封面報(bào)道：銀行！地產(chǎn)？
更多相關(guān)專題文章：
·中國銀行業(yè)：冬天里成長
·上市銀行多數(shù)已具投資價(jià)值
·“正稅清費(fèi)”提振房地產(chǎn)
·房地產(chǎn)“去市場化”拖累了誰？
·地產(chǎn)再調(diào)整定律：自救者自強(qiáng)
·10地產(chǎn)公司有望先迎拐點(diǎn)
·萬科二輪降價(jià)多賣中檔房
·中海地產(chǎn)：“價(jià)跌量升”囤資150億

以地方托市和銀監(jiān)會(huì)七折房貸為代表的第一輪樓市刺激僅僅過去數(shù)月，就已經(jīng)呈現(xiàn)強(qiáng)弩之末態(tài)勢，于是，“購房入戶”、“購房退稅”以及謀求產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃第10個(gè)席位等舉動(dòng)次第浮出，漸成第二波救市強(qiáng)音。

正在密謀中的這輪救市行動(dòng)為地產(chǎn)商與消費(fèi)者的對(duì)峙中獲得了更多硬扛的資本。但是，以萬科（萬科A，000002.SZ）為代表的地產(chǎn)巨頭卻啟動(dòng)了2009年第一輪降價(jià)潮，并取得“價(jià)跌量升”的成績。

根據(jù)1月份銷售數(shù)據(jù)顯示，萬科、中海地產(chǎn)（00688，HK）、保利地產(chǎn)（600048.SZ）銷售面積同比分別增長了24.2%、149.7%和269.85%。同時(shí)，全國1月份超過70%以上的城市銷售面積和銷售額較去年同期下滑。這說明，更多的中小地產(chǎn)商處于銷量大降的通道之中，他們的觀望換來的是事實(shí)上的“量價(jià)齊跌”。

從這個(gè)意義上說，不切實(shí)際的救市政策反而蒙蔽了很多房地產(chǎn)商，救市信號(hào)頻頻的市況下，只有那些依靠自己的判斷迅速行動(dòng)的地產(chǎn)商能夠借此拉開與競爭對(duì)手的距離。不管政府使用什么救市政策，價(jià)格回歸理性才能最終救樓市，但不是所有地產(chǎn)商都愿意這樣做，而愿意做的也不一定能做到。

退一步海闊天空

從1月份地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)可以看出，許多地產(chǎn)公司出現(xiàn)了銷售數(shù)量和銷售金額同比出現(xiàn)大幅增加的現(xiàn)象。萬科在銷售數(shù)量上仍然占絕對(duì)優(yōu)勢，1月實(shí)現(xiàn)銷售面積28.6萬平方米，銷售金額21.9億元，分別比2008年同期增長24.2%和18.6%。保利地產(chǎn)通過降價(jià)使增速保持了行業(yè)前列，實(shí)現(xiàn)面積18.38萬平方米，同比大增269.85%，實(shí)現(xiàn)簽約金額13.76 億元，同比大增148.44%。中海地產(chǎn)銷售面積更增長了149.7%，銷售額較去年同期增長了60%。不過，以上三家公司銷售數(shù)量增比遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售額增比，不難看出都是因?yàn)椴煌潭鹊赝瞥隽私祪r(jià)措施顯現(xiàn)出來的銷售數(shù)據(jù)巨增“效應(yīng)”。

退一步海闊天空。在還看不到春天跡象的冬天里，主動(dòng)自救的公司擁有了更加厚實(shí)的棉衣，“進(jìn)可攻退可守”的雙向策略已顯現(xiàn)。

在2008年至今的房市調(diào)整中，采取降價(jià)策略的萬科市場份額從2008年的2%增長到目前的2.6%左右；同樣采取降價(jià)策略的保利地產(chǎn)市場份額從2007年的0.6%上升到了2008年的1%左右。顯然，一些中小地產(chǎn)商的市場份額被“擠兌”，處于更加艱難的危局之中。據(jù)了解，目前全國約有5萬多家房地產(chǎn)公司，與上世紀(jì)90年代數(shù)千家相比增加了近10倍。

