2008年即將結(jié)束，北京樓市卻突然露出回暖的跡象。

繼中信城低價開盤大賣之后，11月北京又有多個樓盤復(fù)制了逆勢熱銷的奇跡：以11800元/平方米入市的“遠洋?沁山水”一舉獲得11月成交額冠軍；“5.2折”重新銷售的“譽天下別墅”也很快擺脫滯銷泥潭；位于東四環(huán)附近百子灣的“金都心語”開盤價不足萬元，首批房源當(dāng)日就被搶購一空……

但就在購房者擠破頭想買到這些“價格不能再低”的房子時，潛在風(fēng)險卻被忽略了：在開發(fā)商資金普遍吃緊的大背景下，一旦資金鏈出現(xiàn)問題，這些低價期房的未來還保險嗎？即便能夠按時完工交房，它們的建筑品質(zhì)是否會“縮水”？物業(yè)管理等服務(wù)會有保障嗎？

“相比之下，那些已經(jīng)完工的現(xiàn)房項目風(fēng)險較小，對于金融風(fēng)暴中的房產(chǎn)投資也顯得尤為重要。伺機抄底的樓市投資者更應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)房項目中尋找可靠的‘優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)’。”思源經(jīng)紀董事長陶紅兵如是說。

期房“幻覺”

長期以來，北京市場同等條件下的期房價格比現(xiàn)房價格約低10%~15%。在簡單算法的刺激下，許多人對購買期房樂此不疲。

“這其實是一種幻覺。”偉業(yè)營銷總經(jīng)理徐斌說。他舉例：“15000元/平方米的100平方米期房，需在兩年內(nèi)漲1500元/平方米才比買現(xiàn)房合算，在金融危機大環(huán)境下，未來北京大部分樓盤不易實現(xiàn)這一漲幅。”

以徐斌所述期房為例，假定從交款到交房尚需兩年，從交款到入住的兩年時間內(nèi)，投資者需要為這套房子“變現(xiàn)”付出多少成本呢？

假定這套房子已取得銀行7成20年的商業(yè)按揭貸款，按等額本金還款法計算，業(yè)主兩年內(nèi)共需支付貸款利息約45169元。對于首次購房者來講，入住前兩年的房租也應(yīng)當(dāng)算作等待所購期房的“變現(xiàn)”成本。以每月2000元房租計，兩年共需支付房租48000元。也就是說，這兩年內(nèi)，對于購買了上述期房的業(yè)主來講，其在等待所購期房“變現(xiàn)”中付出的經(jīng)濟成本是93169元。

從事房地產(chǎn)投資的王女士表示，對于房地產(chǎn)投資型買家來說，回報率和現(xiàn)金回流速度最為關(guān)鍵，一般情況下更青睞于現(xiàn)房的買賣，寧愿選擇二手房也不愿意購買期房。對于以租賃型為主的投資者而言，即買即租是最為理想的，可以縮短回報周期。

另一方面，購買期房面臨的風(fēng)險顯而易見：看不到實物，真正交房時會發(fā)現(xiàn)和開發(fā)商當(dāng)初的描述有差距；等待時間長，在此期間還要自己租房子住，租房成本增加不少；由于是期房，不得不經(jīng)常關(guān)注房子的進度和質(zhì)量；交房時間不確定，遇上意外情況還會延期交房。

“現(xiàn)房可以實地考察，房間是否夠大，采光、通風(fēng)是否良好，墻角有沒有裂痕，門窗關(guān)閉是否嚴密，墻、地面是否平整，天花板有沒有裂縫，管道周圍是否滲水等。這些細節(jié)在圖紙上是不可能體現(xiàn)的”，剛看完“奧東18號”現(xiàn)房的姜瑋說，“現(xiàn)房對購房者的利益有較大保障，房屋糾紛也將有所降低。”

現(xiàn)房為王

“萬科等地產(chǎn)龍頭相繼在上海、深圳等地傳出項目隱性停工的消息，很多投資者對開發(fā)商期房銷售能否兌現(xiàn)表示懷疑，擔(dān)心中小開發(fā)商樓盤更沒有實力保證。”一位不愿透露姓名的開發(fā)商表示，購房者擔(dān)心期房變爛尾樓的心態(tài)，或許正是近期現(xiàn)房走俏的原因之一。

“購買高檔住宅的投資者開始越來越多地傾向于現(xiàn)房和準現(xiàn)房。”星河灣地產(chǎn)副總裁梁上燕認為，“市場持續(xù)表現(xiàn)出的不確定性，提高了投資者的警戒線，特別是在投資期房的風(fēng)險不斷加大的情況下。近期樓市出現(xiàn)的業(yè)主要求開發(fā)商賠付差價的事件，也在很大程度上影響了投資者對期房的選擇。”

于虞是某外資金融機構(gòu)的行政主管，盡管收入受到金融風(fēng)暴影響，但仍然可觀。她在購房時就堅持“眼見為實”原則。即使穿著高跟鞋穿過雜亂的工地現(xiàn)場，也要親眼看看。“如果不能站在里面，很難感受到空間大小的舒適度以及層高、通風(fēng)、采光、布線等。”

“由于今年銷售放緩，銷售時間被拉長，準現(xiàn)房和現(xiàn)房的存量可能超過目前可售存量50%。”陶紅兵透露，截止到11月底，北京累積可售住宅存量超過15萬套，準現(xiàn)房或現(xiàn)樓的存量可能超過7.5萬套。

進入12月第一周以來，北京現(xiàn)房首次出現(xiàn)了交易量超過期房的情況：交易總套數(shù)達到了1233套，而期房只有1228套。而且現(xiàn)房的回暖速度要明顯快于期房，環(huán)比11月第一周現(xiàn)房交易的428套，增長了188%，而期房環(huán)比11月第一周只增長了13.9%。

在價格上，現(xiàn)房和期房一樣具有競爭力。帝景博悅（珠江帝景六期）目前處于全現(xiàn)房銷售狀態(tài)，E區(qū)起價為17800元/平方米，相比之前25000元/平方米的均價已經(jīng)降了很多。

目前包括星河灣地產(chǎn)、復(fù)地集團在內(nèi)的北京多家一線開發(fā)商不約而同地推出現(xiàn)房房源。保利金泉廣場、復(fù)地國際公寓、譽天下、海晟國際公寓、星河灣、國奧村等項目均為現(xiàn)房或準現(xiàn)房銷售。

不過在采訪中發(fā)現(xiàn)，不少項目由于銷售壓力，紛紛打出準現(xiàn)房或現(xiàn)房概念，但真正交房時間卻在半年甚至一年之后。陶紅兵指出：“真正意義上的現(xiàn)房和準現(xiàn)房，應(yīng)該是主體工程完成，已經(jīng)交房或即將交房的物業(yè)，這種項目對于購房者而言，才能真正降低項目爛尾的風(fēng)險。”