問題會比較嚴重。
李南：怎樣才能梳理出一個理性的房市投資準則呢？
李文杰：據我了解，很多人關心兩個問題：第一，現(xiàn)在是不是買房時機？第二，房價會不會漲，或者是現(xiàn)在買房值不值？我覺得，房價本身有消費和投資雙重屬性，是一種比較特殊的商品，從買房人的心態(tài)上講，他肯定具有一種投資傾向，所以我們一直提醒買房人，你要根據自己的實際情況選擇，不要炒房。因為現(xiàn)在出臺的調控政策，已經不支持炒房了。比如說購房不足五年出售要加個人所得稅，還有包括營業(yè)稅、土地增值稅等政策，短期之內通過買賣獲利已經行不通了。
李南：我可以拿租金回報，就像炒股不做差價，就圖分紅。
李文杰：那你要考慮，投資的這個房產能不能租出去，這個是很重要的。我一個上海的朋友，在北京看上兩套房子，一套在五環(huán)，一套在CBD。當時他問我到底應該買哪個，我說你在上海，房子在北京，你不可能自己住，肯定是用來投資的，所以推薦買CBD的那套。他覺得五環(huán)的房子好就買了，但是那個產品在五環(huán)的位置是租不出去的，或者租金很低。
李南：哪些指標可以作為地產投資的參考？
李文杰：房地產市場發(fā)展才十幾年時間，不像股市有超過一百年的發(fā)展經歷。什么情況下算過熱要看宏觀指標，比如說GDP的增幅和房價的增幅是不是相協(xié)調，如果GDP每年是10%的增長，而房價超過20%，那就是偏高了。
陸新之：地產投資的復雜性不會比股票少，因為地產牽涉到大量的評估，從中國市場看，像北京、上海，現(xiàn)在都還沒有一個明確的指標。
