專題：宅基地?fù)Q房的天津爭(zhēng)議調(diào)查

“宅基地?fù)Q房”，這五個(gè)字仿佛一塊隨時(shí)都會(huì)砸下來的巨石，壓得王明強(qiáng)（化名）和老伴喘不過氣來。60歲的王明強(qiáng)，古銅色的臉龐，又瘦又高，最多時(shí)種過30畝金黃的稻谷。6年前，他失去了所有的土地，全家八口由此失去了生計(jì)來源。現(xiàn)在，又即將失去這座耗費(fèi)大半生心血經(jīng)營(yíng)的小院。

試圖以“宅基地?fù)Q房”來替農(nóng)民做主、為農(nóng)民選擇一種新的生活方式的天津市華明鎮(zhèn)政府，現(xiàn)在正面臨被王明強(qiáng)這樣的當(dāng)?shù)剞r(nóng)民送上被告席的尷尬。

因?yàn)槿A明鎮(zhèn)貫莊村的部分農(nóng)民認(rèn)為，這個(gè)“變相征地”的方式并不是真正的宅基地?fù)Q房，農(nóng)民缺乏發(fā)言權(quán)，并且利益受到了損害。

2008年3月開始，貫莊的866戶的3368名村民就委托了北京的農(nóng)權(quán)律師事務(wù)所，欲起訴華明鎮(zhèn)政府、東麗區(qū)政府和貫莊村委會(huì)。到目前為止，天津市各級(jí)法院都未受理此案。法律界人士認(rèn)為，如果此案受理，將是有關(guān)宅基地?fù)Q房爭(zhēng)議的第一案。

包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)村建設(shè)用地，占全國(guó)總建設(shè)用地的4/5，在十七屆三中全會(huì)明確了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的原則思路后，農(nóng)民的宅基地正在成為各方力量爭(zhēng)食的金礦。

宅基地?fù)Q房試點(diǎn)于天津，有望逐步在全國(guó)鋪開。現(xiàn)在，北京等地區(qū)都在準(zhǔn)備學(xué)習(xí)天津的宅基地?fù)Q房試點(diǎn)，還有很多省市正在以集中居住等各種名目開始置換和整合農(nóng)民的宅基地。其中一般都是地方政府部門出手，涉及農(nóng)民權(quán)益，由此激發(fā)了部分群眾上訪上訴。

據(jù)《投資者報(bào)》記者調(diào)查和分析得出，以天津華明鎮(zhèn)貫莊為例，農(nóng)民宅基地90%以上的土地增值權(quán)益都被政府和開發(fā)商所侵占。地方政府既獲得了土地流轉(zhuǎn)和建設(shè)新農(nóng)村的美名，又獲得了巨大的土地升值權(quán)益，名義上的受益者農(nóng)民卻有可能成為最大受害者。

另外《投資者報(bào)》獨(dú)家獲悉，國(guó)土部將在今年3、4月出臺(tái)一個(gè)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的辦法，以此規(guī)范現(xiàn)行的宅基地?fù)Q房等做法。而在今年“兩會(huì)”前夕，民進(jìn)中央有關(guān)人員專程赴華明鎮(zhèn)調(diào)研宅基地?fù)Q房，雖然天津市高層熱情接待和推介，但調(diào)研組的最后意見結(jié)論只是簡(jiǎn)單的幾個(gè)字——“無推廣價(jià)值”。

換房換來的負(fù)擔(dān)

王明強(qiáng)的院子位于天津市東麗區(qū)華明鎮(zhèn)貫莊村，這里離天津市中心僅僅十多公里，緊鄰天津空港開發(fā)區(qū)，土地價(jià)值正在連年上漲，其周邊的土地掛牌出讓價(jià)格最高已經(jīng)到了每畝三四百萬(wàn)元。

從2005年開始，貫莊村所在的華明鎮(zhèn)就成為了天津“宅基地?fù)Q房”的首批試點(diǎn)鎮(zhèn)，現(xiàn)在已經(jīng)入選上海世博會(huì)城市最佳實(shí)踐區(qū)，將作為“新農(nóng)村建設(shè)的先行者”，向全世界展示建設(shè)成果。

