專題：政策加速樓市見底回暖
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國辦“十三條”會(huì)導(dǎo)致房價(jià)劇烈下跌，并成為壓垮中國樓市的最后一根稻草嗎？

“十三條”對市場具備實(shí)質(zhì)性影響的有三個(gè)方面：一，籌集各方資金加大保障性住房建設(shè)力度；二，通過信貸支持、減稅等手段鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)；三，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降價(jià)銷售以及銀行融資支持等緩解房企資金壓力。

我們認(rèn)為，加大保障性住房建設(shè)短期內(nèi)會(huì)加速房價(jià)的下跌，但其程度將明顯小于預(yù)期；對普通商品房的消費(fèi)鼓勵(lì)政策，將刺激一部分購買需求，近期，在一連串的政策刺激下，房地產(chǎn)市場成交量已穩(wěn)步回暖。這表明，在降低了交易成本之后，房地產(chǎn)市場一部分硬性需求被釋放；而鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行降價(jià)銷售以及融資支持等措施將降低房企的資金壓力，有助于樓市價(jià)格快速回歸供需平衡狀態(tài)。

因此，國辦“十三條”的推出，在短期內(nèi)將加速房價(jià)下跌至供需平衡狀態(tài)，但其下跌幅度將是有限的。在硬性需求的作用下，該項(xiàng)政策有助于我國房地產(chǎn)市場更快地見底回暖，從而促進(jìn)市場的健康發(fā)展。

保障性住房影響將小于預(yù)期

有觀點(diǎn)認(rèn)為，保障性住房的大規(guī)模建設(shè)將對國內(nèi)商品房價(jià)格構(gòu)成沉重打擊。對此，《投資者報(bào)》研究部認(rèn)為，這種觀點(diǎn)是不成立的。

從香港和新加坡的經(jīng)驗(yàn)看，保障性住房對商品房市場的沖擊是微乎其微的。

在香港，公屋作為保障性住房覆蓋了特別行政區(qū)近一半的住戶，在香港申請購買公屋的標(biāo)準(zhǔn)甚至要比大陸寬松得多，但盡管如此，在香港開始供應(yīng)公屋的前幾十年里，公屋對商品房市場價(jià)格幾乎沒有任何影響。只有在1997年亞洲金融危機(jī)時(shí)，由于香港政府提出了大量建設(shè)公屋計(jì)劃，才導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的長期調(diào)整，此次調(diào)整主要也是因?yàn)閲H金融環(huán)境惡化所致。

在新加坡，最重要的保障性住房是被稱為“政府組屋”的廉租房，該國有85%的居民住在組屋里。但是，組屋的大量建設(shè)并沒有對新加坡商品房市場構(gòu)成沖擊。最大的原因在于，政府組屋與商品房在產(chǎn)品定位和品質(zhì)上有著非常明顯的差距。

我國商品房與保障性住房在準(zhǔn)入和退出機(jī)制上存在較大差異，同時(shí)，在房屋區(qū)位和品質(zhì)上也有明顯區(qū)分。

中長期來看，保障性住房和商品房將形成兩個(gè)相對隔離的獨(dú)立市場，保障性住房對商品房價(jià)格的影響甚微。不過，由于我國剛開始建設(shè)保障性住房，短期內(nèi)將對位于城市邊緣的同區(qū)位同品質(zhì)的商品房構(gòu)成沖擊，對整個(gè)商品房市場的影響程度將遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于預(yù)期。

盡管目前存在普遍的權(quán)力尋租狀況，即一部分中高收入階層通過關(guān)系和權(quán)力違規(guī)購買保障性住房，但政府正在加大的住房保障體系檢查力度將減少這一現(xiàn)象。退出方面，購買經(jīng)濟(jì)適用房5年內(nèi)不得直接上市交易等規(guī)定保證了利用經(jīng)適房進(jìn)行投資牟取暴利的可能性大為降低。

刺激成交量有助市場見底回暖

根據(jù)中金公司以及搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)，截至12月22日的一周內(nèi)，全國16個(gè)大中城市總體周成交量均值環(huán)比上升了9%。11月財(cái)政部出臺房地產(chǎn)刺激政策以來，這已是連續(xù)第七周成交量回升。這表明，在降低了交易成本之后，房地產(chǎn)市場一部分硬性需求被釋放。

此次國辦“十三條”進(jìn)一步明確和加大了對普通商品住宅消費(fèi)的鼓勵(lì)。其中，對二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅實(shí)行減免政策。同時(shí)，對二套房貸款申請有了一定的松動(dòng)。

營業(yè)稅減免將降低二手房交易的成本，市場價(jià)格也因此存在進(jìn)一步下調(diào)的空間，相對而言，買方將因此而受益。因此，市場交易量將得到一定的刺激回升。如果未來能繼續(xù)減免個(gè)人所得稅，市場供應(yīng)量也將有較大的釋放，價(jià)格有可能將進(jìn)一步下調(diào)至供需平衡狀態(tài)。

同時(shí)，對二套房貸款申請的放松也將釋放一部分需求空間，從而提升市場交易量。不過，目前全國范圍內(nèi)約80%的交易量來自首次購房者，其余的購房需求，如第二套住房，占全部交易量的比重僅為約20%。

在城市化率較高的一線城市，二套房交易量比重相對較高，占總交易量的比重可能達(dá)到40%以上，在北京、上海等一線城市，貸款政策松動(dòng)有望有效刺激改善性購房需求，這對消化市場庫存有一定的作用。

鼓勵(lì)融資可防房價(jià)非理性下跌

國辦“十三條”中，一項(xiàng)針對房地產(chǎn)公司的重要政策是，支持房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行降價(jià)促銷，并指出，因降價(jià)引發(fā)的原業(yè)主與房企之間的糾紛應(yīng)依據(jù)合同約定通過法律途徑解決，這也在一定程度上緩解了房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)對這類事件上的壓力。

該項(xiàng)規(guī)定，將進(jìn)一步加速商品房價(jià)格回歸供需平衡的合理水平。從最近全國主要城市在房價(jià)下調(diào)后成交量穩(wěn)步回升的態(tài)勢看，如果房地產(chǎn)企業(yè)拋開原先需要面對的政府和輿論壓力而采用合理的降價(jià)銷售策略，硬性需求有望促動(dòng)成交量的明顯回升。

對于房地產(chǎn)上市公司來說，需要以股東價(jià)值最大化作為經(jīng)營目標(biāo)，回籠資金和實(shí)現(xiàn)收益以保證經(jīng)營的持續(xù)性是迫切需求，因此，上市房地產(chǎn)公司可能將先于市場主動(dòng)下調(diào)銷售價(jià)格。

另一方面，國辦“十三條”明確提出支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求。上市房地產(chǎn)公司作為“有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”，具備明顯的融資優(yōu)勢，我們相信，這一舉措能在一定程度上緩解房企的資金壓力，防止房地產(chǎn)市場的非理性下跌，也有助于房地產(chǎn)市場的見底回暖。

總而言之，我國的城市化進(jìn)程還僅僅處于中前期，并且，人口紅利時(shí)期還遠(yuǎn)未結(jié)束。城市人口對住房的硬性需求將大量存在，長期看，我國房地產(chǎn)行業(yè)仍將有十分龐大的增長空間。

國辦“十三條”將進(jìn)一步引導(dǎo)和加速房價(jià)向平衡狀態(tài)調(diào)整，我們認(rèn)為，保障性住房不會(huì)對商品房市場構(gòu)成沖擊，我國房地產(chǎn)市場有望更快地見底回暖，回暖時(shí)間最早可能出現(xiàn)在2009年中期。