在回歸A股擱置、銀根緊縮、賣樓難的情況下，發(fā)債成為富力地產(chǎn)（02777.HK）自救的唯一選擇了。

“經(jīng)濟(jì)衰退加劇、金融危機(jī)蔓延，中國樓市將持續(xù)低迷，某些中資房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)快扛不住了。”香港某券商地產(chǎn)行業(yè)分析師對記者表示。

11月6日，富力地產(chǎn)突然拋出60億元的發(fā)債計(jì)劃，成為近期內(nèi)首家發(fā)布融資計(jì)劃的中資房企。一周前，董事長李思廉才剛剛表示，“公司沒有任何財(cái)務(wù)問題”。

富力地產(chǎn)將于12月24日召開股東大會對該項(xiàng)發(fā)債計(jì)劃進(jìn)行表決，并提交證監(jiān)會批準(zhǔn)。“如一切順利，這筆融資會在明年3月成行。”李思廉表示。而分析人士則指出：“富力在發(fā)債成功的時(shí)間表上有點(diǎn)過于樂觀。”

急發(fā)境內(nèi)公司債60億

該言論顯然無法掩飾富力地產(chǎn)窘迫的財(cái)務(wù)狀況。11月6日，富力地產(chǎn)公告稱，公司董事會建議發(fā)行本金總額最多60億元的境內(nèi)公司債券，債券期為5~10年，資金將用以補(bǔ)充公司營運(yùn)資金、取代部分中短期的銀行借貸及優(yōu)化公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

對此，市場分析人士認(rèn)為，富力地產(chǎn)債券息率估計(jì)要10%~15%的水平才能吸引買家的興趣。如果發(fā)債成功，富力地產(chǎn)還須支付高息率而增加利息成本，影響其盈利能力。

就在該融債計(jì)劃發(fā)布之前，富力地產(chǎn)的股票在市場上就遭遇了投行及其他投資者的拋售。今年7月11日和14日，摩根大通連續(xù)兩次減持富力地產(chǎn)162萬股和3575.5萬股，持股量由18.95%大幅下降至15.43%。10月23日摩根大通減持近1105萬股富力地產(chǎn)，10月30日，摩根大通再次大筆減持富力地產(chǎn)2827.64萬股，套現(xiàn)近9800萬元。

11月5日，摩根大通發(fā)表研究報(bào)告稱，現(xiàn)時(shí)投資者對內(nèi)地地產(chǎn)市場充滿警惕，因此，投資焦點(diǎn)只集中于大型內(nèi)房股如中國海外與華潤置地。同時(shí)，摩根斯坦利甚至將富力地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)與合景泰富列為風(fēng)險(xiǎn)最大的三只地產(chǎn)股。

“財(cái)務(wù)門”危機(jī)

“現(xiàn)在樓市慘淡，哪家的樓盤都不好賣。”廣州地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士丘先生向記者表示。2007年激進(jìn)拿地、大量開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，富力現(xiàn)在是相當(dāng)?shù)睦щy，如果能挺過這一關(guān)，等樓市回暖、商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入收獲期后，富力還是值得看好的。

富力地產(chǎn)財(cái)務(wù)危機(jī)由來已久。早在今年初，就有傳言稱富力的資金鏈即將斷裂。10月，市場又盛傳“富力地產(chǎn)即將倒閉”，傳言稱其原因就在于富力過高的資產(chǎn)負(fù)債率，和大量的到期貸款及土地出讓金需支付。

富力地產(chǎn)中報(bào)顯示，截至2008年6月30日，富力地產(chǎn)銀行借款總額約為206億元，其中一年內(nèi)到期的短期借款為80.73億元，長期借款為125.16億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)139.4%；富力地產(chǎn)還有88億元的土地出讓金未支付，其中下半年要支付38億元，但持有的現(xiàn)金卻只有19億元。

北京安邦集團(tuán)研究總部的蘇晶指出，房地產(chǎn)企業(yè)缺錢已是不爭的事實(shí)，甚至有的房地產(chǎn)公司負(fù)債率已在70%的警戒線以上，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨經(jīng)營現(xiàn)金流的枯竭，如果房市繼續(xù)疲軟，房地產(chǎn)企業(yè)的處境相當(dāng)危險(xiǎn)。

據(jù)富力2007年年報(bào)顯示，截至2007年底，富力的資產(chǎn)負(fù)債率為76.57%，超過70%的警戒線，高于招商地產(chǎn)（61.98%）、中航地產(chǎn)（60.2%）、金地集團(tuán)（54.19%）、泛海建設(shè)（53.6%）、中糧地產(chǎn)（48.56%）和華僑城A（47.15%）等同行的負(fù)債水平。

除了背負(fù)著約400萬平方米的商業(yè)開發(fā)的資金壓力外，2008年富力也承擔(dān)巨大的到期債務(wù)償還壓力。2008年富力需償還的銀行貸款和建筑工程款等流動負(fù)債達(dá)到207億元，而可用于償還的現(xiàn)金等速動資產(chǎn)僅76億元，短期債務(wù)資金缺口高達(dá)131億元。

富力陷入“財(cái)務(wù)門”危機(jī)。主要原因在于其2007年瘋狂拿地，和大量投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而積極回歸A股卻遭遇市況不佳而擱置，大手筆拿的地沒有成為其回歸A股的資本，卻成了沉重的負(fù)擔(dān)。

2007年富力拿地1030萬平方米，耗資近70億元，土地儲備在2007年底達(dá)到2617萬平方米，比年初增加46%，僅這一項(xiàng)支出就超過100億元。2007年取得的幾幅重要土地中，包括天津富力津門湖項(xiàng)目地塊，總建筑面積約157.5萬平方米，土地成本約50億元，是迄今為止土地成本最高的地塊。

目前，富力地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)開發(fā)速度比例高達(dá)1∶1，特別是今年富力地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)方面進(jìn)入大量的開發(fā)期，僅在廣州的珠江新城，富力就有十幾個項(xiàng)目，現(xiàn)已經(jīng)開發(fā)了5個項(xiàng)目，后期開發(fā)的密度將更為集中。

當(dāng)龐大的資金需求遭遇經(jīng)濟(jì)衰退和金融危機(jī)，面對經(jīng)濟(jì)拐點(diǎn)，擁有諸多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)已成為富力最大的隱患。