中資港股中的地產(chǎn)第一市值股——中國海外發(fā)展有限公司（00688.HK，以下簡稱“中海地產(chǎn)”）12月10日公布了2008年11月份的銷售情況。

中海地產(chǎn)在2008年前11個(gè)月，累計(jì)銷售大幅上漲，累計(jì)銷售面積和金額，均比去年同期增長了30%以上。而A股地產(chǎn)板塊市值第一的萬科（000002.SZ）卻下降8%左右。截至12月18日，中海地產(chǎn)市值約合833億人民幣，萬科約為858億人民幣。

雖然2008年以來，中國房地產(chǎn)市場的不同區(qū)域先后進(jìn)入調(diào)整期，房價(jià)和銷量在糾纏中螺旋下降，但是，中海地產(chǎn)在大幅增長銷售總量的同時(shí)，還保證了均價(jià)相比去年的小幅增長，1~11月，中海的銷售均價(jià)比去年同期增長了3%，每平方米超過1萬港元。

中海地產(chǎn)是一家怎樣的公司？在行業(yè)調(diào)整面前，中海地產(chǎn)巍然屹立的原因是什么？中海地產(chǎn)的這種增長，可持續(xù)嗎？

回歸內(nèi)地踩對景氣周期

從成立至今，中海地產(chǎn)歷經(jīng)近30年。1979年在香港成立，1992年在香港上市，母公司是中國建筑工程總公司。

中國建筑工程總公司是國內(nèi)規(guī)模最大的國有建筑企業(yè)，也是最大的國際工程承包商，旗下已有兩家公司在香港上市，即中國海外發(fā)展和中國建筑國際集團(tuán)有限公司(03311.HK)。中國建筑工程總公司本來醞釀今年在A股上市，之后沒有進(jìn)一步的消息。中國海外發(fā)展在陸續(xù)出售基建公司及其他非核心資產(chǎn)后，最終成為專注于地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展商，因此，業(yè)內(nèi)將中國海外發(fā)展簡稱為中海地產(chǎn)。也正是母公司強(qiáng)大的建筑背景奠定了中海地產(chǎn)的核心競爭優(yōu)勢。

在2003年之前，中海地產(chǎn)的業(yè)務(wù)還主要在港澳，2003年后，中海地產(chǎn)正式回到中國內(nèi)地市場，并集中于地產(chǎn)業(yè)開發(fā)。

這個(gè)時(shí)點(diǎn)正好是上輪地產(chǎn)熱的起點(diǎn)。從2003年到2007年，經(jīng)過四年時(shí)間，中海地產(chǎn)的凈利潤翻了六倍。按照今年中海地產(chǎn)的銷售形勢，有分析師預(yù)測，中海地產(chǎn)2008年的凈利潤將達(dá)到59億元，在2007年基礎(chǔ)上增長41%，是2003年的8.5倍，雖然銷售規(guī)模還不是中國最大，但凈利潤已然躍入國內(nèi)第一。

全國均衡布局

“銷售好，業(yè)績預(yù)期就好，所以中海的市值高啊。”申銀萬國的港資地產(chǎn)股分析師Kris Li向《投資者報(bào)》記者表示。中海地產(chǎn)的近期市值，高居港資地產(chǎn)股的榜首。

好業(yè)績是有目共睹，但中海地產(chǎn)逆市強(qiáng)勁銷售的原因，卻眾說紛紜。有人認(rèn)為，中海地產(chǎn)2007年銷售少，所以對比下來，2008年大幅增長。也有人認(rèn)為，中海地產(chǎn)拿的地多在市區(qū)內(nèi)，做的又是精品樓盤，而市區(qū)的中高端樓盤，在本輪樓市的調(diào)整中，受影響小。還有人認(rèn)為，中海地產(chǎn)降價(jià)早，中海地產(chǎn)和萬科是這一輪調(diào)整中最先打折的，只不過中海地產(chǎn)降價(jià)沒有萬科降價(jià)那么高調(diào)，在2008年上半年，深圳中海康城的打折廣告，就已經(jīng)貼滿公交車和地產(chǎn)中介商的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。

“這些因素都有關(guān)系吧。中海也會很敏銳地跟市場走，每個(gè)項(xiàng)目都會很敏銳地捕捉到市場的機(jī)會。”中海地產(chǎn)的內(nèi)部人士向《投資者報(bào)》記者表示。

“最重要還是均衡的全國性戰(zhàn)略布局。中海強(qiáng)調(diào)在不同城市越來越均衡的發(fā)展。銷售在各區(qū)域越來越均衡，土地發(fā)展也是按均衡的策略來做。”早在中海地產(chǎn)2007年年度報(bào)告中，就已將2008年的工作基調(diào)定為：實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定高質(zhì)量的均衡增長。

在環(huán)渤海和中西部地區(qū)，中海地產(chǎn)預(yù)先就買好了地、布好了局。中海地產(chǎn)2007年新增的土地，主要分布在中西部地區(qū)和環(huán)渤海地區(qū)。像青島、大連、沈陽和天津這些環(huán)渤海城市，都是中海地產(chǎn)在2007年新進(jìn)入的城市。而且，這些新增土地的地理位置都不錯(cuò)，位于城市核心和潛力區(qū)域。通過2007年的土地獲取，中海地產(chǎn)在全國四大區(qū)域的土地儲備數(shù)量，基本實(shí)現(xiàn)均衡。成都等中西部地區(qū)占29%左右，環(huán)渤海地區(qū)占26%左右，珠三角占23%左右，而長三角則占22%左右。

