封面報(bào)道：銀行！地產(chǎn)？
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今年新一輪降價(jià)，萬(wàn)科又跑在了最前面。萬(wàn)科為什么這樣做？它為何能夠這樣做？

即便2009年底房?jī)r(jià)見(jiàn)底，地產(chǎn)行業(yè)預(yù)計(jì)也要在底部徘徊1~2年，在2009年~2011年的低迷期，萬(wàn)科（萬(wàn)科A，000002，SZ）是否能通過(guò)“中檔物業(yè)”的快速銷售，換取較高的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，從而盡力維持股東投資回報(bào)率，是判斷萬(wàn)科中短期投資價(jià)值的視角之一；而從中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科是否能在這兩三年以積蓄穩(wěn)健的財(cái)務(wù)能力，收集“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”的土地，待經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后，搭配更多“中高檔物業(yè)”的銷售，獲取高額利潤(rùn)率，從而大幅提高股東投資回報(bào)率，是判斷萬(wàn)科長(zhǎng)期投資價(jià)值的另一標(biāo)準(zhǔn)。

平抑工具

與其他小型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不同，萬(wàn)科雖然在“住宅開(kāi)發(fā)”上保持專注，但卻是什么類型的住宅都開(kāi)發(fā)，只是物業(yè)類型的配比，在因循市場(chǎng)的變化而調(diào)整，而恰恰是物業(yè)配比的調(diào)整，給萬(wàn)科提供了一個(gè)平抑地產(chǎn)波動(dòng)的主動(dòng)工具。

中高檔物業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)比中檔物業(yè)大。回顧2006年~2007年，開(kāi)發(fā)商在“中高端住宅”上的毛利率，往往能達(dá)到驚人的50%~60%，但是隨著經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)，這類物業(yè)的盈利上下浮動(dòng)也很巨大。

而中端住宅，卻在房地產(chǎn)由過(guò)熱回歸理性時(shí)，首先被剛性需求所接受，除非中產(chǎn)階層在經(jīng)濟(jì)衰退中受到更進(jìn)一步的打擊，中檔物業(yè)的盈利，才會(huì)受到打擊。“低風(fēng)險(xiǎn)、高性價(jià)比的普通商品住宅，優(yōu)勢(shì)已經(jīng)越來(lái)越突出，并且得到了市場(chǎng)的認(rèn)可。預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)，將逐步向中端產(chǎn)品靠攏。” DTZ戴德梁行中國(guó)區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮表示。

“對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，目前，繼續(xù)王石2007年提出的2∶8比例發(fā)展（中高檔產(chǎn)品與中檔產(chǎn)品的占比），會(huì)更為平穩(wěn)，在行業(yè)低谷時(shí)，也能靠中檔物業(yè)維持銷售量。” 交銀國(guó)際研究部副總裁何志忠告訴《投資者報(bào)》記者，“但是，1~2年后，市場(chǎng)可能又不同了。”隨著90/70的日益規(guī)范、保障性住房的大量入市，中檔物業(yè)的供給將日益增多，中檔市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇；然而中高檔物業(yè)的需求，卻隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和增長(zhǎng)，重新提振，中高端市場(chǎng)重新成為開(kāi)發(fā)商獲利的更優(yōu)選擇，恰好，中高檔市場(chǎng)的原有參與者，也會(huì)在經(jīng)歷本輪洗牌后變少了。

因?yàn)椋懈叨宋飿I(yè)的小開(kāi)發(fā)商，在這輪調(diào)整中，受到的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)往往更大，但要如同萬(wàn)科一樣，改變策略，也進(jìn)入中檔物業(yè)市場(chǎng)，卻受到專業(yè)知識(shí)和財(cái)力的局限，非一年半載能做到的事，還不如硬扛，他們的策略在于財(cái)務(wù)上如何扛1~2年。

提前筑底

2008年元宵節(jié)開(kāi)始，萬(wàn)科率先拋售中檔物業(yè)。對(duì)市場(chǎng)的直覺(jué)和對(duì)中央政策的把握，讓萬(wàn)科把握了降價(jià)的先機(jī)。“如果地方政府不會(huì)自行推出救市措施，而由中央來(lái)統(tǒng)一出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)劃，則中央層面的政策，更多的是刺激中檔市場(chǎng)，而非‘中高檔’這一含有投資需求的市場(chǎng)。”何志忠告訴《投資者報(bào)》記者。

顯然，萬(wàn)科在2008年就已看到中檔物業(yè)的價(jià)格將會(huì)大幅回落，趕在房?jī)r(jià)進(jìn)一步觸底前，將手中的一些不適合市場(chǎng)新需求的中檔物業(yè)，以一個(gè)不算最低的價(jià)格出貨。

從2008年半年報(bào)中可以看到，萬(wàn)科上半年上海項(xiàng)目的結(jié)算面積占比近20%，而深圳卻僅占比5%。而萬(wàn)科在上海的樓盤(pán)則以中檔住宅為主，早點(diǎn)出貨少受降價(jià)損失和壓貨風(fēng)險(xiǎn)。

在2009年1月28日到2月9日，萬(wàn)科繼續(xù)對(duì)上海幾乎所有在售項(xiàng)目推出讓利促銷活動(dòng)；而深圳項(xiàng)目的促銷活動(dòng)，比如萬(wàn)科東海岸在2月14日的情人節(jié)登山祈福活動(dòng)，則更多的是以積聚人氣為目的。

