“保障房的建設(shè)對公司開發(fā)的樓盤影響并不大，公司也不會通過降價的方式來應(yīng)對保障房帶來的市場的壓力。”蘇寧環(huán)球證券事務(wù)代表邱洪濤說，公司針對保障房政策做了充分的研究，公司開發(fā)的產(chǎn)品與保障房目標(biāo)消費人群存在巨大的差別。

面對國家大規(guī)模建設(shè)保障房帶來得壓力，蘇寧環(huán)球擬通過產(chǎn)品定位的升級、品牌的發(fā)展來應(yīng)對。

11月26日，蘇寧環(huán)球（000718.SZ）公布了定向增發(fā)方案，蘇寧環(huán)球通過兩次定向增發(fā)籌集資金，緩解了公司的資金壓力。

從低端向高端發(fā)展

目前，蘇寧環(huán)球是以大盤開發(fā)為主，價格處于所在地區(qū)低于比較低的區(qū)間，而且蘇寧環(huán)球60%的開發(fā)量處于南京長江以北的浦口區(qū)。產(chǎn)品主要針對4種人群：蘇北地區(qū)想要在省城買房的；剛畢業(yè)的大學(xué)生；南京市區(qū)想要改善居住環(huán)境的老人；投資者。

邱洪濤認(rèn)為，由于交通問題制約了浦口區(qū)的發(fā)展，但是南京過江交通問題的解決是遲早的問題，因此樓盤的升值預(yù)期很大，在這樣的情況下，投資者的進入成為公司的一個很大消費對象，這和保障房的消費對象存在巨大的差別。

“保障房推向市場還有一段時間，蘇寧環(huán)球的產(chǎn)品也逐步的從低端向中高端發(fā)展，如果兩者之間時間差足夠的話，對蘇寧環(huán)球不會帶來實質(zhì)性影響。但是蘇寧環(huán)球要選擇合適的市場切入點，不能貿(mào)然進入中高端市場。”國信證券地產(chǎn)分析師認(rèn)為，蘇寧環(huán)球大片開發(fā)模式，公司在拿地的時候就與當(dāng)?shù)卣谐浞譁贤ǎ谐浞值氖袌鲲L(fēng)險考慮，在蘇寧環(huán)球周圍不會有保障房開發(fā)項目。

但是，中信建投分析師張朝暉則認(rèn)為，保障房的建設(shè)對蘇寧環(huán)球是一個重大的不利影響，公司低端的產(chǎn)品定位與保障房市場的重合度很大，因此蘇寧環(huán)球大盤開發(fā)低端樓盤的策略面臨巨大的考驗，而如果蘇寧環(huán)球進入中高端市場的話其品牌的支撐又不夠。

從低端向高端發(fā)展成為蘇寧環(huán)球面對保障房發(fā)展的一個應(yīng)對策略。目前，蘇寧環(huán)球在北京、上海這樣的一線中心城市已經(jīng)開始了中高端商品房的開發(fā)。在品牌方面，蘇寧環(huán)球也開始行動了。據(jù)邱洪濤介紹，從去年開始公司就聘請了國內(nèi)著名的品牌顧問公司對公司的品牌進行一個長期的規(guī)劃。

堅持大盤模式

“由于是大盤開發(fā)，具體樓盤不同層次產(chǎn)品的比例可能會有所改變，但是蘇寧環(huán)球大盤開發(fā)的模式不會變。”邱洪濤說。

大盤開發(fā)的模式是蘇寧環(huán)球多年來一直堅持的開發(fā)模式，形成了自己的地產(chǎn)開發(fā)模式和核心競爭力。

蘇寧環(huán)球的第一個大盤項目是南京天潤城，該樓盤位于南京江北蒲口區(qū)，占地近4300畝，公司持有95%的權(quán)益，由于拿地早土地等開發(fā)成本較低，而銷售價格卻不斷攀升，從初期的每平方米不到3000元到每平方米五六千元，公司獲得較高的利潤率。南京“天潤城”也是目前華東地區(qū)最大的普通住宅開發(fā)項目之一，自2005年推出以來，連續(xù)成為南京市銷售面積、銷售套數(shù)冠軍。南京天潤城的成功堅定了蘇寧環(huán)球的開發(fā)理念，既堅持集中主要資源優(yōu)勢開發(fā)長三角和環(huán)渤海的二、三線城市，且選擇在具有升值潛力的地塊，走拿低價地、大盤開發(fā)的模式。通過增發(fā)進入蘇寧環(huán)球的南京威尼斯水城項目也是個大盤項目，其占地達(dá)4000多畝。
蘇寧環(huán)球還把其成功的理念和經(jīng)驗復(fù)制在吉林天潤城項目上，計劃將其打造成南京天潤城的升華版，即吉林天潤城。