2008年，環(huán)渤海和中西部地區(qū)，成了中海地產(chǎn)銷售的主要增長點(diǎn)。在北京、上海、深圳、廣州等一線城市量價(jià)齊跌時(shí)，中海地產(chǎn)還有環(huán)渤海和中西部地區(qū)來支撐銷售增長，整體銷售也因而表現(xiàn)較好。2008年1月至11月，中海地產(chǎn)的銷售收入，基本上由珠三角、長三角、中西部地區(qū)和渤海灣“四分天下”，而港澳的銷售占比，則銳減到3%。而在2007年，中海地產(chǎn)的銷售收入，還基本是由珠三角、長三角和港澳“三分天下”。

當(dāng)然，也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，樓市調(diào)整會從一線城市蔓延到二線城市，二線城市的風(fēng)光或難再續(xù)。不過，均衡的全國布局自有其“東邊不亮西邊亮”的好處。

中海地產(chǎn)內(nèi)部人士告訴《投資者報(bào)》記者，最近兩個(gè)月，華南成交量好一些。從銷售數(shù)據(jù)上看，在10月之前，銷售還主要來自渤海灣和中西部，10月開始，珠三角地區(qū)的銷售量已有所恢復(fù)。2008年10月，中海地產(chǎn)在珠三角的銷售面積，環(huán)比增長了16%，而11月，珠三角地區(qū)的銷售額和面積甚至有73%和51%的環(huán)比增長，珠三角的銷售額幾乎占了當(dāng)月銷售總額的一半。

不過，該內(nèi)部人士也表示：“華南區(qū)域調(diào)整的時(shí)間比較早，到了年底，成交量有小幅的回升，但究竟是積蓄的需求，還是就此將企穩(wěn)，現(xiàn)在還說不好。”

200億現(xiàn)金如何用？

2008年，中海地產(chǎn)在獲取土地上，仍然把環(huán)渤海作為重點(diǎn)布局區(qū)域。2008年1月以來，中海地產(chǎn)新增土地仍然集中在環(huán)渤海區(qū)域，在濟(jì)南和天津共拿了5塊地，樓面地價(jià)從每平方米幾百元到2000元不等，權(quán)益面積占比達(dá)到42%。

當(dāng)然，2008年下半年，中海地產(chǎn)也放慢了拿地的腳步，預(yù)示中海地產(chǎn)在2009年的項(xiàng)目發(fā)展和銷售可能會有所收縮。從2008年1月至今，中海地產(chǎn)總共才拿了10塊地，不及去年的一半，共新增土地200多萬平方米，不到2007年新增土地884萬平方米的1/4，也明顯低于年初計(jì)劃新增的450萬平方米。

而且，從2008年8月開始，中海地產(chǎn)已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月，沒有再拿地。或許接下來，中海地產(chǎn)會在市場整合的過程中，伺機(jī)補(bǔ)充低價(jià)土地儲備。12月10日，中海地產(chǎn)公告擬以每25股配1股的方式，折價(jià)33.6%，向現(xiàn)有股東募集25億港幣，有市場人士便將此次融資，與伺機(jī)并購?fù)恋氐闹\劃聯(lián)系起來。

因?yàn)閱螐呢?cái)務(wù)上看，中海地產(chǎn)的資金充足。截至2008年6月底，中海地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等額項(xiàng)目是71.8億港元。而且還有銀行融資額度約41億港元可動用。6月后又增加16億港元的授信額度，中海地產(chǎn)還表示短期內(nèi)可再增加20億港元以上的銀行額度。算下來，中海地產(chǎn)備用的資金將達(dá)到148.8億元。

中海地產(chǎn)表示，持有的現(xiàn)金比例要維持在總資產(chǎn)的10%左右，現(xiàn)在看來，按照中海地產(chǎn)2008年6月底773億港元的總資產(chǎn)，持有71.8億現(xiàn)金，相當(dāng)于總資產(chǎn)的9.3%，與中海地產(chǎn)的審慎理財(cái)原則相符。

雖然，中海地產(chǎn)的借貸水平有所上升，但仍在合理的水平內(nèi)。中海地產(chǎn)表示，快速發(fā)展，貸款總額難免有所增加。2008年年中，中海地產(chǎn)的凈資產(chǎn)負(fù)債比率是57.5%。

如果增發(fā)募集25億港元的資金，凈資產(chǎn)負(fù)債比率還會降低。加上今年較好的銷售帶來的回籠資金，以及10月出售中國海外港口權(quán)益獲得的13.3億元港元，還有備用的銀行授信額度，懷揣近200億港元的中海地產(chǎn)將如何出招？

值得一提的是，目前萬科擁有的現(xiàn)金量也在200億人民幣左右，所以，兩家公司在未來的動作，值得投資者關(guān)注。