《投資者報(bào)》特約專欄作家：主持人 李南  嘉賓：鈕文新  張貽倫

李南：最近出臺(tái)了很多關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的政策，為什么你還認(rèn)為房價(jià)近幾個(gè)月的走勢不樂觀？

張貽倫：10月、11月以來，北京、上海、深圳這三個(gè)城市的確出現(xiàn)成交活躍的現(xiàn)象，不過我覺得這種反彈，是在8月、9月成交極度減少的情況下出現(xiàn)的。現(xiàn)在我們要考慮的是，進(jìn)入2009年一季度，尤其春節(jié)期間是房地產(chǎn)銷售最清淡的階段，因此這種活躍的成交恐怕不會(huì)持續(xù)很久，有可能曇花一現(xiàn)。

李南：地產(chǎn)新政中二手房的交易營業(yè)稅有所減免，你怎么看待二手房對于整個(gè)房地產(chǎn)市場的沖擊？

張貽倫：營業(yè)稅的減免會(huì)增加二手房的供應(yīng)，擴(kuò)大二手房的溢價(jià)空間，導(dǎo)致二手房的實(shí)際交易價(jià)格下降，從而可能對一手房市場形成沖擊。也就是說，二手房的稅費(fèi)減免政策，對一手房市場來說是個(gè)利空消息。

鈕文新：我不同意。我認(rèn)為二手房交易的放寬，是給那些投資房地產(chǎn)的人提供了運(yùn)籌的空間。過去投資房地產(chǎn)的時(shí)候要交很多的稅，負(fù)擔(dān)非常重，這實(shí)際上不利于整個(gè)市場的活躍，不利于投機(jī)性地購房，費(fèi)稅的降低有利于在一級(jí)市場出現(xiàn)一些投機(jī)性的買賣。一個(gè)市場是不可以沒有投機(jī)者的，如果全部都是投資者，這個(gè)市場就會(huì)不夠活躍。

李南：二級(jí)市場流通順暢，能夠促進(jìn)一手房的銷售。

張貽倫：鈕老師的觀點(diǎn)是沒錯(cuò)的，但是在目前房價(jià)下行的軌道上，我想主要還是應(yīng)該為已經(jīng)投資房市的人提供套現(xiàn)機(jī)會(huì)，而不是為新的投資人提供進(jìn)場機(jī)會(huì)。

鈕文新：如果二級(jí)市場套現(xiàn)行為得到了其他投資者的確認(rèn)，并且有錢可賺，它就會(huì)對新的投資人起到一個(gè)鼓勵(lì)作用。

李南：那現(xiàn)在是不是到了投資人可以進(jìn)場買超跌房產(chǎn)的時(shí)候？

張貽倫：恐怕現(xiàn)在還不是。目前來看，我覺得抄底無從談起，這次反彈是一個(gè)出貨的最好機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)銷售的傳統(tǒng)淡季即將到來，而且二手房交易會(huì)對一手房市場造成沖擊。更重要的是，2009年一季度，經(jīng)濟(jì)危機(jī)帶來的恐慌氣氛可能會(huì)全面蔓延，所以我預(yù)計(jì)在未來幾個(gè)月內(nèi)，我國房價(jià)可能會(huì)出現(xiàn)較快速度的下跌。如果此前你還覺得周邊的房價(jià)沒怎么跌，我想幾個(gè)月之后，你就會(huì)明顯地感覺到房價(jià)真的跌了。

李南：難道之前還沒有實(shí)質(zhì)性的下跌嗎？

張貽倫：是的，比如北京，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，11月北京房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比去年11月還是上漲的，只是深圳新建住房價(jià)格同比下降了18%。全國2008年8月、9月、10月、11月的房價(jià)環(huán)比跌幅分別是0.1%、0.3%、0.3%、0.5%，幅度是非常小的，大家并沒有真正感受到下跌。

鈕文新：但是現(xiàn)在政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向了。在過去那么強(qiáng)烈的打壓政策之下，房價(jià)還只是微幅下跌，現(xiàn)在政策轉(zhuǎn)向會(huì)使人們的預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，再加上開發(fā)商的一些造勢技術(shù)，以及地方政府的優(yōu)惠政策，房價(jià)可能不會(huì)突然間出現(xiàn)陡跌的狀況。