王明強(qiáng)的要求并不高，地方政府賣地從中賺多少錢都不管，只要自己總面積165平方米的宅基地能夠1：1地?fù)Q來華明鎮(zhèn)上165平方米的樓房就可以了。

“這樣換多省事，這才叫宅基地?fù)Q房”，王明強(qiáng)對(duì)《投資者報(bào)》記者說，而按照現(xiàn)行的政策，王明強(qiáng)的院子不算，65平方米的正房一比一地?fù)Q，50平方米的側(cè)房則兩平方米換一平方米，這樣算下來，王明強(qiáng)只能換到80多平方米的樓房。

一家八口，老少三代，王明強(qiáng)無法想象擠在80平方米樓房里的擁擠生活。按當(dāng)?shù)卣咭?guī)定，如果換來的樓房不夠住，每人可享受30平方米的優(yōu)惠房?jī)r(jià)，每平方米600元。

也就是說，擁有165平方米宅基地的王明強(qiáng)，按現(xiàn)有政策要住上165平方米的房子，還要花近5萬(wàn)元，要想住上240平方米的房子要花10萬(wàn)元左右，而如果還想住更大的面積，則要按每平方米4000元~5000元的市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買了。這還不算裝修、搬遷和水電物業(yè)費(fèi)等開銷。

對(duì)于王明強(qiáng)來說，宅基地?fù)Q房換來的還有一定經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。6年前，王明強(qiáng)家每口人獲得了10萬(wàn)元的補(bǔ)助，由此成為失地農(nóng)民。現(xiàn)在全家人都是失業(yè)狀態(tài)，還有兩個(gè)孩子在讀書。王明強(qiáng)老兩口的20萬(wàn)元，除去換蓋房子和老伴看病吃藥以外，已經(jīng)所剩無幾。

“坐吃山空。”王明強(qiáng)的老伴含著眼淚說，“現(xiàn)在的生活水平大不如從前了，以前種稻子，全家一年能有個(gè)七八萬(wàn)塊錢，十年前就花10多萬(wàn)蓋了這個(gè)小院，現(xiàn)在兩個(gè)兒子和兒媳婦都找不著活干。”

“這是不是一個(gè)騙局？”站在這個(gè)已經(jīng)被拆得支離破碎的村子里，王明強(qiáng)說。

正是為了給宅基地?fù)Q房找個(gè)說法，包括王明強(qiáng)在內(nèi)的3000多名貫莊村民開始不斷上訪上訴，要求政府按1：1的比例實(shí)行宅基地?fù)Q房。

“侵害農(nóng)民利益的可能有，但是極少數(shù)的。”主抓天津市宅基地?fù)Q房試點(diǎn)工作的天津市發(fā)改委區(qū)縣處的郝先生對(duì)《投資者報(bào)》記者說，“當(dāng)?shù)卣o了農(nóng)民土地升值的巨大好處，沒有盤剝農(nóng)民，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民的安居、樂業(yè)和有保障。”

據(jù)他介紹，宅基地?fù)Q房的標(biāo)準(zhǔn)，天津市的鎮(zhèn)與鎮(zhèn)不同，有的地方1換1，有的地方1換1.2或1.3。

地方政府的隱形收益

在華明鎮(zhèn)華明家園小區(qū)南門口，開一輛紅色三輪汽車跑黑出租的幺先生掛在嘴上的一句口頭禪就是“胳膊擰不過大腿”。 一年前，他通過宅基地?fù)Q房搬進(jìn)了這里，雖然對(duì)換房政策十分不滿，但也沒有辦法，他告訴《投資者報(bào)》記者，政府讓你換，你能不換嗎？村子周圍的學(xué)校、醫(yī)院都拆了，不換也得換了。

