王石又給萬科（000002.SZ）惹了麻煩。這一次是“撰文風波”。

最近，三聯(lián)競爭力雜志刊載《暴殄天物是行業(yè)大忌》，文中指出，經(jīng)過檢討后，萬科董事長王石總結(jié)，萬科今后絕不跟政策對著干，也不搶著當政策試驗田，集中精力于提升自身專業(yè)能力；而且不會回避暴利，但絕不能把暴利當作追求，因為暴利往往暴斃。文章一出，立刻引起軒然大波。隨后，萬科新聞發(fā)言人肖莉表示，此文并非王石撰寫，王石也沒有接受過該雜志任何形式的采訪。

不管王石說沒說這番話，實際上，擺在萬科面前的問題就是：前幾年，認真遵守90/70政策，推出大量90平方米以下的普通住宅，結(jié)果趕上市場低迷，雖搶在大規(guī)模保障性住房入市前，降價拋售去庫存，但凈利潤率急劇降低。

在消減了存貨后，萬科現(xiàn)在開始恢復拿地，未來幾年的規(guī)劃也就必須提上議程。接下來的幾年，面對市場的看空、政策的變化，萬科是打算像家電行業(yè)一樣，造出成本價更低的房子、走薄利多銷的路線呢？還是在此基礎上暗度陳倉，慢慢轉(zhuǎn)型，提升自身專業(yè)能力，精耕細作，做更多的高品質(zhì)住宅，追求更高的利潤率呢？

造更低價的房子？

造出更低價位的房子，確實可以激發(fā)更多的需求，雖然利潤率低，但是如果量能大增，總利潤還是能有所增長。按照深圳大學國際金融研究所所長國世平的最新測算：在深圳，如果平均房價達到25000元/平方米，只有25%的深圳人有需求；如果平均房價達到15000元/平方米，需求有50%；如果平均房價達到8000元/平方米，需求有75%；平均房價如果達到3000元/平方米，全深圳的人都買得起房。

事實上，從2007年10月開始降價至今，萬科走的就是這條路線，只是降價拋售是因時而變，是為了去庫存，并非事先主動規(guī)劃的。2008年接二連三的降價，讓萬科的凈利潤率明顯降低，2008年1~9月，萬科的凈利潤率只有10.10%。而相比之下，在此之前的2007年，萬科的凈利潤率高達13.63%，2006年凈利潤率也有12.83%。但是，凈利潤率的犧牲，并未帶來明顯的銷售額增加，2008年萬科全年銷售額僅增加了8.6%，根據(jù)萬德數(shù)據(jù)，截至2009年2月21日，28家機構(gòu)對萬科2008年凈利潤的平均預測值是51.19億元，僅比2007年小幅增長，增幅僅為5.68%。

接下來，在市場繼續(xù)看空，甚至萬科自己也悲觀預測，樓市可能還要低迷幾年的情況下，萬科要想“沖量”，可能需犧牲更多的凈利潤率。根據(jù)戴德梁行的最新數(shù)據(jù)，在深圳，1月房價同比下降26.8%，較高峰期回落36.4%，價格的充分調(diào)整才得到成交量的有力支撐，2009年1月，深圳的單月成交量與2008年月均相比增長15%。而在北京，2009年1月房價同比下降了20.2%，成交量仍然沒有回升到2008年的月均水平，還低了9%。根據(jù)中銀國際對萬科2009~2010年的盈利預測數(shù)據(jù)推算，到2010年，萬科的凈利潤率即便下降到9.23%，凈利潤總額仍然增長乏力，難以維系萬科股權(quán)激勵計劃中提及的15%的增長速度。

而萬科執(zhí)行副總裁肖莉接受《投資者報》記者采訪時強調(diào)的“以銷定產(chǎn)”，也就是能銷多少才生產(chǎn)多少，顯然也對“沖量”路線有所保留。

大批廉租房的投入建設，也堵住了“低價沖量”的向下競爭路線。雖然英大證券研究所所長李大霄認為，廉租房對市場的影響不大，市場大可各取所需，萬科能滿足市場一部分需求就不錯了。但是，關鍵就在萬科打算滿足哪部分市場需求，如果走“低價沖量”路線，勢必越來越與廉租房市場重疊。目前，各省市已提交2009~2011年新增廉租房籌集計劃，而200億元中央廉租房建設補貼也將與近期撥付到各省份，2009年廉租房投入建設將超過6000萬平方米，相當于萬科10年的銷售面積（萬科2008年銷售557萬平方米），萬科向下端躍進的路，顯然被廉租房堵住。

