合生創(chuàng)展（00754.HK）似乎并不忌怕經濟衰退和金融危機，依然在股市、樓市雙雙低迷之時放手拿地。

12月2日，合生創(chuàng)展宣布，以8.59億元投得一幅位于北京新天嘉園南區(qū)的土地。據(jù)了解，合生創(chuàng)展獲得的該地塊，折合樓面地價為6167元/平方米，而去年同期，萬科在同區(qū)域競得的土地高達11000元/平方米。合生創(chuàng)展購地價格優(yōu)勢明顯。

這是合生創(chuàng)展今年以來第四次出手買地。截至12月，合生創(chuàng)展前后動用40.7億元在公開市場上買地，其中，有81%用于北京。

逆市拿地

當全國樓市進入“冬季”后，國內眾多地產商都因政策調控、銀根緊縮等原因，紛紛放緩拿地進程，部分房企甚至因為過去兩年樓市泡沫時期激進拿地而陷入嚴重的資金危機。

去年開發(fā)商高價位競地，今年國內土地交易市場的冷清，土地價格持續(xù)走低，部分資金狀況較好的房地產公司正積極進行土地考察，醞釀出手抄底。

合生創(chuàng)展董事會主席朱孟依曾表示，將密切留意土地交易市場的行情，從而把握好購地的節(jié)奏，避免在高峰期高價購地。事實上，合生創(chuàng)展從樓市瘋漲的2006、2007年兩年中，并未從眾的采取激進作風，這也為此時大肆抄底做好鋪墊。

自2007年至今，合生創(chuàng)展拿地一直相對比較謹慎，而且其土地儲備主要集中在穗、京、滬、津等城市。截至今年上半年，該公司土地儲備為2360萬平方米，而2007年底，土地儲備為2119萬平方米，而與此相比，地產龍頭萬科2007年耗資409億元新增1142萬平方米的土地儲備；富力地產也新增了20幅土地約1030萬平方米。

分析人士指出，隨著地產泡沫的破裂，大家對市場開始重新估值，目前的土地價格也在慢慢恢復理性。合生創(chuàng)展行政總裁陳長纓表示，未來一段時間內將量入為出地考慮購地問題，但不會放棄優(yōu)質項目。

風光抄底的合生創(chuàng)展也并非萬事無憂。高盛發(fā)表研究報告指出，合生創(chuàng)展投得北京市土地將增加公司財務負擔。由于現(xiàn)時房地產行業(yè)正處下滑形勢，公司三季度的預售情況急速下跌，購地會為其財政狀況帶來進一步的壓力。加上公司截止上半年仍有價值100億元土地合約需要履行，故該行認為這為合生創(chuàng)展財務狀況帶來額外不穩(wěn)定因素。

信貸評級機構穆迪分析師曾啟賢認為，合生創(chuàng)展在未來12至18個月需要支付共25.1億元的已承諾土地款項，其中包括分別于4月和7月收購的北京和惠州地皮。他指出，截至2008年10月，合生約75億的現(xiàn)金房地產銷售額低于預期，該公司截至今年6月的現(xiàn)金持有量只有16億港元，在地產市場回軟下，其現(xiàn)金流預期或將疲弱。

事實上，合生創(chuàng)展由于在2007年未進行大規(guī)模的高價位拿地的情況，銷售狀況超行業(yè)水平，主要原因為其樓盤在北京、上海等地銷售良好，而在房價普遍大幅下跌的同時，北京、上海等地樓價仍然相對深圳、廣州等地較為堅挺。上半年，合生創(chuàng)展北京珠江帝景銷售額達6.7個億，平均月銷售連續(xù)6個月過億。在國慶黃金周期間，合生創(chuàng)展也是每日進賬過億。

銷售的相對穩(wěn)定，也促使了合生創(chuàng)展資金的回籠。合生創(chuàng)展今年1～10月銷售額約84億元。對此，工商東亞認為，合生創(chuàng)展以8.59億元人民幣投得北京地皮，顯示其現(xiàn)金流充裕，外界過度憂慮其資金及負債水平。目前，合生創(chuàng)展尚有134.6億港元信貸額尚未動用。

重心轉移

合生創(chuàng)展數(shù)據(jù)顯示，2007年合生在廣州銷售量為50萬平方米，在北京只銷售20萬平方米。北京銷量明顯不如廣州。

知情人士認為，目前在合生2362多萬平方米的土地儲備中，廣州地區(qū)的土地儲備約1100萬平方米，而北京作為合生新的總部，土地儲備只有400多萬平方米，與總部地位并不相稱。而北京、上海市場的購買力勝于廣州，因此在地價下跌時抄底，增加優(yōu)質土地儲備，成為合生的策略。

在業(yè)務布局方面，合生創(chuàng)展也在有意擴大其在北京、上海、天津等地物業(yè)比例。2007年年報顯示，合生創(chuàng)展在廣州、北京、上海、天津及惠州分別有17、7、9和3個項目，比例分別為41%、32%、8%和6%。

此外，在樓市低迷的情況下，京、滬等地樓價相比廣州、深圳等地則更為堅挺。發(fā)改委公布的11月份全國70個大中城市房屋銷售價格數(shù)據(jù)顯示：北京樓價同比略有上漲，而深圳、廣州兩地樓價則分別以18.0%和8.8%的降幅領跌，上海微跌。

分析師指出，目前地價與樓價差距較大的地塊，已經成為資金充足的開發(fā)商積極“補倉”的目標。據(jù)合生創(chuàng)展的數(shù)據(jù)顯示，截至今年中期該公司在北京和天津的收入同比增長分別為55.4%和62%，超過其在廣州地區(qū)的49.5%。

目前，合生創(chuàng)展擁有廣州珠江帝景酒店及北京帝景豪生大酒店和天津新津城凱悅酒店，并在京、津、滬、杭、穗等地擁有十幾個商業(yè)地產項目，總建筑面積188萬平方米，而這些項目樓面平均地價僅為2867元/平方米。工商東亞預計，上述工程完成后保守估計每平方米售價約2萬元人民幣，由此將帶來盈利7.62億元人民幣。