2008年3月，國(guó)務(wù)院批復(fù)天津?yàn)I海新區(qū)綜合配套改革試驗(yàn)方案，由此拉開了以天津?yàn)楹诵牡沫h(huán)渤海區(qū)域的搶跑序幕。歷史上因?yàn)榉N種原因，環(huán)渤海地區(qū)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于長(zhǎng)三角和珠三角，錯(cuò)過了幾輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。而在農(nóng)村土地財(cái)富釋放的所有可能帶動(dòng)的新一輪增長(zhǎng)中，天津這一次穩(wěn)穩(wěn)地?fù)屃艘粋€(gè)頭彩，那就是宅基地?fù)Q房。

2008年5月，天津市召開了示范小城鎮(zhèn)建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)推動(dòng)會(huì)，天津市市長(zhǎng)黃興國(guó)指出，“宅基地?fù)Q房”寫入了市委工作要點(diǎn)和政府工作報(bào)告，并列入市委、市政府推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)的20條意見中。

一位接近天津市高層的知情人士說，宅基地?fù)Q房是天津市的一號(hào)工程，市長(zhǎng)親自抓，自上而下一條線，一直到鎮(zhèn)長(zhǎng)村長(zhǎng)，都要寫軍令狀，政府非常強(qiáng)勢(shì)。

他說，天津的政府很強(qiáng)勢(shì)，甚至小城鎮(zhèn)的建設(shè)風(fēng)格，市長(zhǎng)都要出主意。有個(gè)村子歷史上是從安徽搬遷過來的，市長(zhǎng)就建議新建的小區(qū)要有安徽建筑風(fēng)格。

和天津市一樣，很多城市都面臨著城市建設(shè)用地緊張，而農(nóng)村宅基地閑置的局面，怎么樣為城市尋找新的發(fā)展空間，據(jù)說天津市高層“冥思苦想”，才設(shè)計(jì)出宅基地?fù)Q房的發(fā)展模式。

據(jù)上述知情人士說，不是每個(gè)地方都能實(shí)現(xiàn)宅基地?fù)Q房，一是要當(dāng)?shù)卣畯?qiáng)勢(shì)；二是必須在城市周邊地區(qū)，地價(jià)高，這才能資金平衡。建房資金由開發(fā)商來拿，開發(fā)商的資金從土地出讓上來；三是在去年的三中全會(huì)之前施行，因?yàn)槿腥珪?huì)以后，農(nóng)民宅基地可以自由流轉(zhuǎn)，再用宅基地?fù)Q房這種變相的征地方式就沒有意義了。

通常的宅基地?fù)Q房模式是：一塊宅基地征為國(guó)有，三分之一的土地給農(nóng)民蓋樓，三分之一的土地給開發(fā)商商業(yè)開發(fā)，以此收益為農(nóng)民蓋房，剩下的三分之一政府自用，比如建開發(fā)區(qū)招商引資等等。這樣下來，政府既給農(nóng)民提供了住房，又獲得了城市發(fā)展空間，而且政府也用不著掏錢。

據(jù)了解，目前華明鎮(zhèn)是自己的地產(chǎn)公司在開發(fā)運(yùn)作，但在這次金融危機(jī)中，資金出現(xiàn)了缺口，已經(jīng)“有一定風(fēng)險(xiǎn)了”。

上述知情人士還說，雖然天津市高層表示，政府這樣做，是為農(nóng)民做好事，不沾錢，不賺錢，但實(shí)際上下面的地方政府獲得了巨大的隱形收益，獲得三分之一份額的城市建設(shè)用地。

缺失市場(chǎng)的交易

農(nóng)民認(rèn)為地方政府占了便宜，而地方政府則認(rèn)為這是在為農(nóng)民做好事。

天津市發(fā)改委的郝先生對(duì)《投資者報(bào)》記者說：“我經(jīng)常對(duì)農(nóng)民們講，宅基地?fù)Q來了什么？一是從平房換到了樓房；二是換來了配套完善的服務(wù)設(shè)施，學(xué)校醫(yī)院有了；三是換來了環(huán)境，小區(qū)的排水、道路等市政設(shè)施都有了。”