張貽倫：我反對鈕老師觀點(diǎn)。政策的確在轉(zhuǎn)向，但是這種政策的力度目前來說還不夠大，一些力度比較大的政策，像二套房貸政策完全放寬，以及買房退稅等短期內(nèi)還出不來。

李南：為什么你覺得已經(jīng)出臺(tái)的政策力度不夠大？

張貽倫：目前出臺(tái)的政策，一個(gè)是降息，一個(gè)是按揭優(yōu)惠，首付從原來三成降到兩成，但是房價(jià)有改變、有降低嗎？可能你的支付能力相對來說更強(qiáng)了，但是總額并沒有改變。降息就是每個(gè)月減少幾百塊錢，我想如果是幾千塊錢的月供，減少幾百塊錢，意義也不是很大。其中最關(guān)鍵的是利率七折優(yōu)惠，但是我們看到，它的惠及面是比較窄的，只能是第一套普通住房，而且不超過90平方米。我覺得好多人可能還是享受不到這個(gè)優(yōu)惠。

李南：只有投資性住房的需求釋放出來，房價(jià)才會(huì)真正見量、見底、回升。

張貽倫：利好政策的累積效應(yīng)需要一段時(shí)間才能顯現(xiàn)出來，市場信心的恢復(fù)需要時(shí)間。

李南：房地產(chǎn)業(yè)存貨比較多，這也是一個(gè)大問題。

張貽倫：存貨處理是目前房地產(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)面臨的共同問題。在前兩年，開發(fā)商瘋狂地拿地、囤地，而且惜售，這導(dǎo)致他們手中沒賣的房子以及囤積的土地非常多，一般來說，開發(fā)商拿地的價(jià)格非常高，因此在樓市出現(xiàn)調(diào)整、銷售低迷、價(jià)格下調(diào)的情況時(shí)，這些囤積的土地和房源將是開發(fā)商最大的包袱。

李南：存貨到底有多少？

張貽倫：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，截至2008年11月，全國商品房控制面積超過7000萬平方米，這是一個(gè)非常龐大的數(shù)字。按照目前的銷售進(jìn)度，要賣出需要超過兩年的時(shí)間。

前兩個(gè)月出現(xiàn)了交易回暖的情況，但我覺得不會(huì)持續(xù)，因?yàn)槔习傩諏鞘械挠^望，除了價(jià)格因素外，現(xiàn)在又出現(xiàn)一個(gè)新的因素——觀望政策。像買房退稅這樣的重磅政策還沒有出臺(tái)，那我為什么現(xiàn)在買房？

李南：你對此有預(yù)期嗎？

鈕文新：有，在目前的情況下，政府拿出什么樣的政策來救樓市都是不過分的。

張貽倫：但是在下行趨勢中，拿出什么政策來救，恐怕都難以改變局勢。

從目前的供求態(tài)勢來看，通過對全國一線和二線城市的銷售竣工比進(jìn)行測算，我們發(fā)現(xiàn)供求是嚴(yán)重失衡的。像北京2006年、2007年的銷售面積持續(xù)下跌，每年跌幅在16%左右，但是北京市場上2002年以來累積購置而未完成開發(fā)的土地面積，以2007年的開發(fā)進(jìn)度來算，至少還夠開發(fā)商開發(fā)7、8年。也就是說從現(xiàn)在開始一寸土地都不向開發(fā)商出讓的話，僅開發(fā)手中囤積的土地，也夠他們開發(fā)7、8年。

李南：另外一個(gè)數(shù)字是房價(jià)收入比，像北京這樣的一線城市，合理的房價(jià)收入比是多少？

張貽倫：國際上這個(gè)數(shù)字是3~6倍，就是說買一套房，要用一個(gè)人3到6年的收入，但我國2007年的房價(jià)收入比在8.45倍左右。中國人口眾多，房屋的需求量大，比國際市場高一點(diǎn)是正常的，但是目前來看，北京、深圳等一線城市，甚至一些二線城市，高達(dá)15~18倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了正常水平。即使像東京、中國香港這樣的國際性大都市，它們的房價(jià)收入比也不可能長期處在15倍以上。國內(nèi)一線城市比較合理的區(qū)間是10~12倍。