在新加坡，85%的當?shù)鼐用褡≡诒环Q為“政府組屋”的保障房里，但政府組屋是由被稱作建屋發(fā)展局的非營利政府機構承建的，沒有房地產(chǎn)商什么事，包括國營房地產(chǎn)商。

房地產(chǎn)商面臨最大的挑戰(zhàn)，就是在同樣的時間、同樣的地點用同樣的建筑隊，用高地價拿地建設出的公寓，如何與零地價的組屋競爭，而且，你還要賺錢，而建屋發(fā)展局不必。表面上看，房地產(chǎn)商是死路一條，但事實并非如此。

保障房建設難阻商品房

建筑業(yè)一直是新加坡四大經(jīng)濟支柱之一，其私宅市場不但是本國居民投資首選，也常遭到外國炒家及投資者的青睞；1997年亞洲經(jīng)濟危機前，印尼人是最大的外國投資者，之后更吸引了全球的目光，通常，有三分之一的私宅會被外國投資者購買。

在2007年，美國樓市崩潰，歐洲房地產(chǎn)放緩，不少海外資金加速從歐美流入亞洲市場，從而促進刺激了亞洲一些國家的房地產(chǎn)市場，使新加坡地產(chǎn)業(yè)成為熱火朝天的一年，房價全年升幅逾24%，增長速度世界第一。

今年以來，新加坡私人住宅總體價格僅上升2%，但與周邊市場相比并不遜色，而這些結果的形成主要是受到外來投資活動的刺激，因為統(tǒng)計表明，去年以來，有一半以上的高檔私人住宅買家都是非本地人（外國人不能買組屋）。而廉價的政府組屋的轉(zhuǎn)售價格再增13%，相信是居民受到外國買家的鼓舞。

造成這種結果的原因，首先是購買組屋的一系列規(guī)定 ，如只有收入水平在一定標準之內(nèi)的公民或永久居民才能購買，而且一家子只能買一套，這就限定了組屋的市場范圍，給私宅市場預留了空間。其次，私宅市場的有限規(guī)模和高價格不是削弱而是加強了其吸引力，并最終以象征高貴身份的姿態(tài)出現(xiàn)在市場，使私宅市場不但與組屋市場成功區(qū)隔，而且因為更具投資價值成為市場的主導。

小市場培養(yǎng)大企業(yè)

直到2007年末，萬科總資產(chǎn)突破1000億元，以13億人口960萬平方公里為腹地的中國內(nèi)地才培育出首個總資產(chǎn)突破1000億元的房企公司。

那么在僅僅300萬居民人口，不到700平方公里的土地面積的新加坡，如果只靠10%或30萬人的私人住宅市場，要培育出目前也活躍在中國市場的數(shù)個總資產(chǎn)超過1000億元的龐大房地產(chǎn)企業(yè)，當然是不可能的。那么，他們當年做了什么，才有今日的成就呢？

遠東機構：適時轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)

遠東機構是新加坡最大的私人房地產(chǎn)發(fā)展商，它同時也是新加坡最大的私人住宅業(yè)主以及最大的酒店擁有經(jīng)營者之一。當年，面對“好生意好地點”都讓政府公司拿走的現(xiàn)實，創(chuàng)辦人黃廷芳果斷轉(zhuǎn)型，使遠東機構成為最早大規(guī)模進入商業(yè)地產(chǎn)的私人企業(yè)。當時，烏節(jié)路還是一片荒蕪的墳地，沒有人看好它成為商業(yè)中心的前景，在此投資前途未卜；但地處新加坡的地理中心的位置優(yōu)勢，讓黃廷芳下決心放棄競爭激烈的私宅市場，全力進軍烏節(jié)路商業(yè)地產(chǎn)，當他得到 “烏節(jié)地王” 稱號時，一切有了結果，烏節(jié)路已經(jīng)成為最繁華的商業(yè)中心（相當于北京的王府井）。之后，依靠在商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗累積，通過專業(yè)化的團隊，遠東機構走上了全球化與專業(yè)化戰(zhàn)略。至去年，遠東機構是全球唯一榮獲四項由世界不動產(chǎn)聯(lián)盟(FIABCI)頒發(fā)的全球年度杰出建筑金獎(Prix d'Excellence)的發(fā)展商。