其實(shí)，宅基地?fù)Q房，是否合算和公平，市場(chǎng)是最佳的衡量標(biāo)準(zhǔn)，而在天津的宅基地?fù)Q房中，缺乏的恰恰就是必要的市場(chǎng)手段。

新華社在2008年8月的一篇報(bào)道中，曾經(jīng)給天津的宅基地?fù)Q房算過一筆賬。文章中指出，原來農(nóng)民居住土坯房或者磚混房，估價(jià)在2萬(wàn)元到5萬(wàn)元。到新的小城鎮(zhèn)置換一套80多平方米住宅，價(jià)值超過了40萬(wàn)元，農(nóng)民的住房資產(chǎn)增加了10倍左右。

而貫莊村民賈秋發(fā)給《投資者報(bào)》記者算的一筆賬則顯示，農(nóng)民的住房資產(chǎn)在宅基地?fù)Q房之后，有可能縮水90%。

按賈秋發(fā)的推算，貫莊宅基地平均每戶165平方米，但是加上道路、村辦企業(yè)占地等集體建設(shè)用地，平均每戶748平方米。而按現(xiàn)行政策，平均貫莊每戶宅基地?fù)Q房獲得華明家園75平方米的樓房，正好是宅基地的十分之一。

從市場(chǎng)估價(jià)上來看，75平方米的樓房按每平方米4000元的均價(jià)，是近30萬(wàn)元。而749平方米的宅基地，折合成1.12畝，僅按一畝地計(jì)算，貫莊周邊的土地掛牌出讓價(jià)格是每畝300萬(wàn)到400萬(wàn)，僅按300萬(wàn)計(jì)算，農(nóng)民如果將自己的一畝宅基地出售給市場(chǎng)，將獲得300萬(wàn)的收入，是宅基地?fù)Q房30萬(wàn)收益的10倍。而華明家園的建筑成本只有每平方米800元，因?yàn)橥恋乇旧砭褪谴迕竦模舭创送扑悖r(nóng)民的宅基地只換來了其土地價(jià)值2%左右的建筑物。

據(jù)一份調(diào)查報(bào)告顯示，華明鎮(zhèn)共有宅基地12071畝，原戶均宅基地0.8畝。

賈秋發(fā)說：“我們的要求不過分，政府賺多少錢，我們不管，我們只按宅基地實(shí)際面積一比一換房就行。”

10倍與2%之間，缺乏的就是市場(chǎng)的勘測(cè)校量。

天津市發(fā)改委的郝先生不同意賈秋發(fā)的算法，他說：“華明家園的建房成本在1000元左右，還不包括地價(jià)，從農(nóng)民手里拿地是要給錢的。另外還有搭配套費(fèi)，煤水電氣搭配套費(fèi)是每平方米二三百元。”

為什么不用市場(chǎng)手段，郝先生對(duì)《投資者報(bào)》記者說：“我們沒有考慮市場(chǎng)問題，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在還在試點(diǎn)階段。”

強(qiáng)迫還是自愿

根據(jù)天津市相關(guān)規(guī)定，宅基地?fù)Q房堅(jiān)持農(nóng)民自愿，第一需要農(nóng)民自己寫申請(qǐng)，同意宅基地?fù)Q房；第二就是村委會(huì)需要開會(huì)決議，大家同意。開村民大會(huì)公決，要簽字畫押，公證處公證。

而在一些村鎮(zhèn)政府的執(zhí)行過程中卻并非如此。貫莊村的村民起訴代表賈秋發(fā)告訴《投資者報(bào)》記者，市政府要求家家知曉，98%同意，戶與村委會(huì)簽整體拆遷協(xié)議，且必須通過村民代表與會(huì)議，但貫莊村沒有開過會(huì)。

很多村民都反映，宅基地?fù)Q房從2005年開始，電視上就天天宣傳，接著就來人直接量宅基地了，然后就被要求搬家，沒有充分的協(xié)商程序。村民王明強(qiáng)說：“前些天，又來了幾十人到村里，老百姓都跑回家里插門了。”