可以預(yù)見，“不在沉默中爆發(fā)，就在沉默中滅亡”的警句將成為房地產(chǎn)行業(yè)的生動(dòng)寫照。

只有自救，才能被救

據(jù)悉，萬科原先預(yù)期，2009年樓市見底回暖，但現(xiàn)在在公司內(nèi)部已經(jīng)改為了2012年。萬科似乎對(duì)市場做好了更壞的打算。這與交銀國際研究部副總裁何志忠的看法頗為相似，其在接受《投資者報(bào)》采訪時(shí)認(rèn)為，“一般而言，房地產(chǎn)行業(yè)周期需要3~4 年調(diào)整完成，可能2009年見底，而底部徘徊還需1~2年。”

鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中央政府再出重大刺激政策的可能性很小，而地方政府的救市政策也充滿了不確定性（重慶市擬購房退稅就被叫停）。所以，房地產(chǎn)市場復(fù)蘇取決于中國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。如果今年中國經(jīng)濟(jì)能走出一個(gè)V型復(fù)蘇曲線，則2009年7~8月份有望實(shí)現(xiàn)房價(jià)和交易量的見底反彈。如果是W型復(fù)蘇，則房地產(chǎn)市場復(fù)蘇時(shí)間最早也要到今年年底。

萬科也不是對(duì)政策調(diào)整完全沒有期待。萬科董事長王石近日就表示，房地產(chǎn)方面的政策調(diào)整還有很大的空間。但萬科最終用行動(dòng)對(duì)政策進(jìn)行了回應(yīng)：與其苦等政策救市，還不如主動(dòng)進(jìn)行自救。

“住房的剛性需求存在，只要價(jià)錢降到位，成交量就會(huì)放大。” 易居克而瑞(中國)研究中心首席研究員陳嘯天認(rèn)為。

上海樓盤“慧芝湖”近期的銷售印證了其觀點(diǎn)，去年12月底至今年2月14日，該盤第一次7.6折均價(jià)15000元引來了連續(xù)三天排隊(duì)購房現(xiàn)象，成交300多套；近日又將均價(jià)提升至18000元八折優(yōu)惠，成交了100多套。一次性降到底的做法，或許仍然是持觀望和等待態(tài)度的開發(fā)商們自救的法寶。

搜房網(wǎng)研究報(bào)告稱，未來3年內(nèi)供求矛盾將是影響房價(jià)的主要問題。北京、深圳、武漢等地出清庫存房的周期超過15個(gè)月。2008年不僅遭遇了商品房銷售下降，還遭遇了供應(yīng)面積增加，出現(xiàn)了“兩碰頭”。

只要樓市沒有跌到底、成交量未大幅放大，就無法消耗積壓的土地和空置房，樓市的拐點(diǎn)就不可能到來。

銀行界人士也認(rèn)為，2009年房價(jià)應(yīng)該繼續(xù)調(diào)整。民生銀行信貸部一位不愿具名的工作人員說：“我們幾個(gè)同行最近都表示在等待房地產(chǎn)價(jià)格盡快降到底。房價(jià)降到位后，房地產(chǎn)行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)才會(huì)降低。”

但起碼地方政府不愿意看到這個(gè)局面。搜房網(wǎng)研究報(bào)告顯示，2008年樓市不景氣造成全國60個(gè)大中城市土地流標(biāo)1600宗，面積8000多萬平方米，土地價(jià)款損失2000億元，政府損失稅收180億元。而那些開發(fā)成本、管理成本及運(yùn)營成本過高的企業(yè)也沒有辦法將價(jià)格降下來。

在這樣的市道下，只有那些敢于降價(jià)、有能力降價(jià)的地產(chǎn)商才能強(qiáng)者愈強(qiáng)。