華僑城A（000069.SZ）已經(jīng)連續(xù)3年凈利增長保持在20%以上，未來5年很可能還“勻速”前進(jìn)。但如果2009年實(shí)現(xiàn)整體上市，公司業(yè)績將會出現(xiàn)難得的“超高增長”。
華僑城2008年報顯示，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入34.9億元，同比增長101.87%；凈利潤9.17億元，同比增長22.26%。在股權(quán)激勵業(yè)績考核的約束下，盡管創(chuàng)下了公司最高營收紀(jì)錄，但與此前兩年相比，凈利潤增幅依舊勻速增長。
整體上市后凈利將增126%
2009年華僑城整體上市成功的憧憬，將極大推高業(yè)績預(yù)估。
華僑城整體上市計(jì)劃已經(jīng)準(zhǔn)備就緒，作為一家國資企業(yè)，方案已獲國資委批準(zhǔn)，靜待中國證監(jiān)會批準(zhǔn)。
在整體上市方案中，華僑城集團(tuán)將除康佳之外的所有資產(chǎn)都裝進(jìn)來，囊括其母公司華僑城集團(tuán)持有的13家公司的全部股權(quán)。當(dāng)時擬通過定向增發(fā)83億元收購資產(chǎn)，其中，華僑城集團(tuán)表示掏40億元參與增發(fā)，這意味著幾乎一半的待裝資產(chǎn)是華僑城集團(tuán)“左手倒右手”，如此華僑城集團(tuán)將維持第一大股東地位。
整體上市待裝資產(chǎn)中，包括旅游和地產(chǎn)兩大業(yè)務(wù)板塊以及相關(guān)配套業(yè)務(wù)等，其中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)將對凈利增長起到更加強(qiáng)有力的助推作用。酒店業(yè)由于受金融危機(jī)影響，今年1、2月份北京、深圳等一級城市的酒店入住率呈現(xiàn)雙位數(shù)下降，一旦整體上市，酒店對公司業(yè)績貢獻(xiàn)仍乏力。
但對于華僑城打造的旅游產(chǎn)業(yè)一條龍來說，酒店是不可或缺的重要業(yè)務(wù)。在經(jīng)濟(jì)回暖之后，旗下?lián)碛械?家高星級酒店以及20家城市客棧或?qū)⒇暙I(xiàn)部分利潤。
旅游收入隨著新項(xiàng)目的開發(fā)可望獲得大步提升。華僑城方面在接受記者采訪時稱，公司目前正積極配合集團(tuán)公司完成主營業(yè)務(wù)整體上市工作。業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，公司2009年完成整體上市的可能性很大。
申銀萬國證券研究員陳海明預(yù)計(jì)，如果公司順利完成上市工作，2009年凈利將出現(xiàn)大幅增長至20.89億元，同比增速達(dá)126%。
業(yè)績“勻速行駛”背后的考核標(biāo)準(zhǔn)
華僑城近年業(yè)績，與公司股權(quán)激勵的業(yè)績制約有著驚人的“步調(diào)一致”。
目前華僑城的股權(quán)激勵對象為公司130名高管，他們共持有1億股。2006年實(shí)施的股權(quán)激勵，截至2008年8月最后修改定為：股票激勵計(jì)劃有效期限8年，其中禁售期2年，解鎖期6年。從2008~2013年每年平均分步解禁，第一期已于去年6月解禁。順利解禁的業(yè)績考核標(biāo)準(zhǔn)是：以2005年審計(jì)凈利潤為基準(zhǔn)，凈利潤增幅不低于20%，加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率不低于12%。
正是這一業(yè)績考核使華僑城的業(yè)績出現(xiàn)了有趣的現(xiàn)象。2005年成為公司業(yè)績的分水嶺，2004年、2005年公司分別實(shí)現(xiàn)凈利潤3.4億元和4.8億元，凈利同比增速高達(dá)59.59%和42.88%。2006、2007、2008年的凈利潤分別為5.8億元、7.5億和9.2億元，同比增幅分別為21%、36%和22%。
同時，華僑城的分紅方案也開始變得“慷慨”，2008年的利潤分配預(yù)案為每10股派現(xiàn)金紅利1.2元（含稅），擬分紅資金總額為3.1億元，這一數(shù)字占公司2008年凈利潤的34%。