在盡早出貨后，萬(wàn)科提前釋放了壓貨風(fēng)險(xiǎn)，而這恰恰是2009年很多開(kāi)發(fā)商的困擾——“2008年的期房成了2009年的現(xiàn)貨”。2008年全年公司累計(jì)銷售面積和銷售金額，僅比2007年減少9.2%和8.6%。

萬(wàn)科最新公布的數(shù)據(jù)也顯示，1月銷售面積提高24.2%，銷售額提高18.6%，市場(chǎng)份額也從2%提升到2.6%。如果按照往年萬(wàn)科首月銷售占全年的比例3%~4%，似乎萬(wàn)科全年完成700多萬(wàn)平方米的銷售面積不成問(wèn)題。

萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁肖莉向《投資者報(bào)》記者解釋：“政策效果是一個(gè)因素，但因?yàn)榇汗?jié)長(zhǎng)假的影響，多數(shù)城市1月份的銷售量同比有所下滑。萬(wàn)科1月銷售的增長(zhǎng)，主要原因是公司采取了一些促進(jìn)銷售的努力。鑒于市場(chǎng)的不確定性較大，以單月的銷售和歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估算全年的業(yè)績(jī)可能并不準(zhǔn)確。”隨著政策調(diào)控的空間逐步收窄，前期政策刺激效果的減弱，萬(wàn)科全年是否能保持1月的勢(shì)頭，并通過(guò)“中檔物業(yè)”的快速銷售，維持股東投資回報(bào)率，值得進(jìn)一步關(guān)注。

掌握主動(dòng)

不過(guò)，萬(wàn)科提前消化了庫(kù)存，就提前回收了資金，也就把握了市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，在2009年，可以因循市場(chǎng)的變化，重新規(guī)劃和“以銷定產(chǎn)”。一方面，在2009年，推出更適合目前市場(chǎng)需求、相比2007年總價(jià)更低的中檔住宅，并增大中檔產(chǎn)品的占比，通過(guò)這些物業(yè)的快速銷售，換取較高的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，從而盡力維持股東投資回報(bào)率。

萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁肖莉向《投資者報(bào)》記者表示，“中小戶型產(chǎn)品由于總價(jià)低而更容易受到客戶的青睞，基于對(duì)不同地區(qū)客戶需求特征的觀察和分析，萬(wàn)科對(duì)各地的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整，以更好地適應(yīng)市場(chǎng)主流需求。在調(diào)整期，萬(wàn)科將通過(guò)加快銷售，提高周轉(zhuǎn)，保持充裕的現(xiàn)金。考慮到行業(yè)調(diào)整期內(nèi)，剛性需求成為主導(dǎo)，高端市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，公司也有意識(shí)地控制高端產(chǎn)品的比例。”

對(duì)于以高價(jià)獲取的土地，肖莉表示，會(huì)根據(jù)土地的特性，靈活把握，通過(guò)精耕細(xì)作，深入研究客戶需求、提高產(chǎn)品價(jià)值創(chuàng)造等方式，提高項(xiàng)目的盈利能力。或許，“從中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，在財(cái)力允許的情況下，待經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后，將高價(jià)地再建成高檔住宅推出，以獲取高額利潤(rùn)，對(duì)股東來(lái)說(shuō)，是更正面的能力體現(xiàn)。” 何志忠站在投資者的角度，向記者分析地產(chǎn)行業(yè)。

無(wú)疑，在樓市筑底期，積攢“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”的土地，是在為行業(yè)復(fù)蘇做積極的準(zhǔn)備，尤其是在中高端項(xiàng)目上的提前介入，將為未來(lái)帶來(lái)更高的利潤(rùn)率。

肖莉表示：“2009年萬(wàn)科在拿地上會(huì)保持謹(jǐn)慎，重點(diǎn)通過(guò)合作并購(gòu)等方式，獲取質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的土地。”萬(wàn)科在2008年4月收購(gòu)園景臺(tái)項(xiàng)目后，足足有8個(gè)月未在華南地區(qū)拿地，直到2009年1月，才在廣州市中心荔灣區(qū)大坦沙島拿了一塊樓面地價(jià)3346元/平米的土地，而荔灣區(qū)對(duì)大坦沙島的規(guī)劃是建成高級(jí)商務(wù)區(qū)，顯然，萬(wàn)科是在為中長(zhǎng)期搭配“高檔物業(yè)”做準(zhǔn)備。

追溯到2008年9月，萬(wàn)科新增的五個(gè)項(xiàng)目，容積率最高的不超過(guò)2.04，通過(guò)合作方式獲得的就有3個(gè)，其中，通過(guò)合作方式獲得的上海趙巷晶園項(xiàng)目，樓面地價(jià)僅為4200多元/平方米，而趙巷別墅板塊的購(gòu)地價(jià)格曾達(dá)到1萬(wàn)多元/平米。“當(dāng)房?jī)r(jià)繼續(xù)下降超越一些開(kāi)發(fā)商的底限時(shí)，賣掉部分項(xiàng)目權(quán)益，將是比降價(jià)更好的辦法。”何志忠告訴記者，對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，剩下的只是等待和談判時(shí)間的長(zhǎng)短。