嘉德置地：品牌化戰(zhàn)略成功升級

在房地產(chǎn)界，嘉德置地集團被稱為新加坡最大的“政聯(lián)企業(yè)”，所謂“政聯(lián)企業(yè)”，就是國營公司的意思，當然可以得到更多的發(fā)展機會。但公司并沒有產(chǎn)生依賴政府的心態(tài)，不是坐守而是充分利用因為自身地位所得來的巨大收益，加強品牌建設，使嘉德置地的產(chǎn)品，變成名牌的代名詞，之后，利用它多年在房產(chǎn)、服務公寓以及房地產(chǎn)金融服務等核心業(yè)務領域累積的實力與商譽，順利推行全球化戰(zhàn)略，將業(yè)務擴展到多個快速增長城市，地理分布跨越亞太、歐洲和海灣合作委員會(海合會)國家。10年前，嘉德置地還在計劃如何將海外收入的比例提高到總收入的20%，今天，海外收入已經(jīng)占了80%的比重。連李顯龍總理去年都高興地說：“嘉德置地公司 (CapitaLand) 在中國各個城市投資和管理72座商場。嘉德置地在我國管理萊佛士城，只有一座。但在中國，有三座來福士廣場，兩座正在興建中，一座在上海。在上海的來福士廣場，已經(jīng)成了當?shù)刈钆d旺的商場之一。” 如今，嘉德置地是東南亞市值最高的房地產(chǎn)公司。

中國的情況是否不同？

綜合上述，新加坡政府大力建設保障房，雖然牽制了商品房價格，但既沒有使商品房市場一蹶不振，也沒有遏制住像海浪一樣一波接一波來臨的房地產(chǎn)炒風；由于私人地產(chǎn)商大力提升私宅的內(nèi)在價值與口碑，與組屋市場成功區(qū)隔，使其并不必為政府的組屋翻新或其他政策過分操心。

面對國內(nèi)私宅市場的有限空間，新加坡地產(chǎn)企業(yè)果斷選擇進軍商業(yè)地產(chǎn)、酒店的開發(fā)運營，進而在專業(yè)化、品牌化的前提下實施多元化或全球化的戰(zhàn)略是必然的。

而中國的情況并不相同，這是人們對待不同意見通常采取的最偷懶的態(tài)度，但明智的企業(yè)決策者有責任探求“情況到底有什么不同” ？中國擴大保障房建設對商品房的影響，表面上看是致命的打擊，而如果參考新加坡的表現(xiàn)，中國的地產(chǎn)商通過提升商品房內(nèi)在價值，而與保障房市場成功區(qū)隔，那么，中國的保障房和商品房就會分為兩個不同的市場，會協(xié)同起伏，但相互的影響不會太大。這就好比工業(yè)用地和商業(yè)用地的關系，雖然在同一地點，但那是兩個性質(zhì)的東西，價值自然大有不同。

但是，商品房市場不會因保障房建設而崩潰，并不代表商品房不會大跌，而是說明導致商品房市場大跌的真正原因不會是保障房建設，很有可能壓垮房市的最后那根稻草或?qū)Щ鹁€就是來自對保障房政策的誤解。還有兩種情況會導致災難性的后果，需要立即提高警惕，一是如果地產(chǎn)商建的商品房與保障房沒有什么分別，二是地產(chǎn)的周期性衰退成為現(xiàn)實，那么，任何對救市的力量或措施抱有的期望都將成為幻想。

其實，在筆者看來，在中國也不乏一些成功的地產(chǎn)商，SOHO 中國這幾年的發(fā)展思路與前述新加坡成功的地產(chǎn)商就有異曲同工之處。

在2004年，因為看空住宅市場，SOHO中國就做出轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略調(diào)整，建立了中國為數(shù)不多的品牌，并借勢進入新加坡市場并取得成功。因為住宅市場與商業(yè)地產(chǎn)的景氣周期不同，在住宅市場走下坡時，商業(yè)地產(chǎn)完全可能走上坡。 兩年前，又因為其看空整個房地產(chǎn)市場，就已經(jīng)停止高價拿地了。

所以，在別人還在激烈討論市場會不會跌時，SOHO已經(jīng)套現(xiàn)，坐擁150億巨額現(xiàn)金儲備好度過房地產(chǎn)寒冬的棉衣，并曾經(jīng)將資產(chǎn)負債率調(diào)低至8.5%（今年的資產(chǎn)負債率達到46.3%，但仍遠低于地產(chǎn)行業(yè)平均70%左右的負債率）。

（作者為新加坡資深投資人士）