2008年8月16日，華明街道委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)貫莊村整體搬遷工作的決定》的文件。文件中指出，與貫莊未搬遷戶有親屬關(guān)系的華明街道辦事處工作人員，管委會(huì)及物業(yè)聘用人員、貫莊村兩委會(huì)成員、企業(yè)負(fù)責(zé)人等要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)勸說親屬搬遷，否則將面臨停發(fā)獎(jiǎng)金乃至辭退的措施。

2008年9月6日，華明街道辦事處發(fā)布了《關(guān)于清理經(jīng)營(yíng)戶的通知》，其中指出，貫莊村所有土地已經(jīng)被征為國(guó)有，凡在此區(qū)域生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的已不具合法性，要求在規(guī)范時(shí)間內(nèi)搬遷，否則“依法強(qiáng)制清理”。

對(duì)于是否尊重農(nóng)民的自愿選擇，華明鎮(zhèn)管委會(huì)和街道辦事處都拒絕了《投資者報(bào)》的采訪要求。

天津發(fā)改委區(qū)縣處的郝先生告訴《投資者報(bào)》記者說，華明鎮(zhèn)是我們第一個(gè)試點(diǎn)，在群眾工作上可能滯后一些，和后期的可能不太一樣。因?yàn)樗窍冉ㄔO(shè)，后搞的農(nóng)民動(dòng)員，但華明鎮(zhèn)92個(gè)村莊，現(xiàn)在的農(nóng)民入戶率達(dá)到90%左右。

一位全國(guó)政協(xié)委員說：“怎樣尊重和保障農(nóng)民權(quán)益，是個(gè)大問題。宅基地?fù)Q房弄不好就會(huì)給地方政府提供一次圈地的借口。”

開發(fā)建設(shè)中的土地違規(guī)

華明鎮(zhèn)的貫莊村是天津市有名的地主和種糧大戶，解放前，貫莊有十二萬(wàn)多畝耕地，水稻很出名，天津的富裕村，1968年時(shí)最多向國(guó)家交過6000多萬(wàn)斤稻谷。而現(xiàn)在貫莊卻沒有一畝耕地，《投資者報(bào)》記者在空港開發(fā)區(qū)看到，大樓之間到處都是大片撂荒的被圍起來的耕地。

據(jù)賈秋發(fā)等村民測(cè)算，貫莊有近兩萬(wàn)畝耕地被破壞了，荒了6年。僅按每畝產(chǎn)1000斤稻谷測(cè)算，6年間就有4.2萬(wàn)噸稻谷憑空消失了，占到了2008年一季度全國(guó)大米出口總量的十分之一。

據(jù)村民介紹，2003年，天津市建設(shè)空港加工區(qū)，在貫莊征地3.7萬(wàn)畝，土地作價(jià)3萬(wàn)一畝，每畝地方政府截留了1萬(wàn)元，共截留金額3.7億元，理由是在華明鎮(zhèn)貫莊園區(qū)蓋樓。

2003年11月，國(guó)土資源部向新聞媒體公布了5起涉嫌嚴(yán)重土地違規(guī)的案件，其中就有天津空港物流加工區(qū)。國(guó)土資源部稱，天津空港物流加工區(qū)在未依法履行用地報(bào)批手續(xù)的情況下，于2003年3月在20多平方公里范圍內(nèi)全線開工建設(shè)；加工區(qū)范圍內(nèi)共新增建設(shè)用地3000畝以上，其中占用的絕大部分是耕地。

賈秋發(fā)說：“這次征地給村民賠償每畝兩萬(wàn)，最后是每人10萬(wàn)元，共6億多元，而我們了解到市政府撥款是28億，其中有20億去向不明了。”

目前，這個(gè)說法現(xiàn)在還無法獲得證實(shí)，但大量撂荒的土地確實(shí)是親眼看到的事實(shí)。2006年1月1日，天津市公布各區(qū)土地價(jià)格，貫莊所在的土地片價(jià)是每畝6.5萬(wàn)元。

賈秋發(fā)說：“我們的要求不過分，只要宅基地按實(shí)際面積一比一換房，耕地按天津市片價(jià)給我們就行。”