11月7日，中國保監(jiān)會新聞發(fā)言人袁力表示，新的《保險法》或?qū)⒃试S保險公司投資不動產(chǎn)，該草案已提交全國人大常委會審議，目前正在向社會征求意見。

如果保險公司投資房地產(chǎn)從政策上開閘，將至少有1000億元的資金投向地產(chǎn)。但袁力同時否認(rèn)了保險公司炒樓救市的傳言，并表示保險公司投資不動產(chǎn)從國外的情況來看，主要是進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資。

2007年4月，保監(jiān)會就透露“國務(wù)院原則上批準(zhǔn)保險公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資”。各保險公司也紛紛通過了自用寫字樓或曲線進(jìn)入的方式“潛水”房地產(chǎn)。據(jù)悉，目前保險公司投資房地產(chǎn)的金額已超200億元，其中中國平安（601318.SH）投資額約為100億元。

“信托平臺”的入市優(yōu)勢

保險公司一直“渴望”能夠投資不動產(chǎn)。東方證券保險業(yè)分析師王小罡認(rèn)為，保險公司負(fù)債久期長，資產(chǎn)久期相對較短，投資商業(yè)地產(chǎn)正好可以糾正“久期錯配”問題。一些壽險保險業(yè)負(fù)債長達(dá)15年以上，投資債券最長也就15年，而往往由于發(fā)行規(guī)模的限制以及收益受到利率變化的影響，保險公司無法進(jìn)行與之長久負(fù)債相匹配的穩(wěn)定的、長期的投資，而商業(yè)地產(chǎn)無疑是最好的選擇。

保險公司在投資地產(chǎn)方面蠢蠢欲動，近年來紛紛以自用為目的打起投資地產(chǎn)的“擦邊球”。2006年，保險公司在北京開始紛紛買樓，中國人壽以19.6億元在金融街地區(qū)購置了總建筑面積約11萬平方米的大廈；人保財(cái)險購買銀泰中心寫字樓C座7.5萬平方米物業(yè)；中意人壽則以1.28億元的價格購買了凱晨廣場東座七樓整個樓層；今年上半年，太平洋保險則以近22億元購買了位于金融街核心區(qū)的豐盛大廈。

平安與其他公司相比，除了以自用的名義購買寫字樓、地塊之外，還具有信托平臺的獨(dú)有優(yōu)勢。利用旗下子公司“平安信托”以及“平安置業(yè)”兩個重要平臺，已經(jīng)通過多種方式進(jìn)入地產(chǎn)投資。

在王小罡看來，平安可以通過信托平臺“做很多事情”，具有其他保險公司沒有的“特別優(yōu)勢”，而一般保險公司則只能通過自住形式買樓開發(fā)，平安則可以通過“平安信托”及“平安置業(yè)”進(jìn)行直接、間接的商業(yè)地產(chǎn)投資。

主攻“商業(yè)地產(chǎn)”

2006年平安物業(yè)投資回報(bào)率8.4%；2007年達(dá)到11.2%。從今年一至三季度保險資金運(yùn)用平均收益率只有2.1%來看，商業(yè)地產(chǎn)投資無疑是保險公司投資的“香餑餑”。

處于北京的“平安國際金融中心”就是平安投資地產(chǎn)的得意之作。平安信托投資有限公司物業(yè)資產(chǎn)總監(jiān)鄺奕珺透露，截至9月底，該項(xiàng)目出租率：寫字樓部分為40%，商業(yè)部分為50%。其寫字樓租金約為200元每月每平方米，商業(yè)部分租金最高達(dá)1200元每月每平方米，地下層商租也有700元每月每平方米，上述價格均為市場上類似的高端物業(yè)的價格檔位。

在北京，“平安國際金融中心”只是其中一個項(xiàng)目。平安今年在北京收購了位于CBD區(qū)域的世紀(jì)財(cái)富中心西座，面積約5萬平方米，價格可能達(dá)到數(shù)10億元；平安還與北京東直門春秀路的華夏賓原業(yè)主合作，將之重新修建成一個快捷式酒店。另外，平安在北京朝陽區(qū)有一個“9號公寓”用于出租，在上地和回龍觀兩個區(qū)域已將部分物業(yè)與華聯(lián)商場合作，在上地?fù)碛幸患铱旖菔骄频辍３吮本┲猓桨策€在上海、深圳、成都、南寧、長沙、蘇州等地?fù)碛谢蛲顿Y的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

平安以國內(nèi)一級大城市為中心，并加快輻射至全國其他中小城市，項(xiàng)目包括寫字樓、零售物業(yè)、商務(wù)型酒店、服務(wù)式公寓等，但對商品房還從未染指。

保監(jiān)會披露，截至9月底，保險資金運(yùn)用余額2.88萬億元，較年初增長7.6%。國外保險公司用于商業(yè)地產(chǎn)的投資占比一般控制在5%~20%之間，各個國家比例松緊不一。如果國內(nèi)保資投資不動產(chǎn)開閘，由于是首次涉及，謹(jǐn)慎起見可能最多不超過5%，按此估計(jì)，屆時約有1440億元的規(guī)模入市。

平安知情人士透露，平安投資地產(chǎn)的榜樣是臺灣地區(qū)最大的保險公司“國泰人壽”，其投資地產(chǎn)的原則是只租不售。平安新聞發(fā)言人盛瑞生表示，“房地產(chǎn)投資期限長，長期來看風(fēng)險較小，與保險公司的資產(chǎn)匹配。”

聯(lián)手地產(chǎn)公司

在投資形式上，平安除了直接投資購買商業(yè)物業(yè)，還通過與地產(chǎn)行業(yè)公司合作方式進(jìn)入，平安均已嘗試并順利運(yùn)作，作為保險公司投資的地產(chǎn)模式正在走向成熟。

今年4月，平安宣布旗下的平安信托與四川的錦弘集團(tuán)合作，雙方共同出資成立“弘安投資管理公司”。錦弘集團(tuán)被稱為“賓館業(yè)航母”，擁有諸多商業(yè)物業(yè)，此次正是以土地等存量資產(chǎn)入股，平安則以現(xiàn)金出資。

投資商業(yè)地產(chǎn)對于平安來說，無論是資金還是經(jīng)驗(yàn)等方面，都是“萬事俱備，只欠東風(fēng)”。與此同時，目前地產(chǎn)行業(yè)正處于寒冬期，對保險資金而言是一大良機(jī)。

王小罡認(rèn)為，“從投資成本上來看，目前房價低迷的確是一個有利的買入時機(jī)。一旦房價上漲，成本相對就高一些。”但在國泰君安保險業(yè)分析師彭玉龍看來，保險業(yè)投資商業(yè)地產(chǎn)是一個大的趨勢，不僅僅是時機(jī)選擇性的問題，如果政策允許的話，至于投資比例、選擇項(xiàng)目、價格的選擇等方面都會按照風(fēng)險控制去做。