蘇寧環(huán)球之所以選擇大盤開發(fā)模式一個重要原因在于地價低廉。日前，蘇寧環(huán)球擁有土地儲備占地將達(dá)到1.5萬畝，規(guī)劃建設(shè)1500萬平方米。

根據(jù)近幾年大股東注入的資產(chǎn)及公司正在開發(fā)和儲備的土地資源看，蘇寧環(huán)球的土地儲備增長驚人，而且價格非常低廉：“南京天潤城”的土地價格每畝不到45萬元，占地4300畝；“南京天華硅谷”每畝60萬元，占地492畝；吉林天潤城每畝28萬元，占地5900畝；上海青浦淀山湖邊700畝占地，每畝約87萬元；威尼斯水城項目每畝只有15萬元的價格，占地高達(dá)4500畝。

截至2008年6月30日，包括吉林天潤城一期項目在內(nèi)，公司擁有土地儲備建筑面積750萬平方米以上，分布在南京、無錫、上海和吉林等地，足以滿足公司3年以上開發(fā)需求。據(jù)介紹，蘇寧環(huán)球的目標(biāo)是爭取未來兩三年完成年開發(fā)面積250萬平方米、年銷售收入要達(dá)到120億元以上。

由于蘇寧環(huán)球在土地儲備及開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)區(qū)域以及發(fā)展速度，其業(yè)績超過很多地產(chǎn)一線公司。公司的主營業(yè)務(wù)利潤率2006年、2007年分別是15.3%、29.3%；2006年、2007年凈利潤增長率分別達(dá)到364%和207%，盈利能力也遠(yuǎn)高于許多地產(chǎn)公司。

對于蘇寧環(huán)球的未來增長，很多證券公司研究報告都很看好。國信證券之前一份研究報告預(yù)測，蘇寧環(huán)球2008年預(yù)計收入比2007年增長2倍以上，2009~2010年平均增幅70%，公司未來三年將保持高速的增長。

“由于國內(nèi)地產(chǎn)整體市場的低迷，蘇寧環(huán)球的銷售也肯定受到影響，因此對于公司未來業(yè)績的預(yù)測現(xiàn)在進行了調(diào)低，但是未來幾年蘇寧環(huán)球的發(fā)展速度仍將高于地產(chǎn)公司的平均水平。”國信證券地產(chǎn)分析師認(rèn)為。

兩次增發(fā)緩解資金壓力

根據(jù)蘇寧環(huán)球公布方案，公司向特定投資者非公開發(fā)行股票分兩次發(fā)行。

第一次向公司實際控制人張桂平及其關(guān)聯(lián)人張康黎分別非公開發(fā)行105490215 股和87144091 股股票，并購買實際控制人張桂平及其關(guān)聯(lián)人張康黎分別持有的南京浦東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“浦東公司”）46%和38%的股權(quán)，即公司實際控制人張桂平和張康黎以合計持有的浦東公司84%的股權(quán)認(rèn)購公司第一次發(fā)行的股票。公司第一次發(fā)行已經(jīng)完成，發(fā)行價格為26.45 元/股。

11月27日，蘇寧環(huán)球的第二次定向新增發(fā)1.2億股上市，限售期12個月。公司此次歷經(jīng)磨難的增發(fā)雖然獲得了成功，但實際所募得資金約6.74億元，較原定募集金額不超過49億元縮水超過8成。公司募集資金用于投資開發(fā)“威尼斯水城”三期項目、“浦東大廈”項目、“天潤城”四期項目。

另外，公司通過第一次發(fā)行還收購了浦東公司84%股權(quán)，公司的總資產(chǎn)及凈資產(chǎn)將相應(yīng)增加，在公司及控股子公司未來無大規(guī)模借債的前提下，公司的資產(chǎn)負(fù)債率將相應(yīng)下降，公司財務(wù)狀況將進一步改善。

此外，浦東公司正在開發(fā)的“威尼斯水城”一期、二期項目的銷售將大幅增加公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流。公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)由低端住宅向高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)延伸，豐富了產(chǎn)品線；同時，由于商業(yè)和高檔住宅利潤率較高，將增強公司盈利能力，提高每股盈利水平。

國信證券地產(chǎn)分析師認(rèn)為，盡管增發(fā)的價格和數(shù)量與預(yù)期相差比較大，但是增發(fā)成功還是給公司發(fā)展解決了部分的資金壓力問題。