公司分紅方案的調(diào)整恰巧也出現(xiàn)在股權(quán)激勵實(shí)施之后，早在2003年實(shí)現(xiàn)了“每10股轉(zhuǎn)增3股”后，2004、2005年公司沒有任何“表示”，直到2006年開始分紅送股，且2007年和2008年都實(shí)施分紅。
陳海明告訴記者，“公司可以控制房地產(chǎn)的開工面積及開工進(jìn)度，以控制業(yè)績穩(wěn)步前進(jìn)，但盈利終究要釋放出來，就看如何釋放。”
世紀(jì)證券分析師呂麗華表示，公司利潤如果過快釋放，反而會造成業(yè)績起伏較大。她同時認(rèn)為，行業(yè)的特殊性有助于其調(diào)節(jié)業(yè)績，比如上一年完成的項(xiàng)目可以延遲到下一年來結(jié)算。
顯然，如果公司當(dāng)年業(yè)績釋放過猛，則次年業(yè)績保持20%以上增速就形成壓力。
2009：豐收年？
毫無懸念，地產(chǎn)一直是華僑城業(yè)績增長的重要支撐。
在公司2008年主營收入近35億元中，地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入達(dá)21.6億元，主要得益于期內(nèi)結(jié)算的深圳東部華僑城天麓一區(qū)、二區(qū)、七區(qū)項(xiàng)目及北京華僑城一期項(xiàng)目。投資收益7.65億元，其中，參股華僑城房地產(chǎn)公司與“波托菲諾”項(xiàng)目共收益7.08億元。
實(shí)際上，華僑城房地產(chǎn)公司與“波托菲諾”項(xiàng)目一直是華僑城重要的利潤來源，按華僑城7.08億元收益計(jì)，扣減20%所得稅，凈利達(dá)到了5.66億元，占2008年公司全部凈利的62%。
華僑城在華僑城房地產(chǎn)公司中占股40%。“波托菲諾”是位于深圳華僑城內(nèi)的一大型高端樓盤，目前尚有部分地塊待建。“波托菲諾”項(xiàng)目由華僑城與華僑城房地產(chǎn)兩家公司各持股50%，華僑城實(shí)際上最終在“波托菲諾”項(xiàng)目上享有70%的收益權(quán)。
據(jù)記者了解，“波托菲諾”2008年出售的兩期別墅中，其中一期24幢，均價每套3000萬元，約7億元收入公司囊中。另一期共18套銷售如今已近尾聲。
華僑城內(nèi)部人士向記者透露，“這些別墅中的部分可留至2009年結(jié)算。”深圳華橋城內(nèi)的東方花園，仍有幾處土地可建別墅。這意味著公司仍有相當(dāng)部分的土地以待開發(fā)，只要華僑城需要，就會用來創(chuàng)造利潤。
截至2008年底，華僑城土地儲備約500萬平方米，未來幾年完全可以慢慢打造高端房。
陳海明繼續(xù)看好華僑城地產(chǎn)和“波托菲諾”項(xiàng)目，“我們預(yù)計(jì)，2009年兩者貢獻(xiàn)的投資收益將分別達(dá)到3.59億元和4.47億元，繼續(xù)成為公司凈利潤最重要的來源。”總計(jì)8.06億元的預(yù)計(jì)收益將比2008年高出近1億元。
除了深圳華僑城，華僑城在北京、上海、成都三地也同樣在通過造城方式，打造高端房地產(chǎn)。上市四城市2009年預(yù)計(jì)可售面積達(dá)72.94萬平方米，2009年待開工面積58.4萬平方米，在房地產(chǎn)方面，華僑城2009年仍在營造一個“豐收年”。
在呂麗華看來，“雖然房地產(chǎn)仍然處于低迷期，但華僑城走的是超高端路線，消費(fèi)者是精英人群，對于地產(chǎn)周期的敏感性并不強(qiáng)。而且華僑城在旅游區(qū)造房具有稀缺性，脫手相對較快。”
公司旅游業(yè)務(wù)在2008年經(jīng)濟(jì)下滑的非常時刻，也取得了不錯的成績，全年共接待游客1219萬人次，同比增長5.2%，實(shí)現(xiàn)旅游營業(yè)收入18.88億元，同比增長16%。
目前旅游產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入了“快馬加鞭”階段，歡樂谷項(xiàng)目的“復(fù)制”繼續(xù)深入：上海歡樂谷將于2009年開業(yè)；北京歡樂谷、成都?xì)g樂谷將繼續(xù)增加新建項(xiàng)目。其他如深圳的世界之窗、錦繡中華等旅游景點(diǎn)項(xiàng)目也將進(jìn)行景點(diǎn)升級。
