“大戶型一解禁，我的房子還有什么優(yōu)勢？”看著最近的一條樓市新聞，北京奧北某項目業(yè)主劉芳不由暗自叫苦。

2006年，劉芳購買這套“拼接”大三居時，就是看中銷售員口中“大戶型日漸稀缺”的升值前景，但如今，她的美夢難以實現(xiàn)了。

不久前，蘭州成為第一個為大戶型“松綁”的城市。其去年發(fā)布的16條救市新政中規(guī)定，自2009年1月1日起，將90/70（商品房建筑面積中90平方米以下比例要達到總面積70%以上）政策調整為90/50（商品房建筑面積中90平方米以下比例達到總面積50%以上）。而北京、杭州等地近日也醞釀對90/70政策進行“改動”。

“只要政策一出，市場上會出現(xiàn)更多純粹的大戶型產(chǎn)品。這樣一來，就讓那些‘合二為一’、‘合三為一’的戶型產(chǎn)品十分尷尬。即便它們比單一房產(chǎn)證的大戶型產(chǎn)品更為便宜，但其中的隱形費用和風險也是不可小覷。”對于劉芳的案例，一位業(yè)內人士分析說。

事實上，2006年出臺的90/70政策并未難倒“聰明”的開發(fā)商們，打著政策的“擦邊球”，全國各地“一房多證”之風盛起，不過這種做法很快遭到市場質疑。究竟“一房多證”存在何種困局，困局背后有著怎樣的投資機會，應該規(guī)避哪些風險？

游走政策邊緣

“我都已經(jīng)見怪不怪了，‘一房多證’已經(jīng)在市場上存在很長一段時間了。因為購買此類的房產(chǎn)會有很大程度的優(yōu)惠，所以我準備買來作為投資之用。”劉芳對《投資者報》說。

早在3年前，劉芳購買這一套投資型房產(chǎn)時，并不理解這種操作方式。售樓員給她的解釋是：“項目開發(fā)時正趕上90/70政策出臺，所以將三居室按三個小戶型報批。因此，需要簽訂三份購房合同，然后簽訂一份補充協(xié)議，內容是雙方認可在裝修過程中做了一個連通改造，并附上實際的戶型圖。”

近日，記者走訪了萬科公園5號、星源匯等30余個高端樓盤。調查中發(fā)現(xiàn)，北京市80%以上的樓盤都存在該現(xiàn)象。

在北京嘉里華遠房地產(chǎn)公司推出的 星源匯銷售中心沙盤上，記者看到星源匯兩座19層高的塔樓12層以下都是面積80平方米左右的一居，而大戶型價格則較為昂貴，每平方米在5萬元左右。為了留住青睞大戶型的購買者，星源匯打起了90/70政策“擦邊球”：用兩個1居室“拼接”成許多中等面積的戶型。

2008年，萬科無疑是最吸引眼球的開發(fā)商：在全國各個城市一系列促銷行動掀起了樓市的降價潮。但在北京，售價2.6萬元/平方米的萬科公園5號卻仍顯昂貴，雖然看房者絡繹不絕，但近1/3的公攤面積降低了性價比，房屋的吸引力大打折扣。

在戶型圖上，記者看到了170平方米的兩居室。銷售人員介紹：“它由兩個小戶型拼接而成，使用率為68%。而價格相對于3.4萬元/平方米的純大戶型產(chǎn)品每平方米便宜了5000元左右，性價比是所有戶型里最好的。”

“這只是‘簽一份合同’和‘簽兩份合同’的區(qū)別，房子的兩個產(chǎn)權證始終是房主的。”在開闊的樣板間中，售樓員并不諱言“一房兩證”是在規(guī)避國家政策。

“拼湊房”先天不足

目前政府對“一房多證”的現(xiàn)象沒有明文規(guī)定，于是開發(fā)商在申報戶型以及設計結構等方面大玩“擦邊球”游戲。由于90/70政策的限制，很多號稱高端住宅的樓盤都熱衷于大戶型比例的提高上大費腦筋。不過，想在盛宴結束之時，分到一杯羹也并非那么容易。

“小戶型項目目前在市場上不能稱為高端住宅，然而，由于很多小戶型拼接成大戶型產(chǎn)品，堂而皇之地標榜為高端住宅，其實在居住品質上并不高端。”五合國際建筑設計集團總顧問劉力認為。

據(jù)悉，這類戶型在領取規(guī)劃許可證時都是按照兩個或多個戶型進行報批，竣工驗收時也是按照兩個或多個戶型進行驗收，交付時則做些施工上的調整。

劉力研究過不少此類案例。他介紹，此類戶型一般要求客戶在簽合同時作出承諾，驗收后才能合并施工。只要設計師花心思去“拼”，拼好的大戶型從舒適度上看和原創(chuàng)大戶型差不多。

“但不管怎樣，拼湊的大戶型還是存在一些‘先天不足’：走道空間偏大，公攤面積偏多，很可能有3個以上衛(wèi)生間，而且會出現(xiàn)一些暗衛(wèi)。更關鍵的是，由于兩個戶型都設計有一個廚房。拼為一套后，其中一個廚房可能會改作房間，要將煙井、煤氣管道蓋住，可能會損失一些室內面積。”劉力如是說。

他建議購房者，如何購買此類戶型的話，最好選擇可以將兩個廚房合并成一個廚房的，或者可自由組合的大開間結構戶型。

在星源匯售樓處現(xiàn)場，一位準備買房的李小姐也表示了自己的擔憂：“雖然2.9萬元/平方米的價格算下來單價比大戶型低很多，但難免產(chǎn)生空間浪費，不僅實用性不強甚至會影響到居住品質。”

目前，星源匯兩棟塔樓10層以下部分已經(jīng)完成了內部裝修。由于客廳采用大理石地面，臥室則是木地板地面，一旦將兩個戶型拼接在一起，就要涉及到裝修材料統(tǒng)一的問題。

而且，業(yè)主需要自己支付近20萬元的材料和人工費用，實際上成本并不低。