碧桂園曾以“低價走量”的發(fā)展模式在前幾年取得了快速的發(fā)展，但現(xiàn)在這一模式正經(jīng)歷巨大的考驗。中國政府計劃在3年內(nèi)，投資9000億元，建設保障性住房，對國有背景的開發(fā)商，或許是寒冬中的一根稻草，但是，對民營企業(yè)——碧桂園（02007.HK），卻不知該喜還是該憂。

保障房的替代效應

碧桂園的賺錢之道是，通過在郊區(qū)圈地，開發(fā)低價大盤，大量和迅速銷售，同時控制成本，以獲取利潤。碧桂園的開發(fā)模式注定了其目標客戶是數(shù)量龐大的工薪階層，多年來，碧桂園的花園洋房價格在每平方米3000~5000元。

但是今后3年內(nèi)，政府將投資建設保障房，覆蓋低收入階層和“夾心層”群體，這部分群體在過去很有可能是碧桂園的潛在客戶。現(xiàn)在，他們有了更多的選擇。

3年投資9000億元建設保障房，供應約700萬套保障房。有人甚至認為政府的這一投資行為，很可能導致保障性住房和商品房比例由2：8向7：3發(fā)展。

如此巨大的格局變化，對碧桂園來說，面對的將是銷售額被分流、生存空間被擠壓。碧桂園“低價走量”的模式，很可能就此行不通。

事實上，碧桂園早在2008年2月，就意識到保障房的沖擊力，一直在爭取參與保障房的建設，希望從中分得一杯羹。碧桂園甚至向全國20多個地方政府發(fā)函，表示要做保障房。努力之后，在內(nèi)蒙古滿洲里和廣東惠東，碧桂園爭取到了兩個項目。但是，“碧桂園在廣東省內(nèi)，和政府的關系還是不錯的，出了省可能就沒有人買賬了。”碧桂園的內(nèi)部人士告訴《投資者報》記者。

但是，申銀萬國港股地產(chǎn)分析師Kris Li向《投資者報》記者表示，從5~10年的長期來看，碧桂園反而會受益于保障性住房的持續(xù)推進，因為，雖然是民營企業(yè)，但是碧桂園作為中低端住宅的大品牌，具備開發(fā)大體量社區(qū)的實力。如果碧桂園作為大體量中低端住宅的先入者，能憑借其成本控制的經(jīng)驗，獲取更多的政府保障房承建訂單，那么，承建保障房的收益，將可以對沖保障房對碧桂園中低端商品房的替代壓力。

現(xiàn)在我們拭目以待的是：后續(xù)的日子里，碧桂園能拿到多少保障房建設的項目，項目多少，是評估碧桂園受保障房沖擊大小的關鍵。

此外，碧桂園可以與保障房爭一爭的還有其社區(qū)的環(huán)境更加舒適，另外，碧桂園的土地成本低。至2007年底，碧桂園土地儲備的平均成本僅約220元/平方米，其土地成本一般維持在平均售價的8%以下，甚至更低。Kris Li認為：“在等值下，碧桂園的產(chǎn)品與保障房有得一拼。政府投9000億建保障房，雖然會平抑整個商品房市場的價位，但對產(chǎn)品定價本來就不高的碧桂園，負面影響會小很多。”

更大的麻煩是資金

事實上，除了保障房的可能沖擊，碧桂園現(xiàn)在的麻煩是剪不斷，理還亂：股價一瀉千里、公司元老持續(xù)減持股票、利潤受累于“股份掉期”協(xié)議。這一切表象下的最大危機則是前兩年沖動買地，攤子鋪得太大，不料卻遇到行業(yè)景氣的急劇反轉(zhuǎn)，過大的投入終于引發(fā)資金困難。

“短期內(nèi)，碧桂園不是受制于保障性住房，而是受制于房地產(chǎn)的不景氣。國內(nèi)市場銷售普遍不好，建筑成本又上升，偏偏碧桂園的攤子又鋪得太大，財務上的壓力因之而來。”Kris Li不斷強調(diào)她對碧桂園財務壓力的擔憂。碧桂園是中國土地儲備最多的開發(fā)商。截至2008年10月30日，碧桂園已取國土證的開發(fā)項目的總建筑面積高達4618萬平方米，其中，在建總可售建筑面積高達1606萬平方米。但是，已經(jīng)開始預售的項目中，只預售了17.2%的建筑面積，銷售惡化和資金回籠受阻的程度可見一斑。