兩個(gè)多月了，SOHO族陳昆仍在關(guān)注一個(gè)新盤(pán)，這是北京離天安門(mén)最近又是住宅立項(xiàng)的公寓項(xiàng)目——上國(guó)闕。不過(guò)，他卻遲遲沒(méi)有出手。“這個(gè)項(xiàng)目的公攤面積太大了，15層的塔板結(jié)合樓實(shí)際使用面積僅占購(gòu)房面積的75%。”
上國(guó)闕于9月28日開(kāi)盤(pán)，均價(jià)為4.5萬(wàn)元每平方米，先推出2號(hào)樓37套房，開(kāi)盤(pán)時(shí)有8套房?jī)?yōu)惠。
優(yōu)越的地理位置并未給上國(guó)闕帶來(lái)良好的銷(xiāo)售，記者在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上看到，截至11月11日，其已簽約套數(shù)為配套公建3套，均價(jià)每平方米37423元；住宅1套，每平方米45720元。
“正是25%的公攤讓投資回報(bào)進(jìn)一步降低，投資者望而卻步在情理之中。”陳昆告訴記者。
像陳昆這樣，因?yàn)楣珨偯娣e過(guò)大而選擇暫不買(mǎi)房的人很多。
11月上旬，記者走訪(fǎng)了NAGA上院、西派國(guó)際公寓、北京上舍、長(zhǎng)安驛、天安國(guó)匯、西絨線(xiàn)26號(hào)、三里屯SOHO、國(guó)悅府、擎峰、學(xué)院派、星源匯等北京市50余個(gè)均價(jià)在2萬(wàn)元每平方米以上的高端項(xiàng)目。發(fā)現(xiàn)近九成的高端樓盤(pán)公攤面積占購(gòu)房面積的20%以上；超過(guò)兩成的高端樓盤(pán)實(shí)際使用面積低于購(gòu)房面積的75%。
暗中增加的公攤面積
在金框眼鏡的襯托下，張睿顯得格外精明。不過(guò)，精明的他還是沒(méi)能精明過(guò)開(kāi)發(fā)商。
去年9月，張睿在東三環(huán)某高端項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)了一套期房，購(gòu)房前在與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同中對(duì)房屋面積有如下詳細(xì)的約定，“面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。”本以為在面積方面已經(jīng)不會(huì)再出什么紕漏，沒(méi)想到等交房時(shí)，還是給了張睿一個(gè)不小的打擊。
按建筑面積計(jì)價(jià)方式購(gòu)得該套房屋，成交建筑面積為234.56平方米，其中套內(nèi)面積200.08平方米，公攤面積34.48平方米。沒(méi)想到房子建好后，套內(nèi)面積縮水為193.23平方米，公攤面積卻增加到41.33平方米。
套內(nèi)面積的大幅縮減嚴(yán)重影響到了房屋的使用功能，原有的一間本設(shè)計(jì)為客臥的房間被縮小后僅能放下一張桌子和部分小家具，只能勉強(qiáng)用作書(shū)房，這與張睿購(gòu)房前的設(shè)想出入很大。在極度不滿(mǎn)意的情況下張睿提出退房，但由于產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積誤差絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)，開(kāi)發(fā)商不予理睬。
這只是豪宅“縮水”的一個(gè)縮影。
5月開(kāi)盤(pán)的星源匯，最早時(shí)均價(jià)為4.5萬(wàn)元每平方米，目前均價(jià)降至4萬(wàn)元每平米，而且一次性付款九六折優(yōu)惠。但半年時(shí)間過(guò)去了，仍只售出13套。《投資者報(bào)》記者在售樓處看到，其東塔F戶(hù)型一套建筑面積為76.31平方米的房子，套內(nèi)面積僅為55.99平方米，公攤面積占了近27%，這意味著投資者必須多付約81萬(wàn)元的購(gòu)房款。
位于海淀區(qū)的學(xué)院派公攤面積也達(dá)到了26%，其一套B02戶(hù)型的房子建筑面積為101.17平方米，但套內(nèi)面積只有75.26平方米。