雖然，一些開發(fā)商認為廉租房只是租賃，應該不會對商品房產(chǎn)生沖擊。但是，租金成本和購房成本的對比，直接影響著房地產(chǎn)價格。當可以以便宜的價格租住廉租房時，愿意付出的購房價格只會更低。

追求更高利潤率？

或許，對于注重普通住宅開發(fā)的萬科來說，大力提升住宅的內(nèi)在價值，與廉租房和限價房區(qū)隔開來，實現(xiàn)品牌化升級，才是萬科未來幾年的出路。

正如中投證券房地產(chǎn)分析師李少明所說：“品質(zhì)提升，價格才能提高，利潤才能提升。”李少明接受《投資者報》記者采訪時強調(diào)，市場秩序?qū)倪^分依賴土地經(jīng)濟的發(fā)展模式，轉(zhuǎn)向地產(chǎn)商的品質(zhì)治理當中。

即便如肖莉所言，萬科2008年獲取土地的平均成本約2059元/平方米，較2007年的3581元/平方米降低42.5%，已經(jīng)接近2006年1861元/平方米的水平，那又怎樣？土地經(jīng)濟的發(fā)展模式，面對零地價的廉租房，已經(jīng)需要改變，未來，或許更受人關注的是，萬科在住宅品質(zhì)和品牌上，創(chuàng)造了多少價值。

而且，北京出臺15條新政進一步放寬第二套房貸政策，解除境外人士在京購房限制，以及松綁90/70政策等措施，也讓大家看到未來，保障性住房與高品質(zhì)市場或?qū)⒘夹圆⒋妗ＵㄔO保障性住房解決民生問題，開發(fā)商建設具有居住價值和投資價值的商品房，不再受限90/70政策和承擔部分保障性住房功能，而第二套房貸放開，也為開發(fā)商放開了追求居住價值的改善性住房需求和投資需求。對于具有專業(yè)開發(fā)能力，已經(jīng)布局土地供應有限區(qū)域的萬科來說，這些或許正是轉(zhuǎn)型的政策空間和機會。

如果萬科未來轉(zhuǎn)型，全面進入高品質(zhì)住宅市場，算下來，萬科的凈利潤可能會上升多少？

其實，從2008年萬科的半年報，就可見端倪。分地區(qū)看萬科的毛利率：在以建設豪宅別墅等高品質(zhì)住宅為主的深圳，2008年上半年，萬科的凈利潤率達到18.58%；而在以中檔住宅為主的上海，2008年上半年，凈利潤率只有9.47%。平均下來，2008年上半年，萬科的凈利潤率是14.48%。也就是說，樂觀估計，如果萬科2010年，全部進入高品質(zhì)住宅市場，凈利潤率應該能達到18.58%，即便主營業(yè)務收入維持2008年的500億元，凈利潤也能達到93億元，2008年~2010年的凈利潤復合增長率也超過30%，遠遠超過15%的凈利潤增長目標。

對于萬科來說，驟然轉(zhuǎn)型，或?qū)⒚鎸κ〉馁|(zhì)疑，事實上，萬科已經(jīng)在溫和的慢慢掉頭。2008年，萬科新增的土地儲備，主要分布在珠三角、長三角和環(huán)渤海地區(qū)，分別占到20%、16%和40%左右，這些地區(qū)在前幾年用地量多，未來建設用地增量空間非常有限，布局主要集中在三大經(jīng)濟圈的上市公司將持續(xù)獲得良好的發(fā)展機遇。

但是，三大經(jīng)濟圈的核心城市，也將實施大規(guī)模的限價房保障計劃，對萬科等開發(fā)商來說，仍然存在直接的競爭，要避免限價房和商品房價格倒掛的現(xiàn)象，只有充分利用“早已儲備的優(yōu)質(zhì)地塊”優(yōu)勢，集中提升自身專業(yè)能力，開發(fā)有巨大區(qū)別的高品質(zhì)住宅。

另一方面，在萬科總部所在地深圳已悄然升級高端住宅市場。而且，2008年萬科獲取的土地80%是收購所得，并且以容積率規(guī)劃較低的豪宅別墅為主。2009年1月，萬科更是在廣州市中心規(guī)劃為高級商務區(qū)的大坦沙拿了一塊地。