諸如此類(lèi)的項(xiàng)目非常多，如朝陽(yáng)門(mén)內(nèi)的凱德華璽公攤面積占26%，預(yù)售均價(jià)高達(dá)5萬(wàn)元每平方米的擎峰公攤面積也達(dá)到25%。在調(diào)查的所有高端樓盤(pán)中，德勝凱旋公寓最為典型。由于是辦公立項(xiàng)的公寓，其實(shí)際使用面積不到購(gòu)房面積的67%。
該誰(shuí)買(mǎi)單
事實(shí)上，在買(mǎi)房過(guò)程中遭遇公攤面積重復(fù)計(jì)算或多計(jì)算的并不止張睿一人。“如果不仔細(xì)估算，一般人都看不出自己的房子已經(jīng)縮水。”對(duì)此問(wèn)題不滿(mǎn)的購(gòu)房者都表示，由于加大公攤面積這一手段比較隱蔽，平常人是很難發(fā)覺(jué)房屋已經(jīng)縮水。
商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)公攤面積的爭(zhēng)論，中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰指出：“確定公攤面積是非常專(zhuān)業(yè)的問(wèn)題，只有經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)地測(cè)量，才能發(fā)現(xiàn)面積誤差，購(gòu)房者很難掌握房屋公攤面積的真正數(shù)據(jù)。而一些開(kāi)發(fā)商正是利用購(gòu)房者的這一弱點(diǎn)，故意在簽訂合同時(shí)，通過(guò)模糊不清的公攤面積使商品房的實(shí)際面積大大縮水，有的開(kāi)發(fā)商甚至將小區(qū)內(nèi)的會(huì)所、車(chē)庫(kù)、地下室也算進(jìn)了公攤面積之列。”
將小區(qū)會(huì)所蓋在底層的上國(guó)闕就是如此。售樓人員告訴《投資者報(bào)》：“一層、二層為會(huì)所，這也計(jì)入了公攤面積中，因此實(shí)際使用面積就變小了。”
三里屯SOHO的售樓人員也說(shuō)：“因?yàn)楣珨偯娣e包括了公寓樓下的底商，所以實(shí)際就達(dá)到了75%。”
究竟這些面積應(yīng)該由誰(shuí)買(mǎi)單？
北京市建委2008年7月31日印發(fā)的《關(guān)于商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目房屋登記面積測(cè)量有關(guān)問(wèn)題的通知》中規(guī)定：新申請(qǐng)預(yù)售許可的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，原則上不得再分?jǐn)偨ㄖ菞潱ㄏ嗷ミB通的為一個(gè)建筑樓棟）外的公用部位。這意味著，購(gòu)房者在支付高昂購(gòu)房費(fèi)的同時(shí)，將不再為小區(qū)物業(yè)房、車(chē)庫(kù)等公攤面積買(mǎi)單了。
“如能貫徹新規(guī)定，購(gòu)房者將節(jié)省一半公攤費(fèi)。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京市場(chǎng)部經(jīng)理齊凡說(shuō)。
不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士紛紛表達(dá)了對(duì)監(jiān)管落實(shí)的擔(dān)憂(yōu)：“開(kāi)發(fā)商在公攤上做文章已屢見(jiàn)不鮮,此次要求公攤面積縮水，有可能遭遇執(zhí)行難。”
在某網(wǎng)站針對(duì)此項(xiàng)政策的調(diào)查中，僅有8%的購(gòu)房者認(rèn)為自己將獲得的實(shí)際面積更大；11%的購(gòu)房者認(rèn)為建筑形式本來(lái)就復(fù)雜，公攤面積歷來(lái)就說(shuō)法不一，對(duì)購(gòu)房者不會(huì)有什么實(shí)質(zhì)的改變；其余大部分購(gòu)房者則擔(dān)心，“羊毛出在羊身上，開(kāi)發(fā)商完全可以用漲價(jià)的形式挽回這部分成本”。
