當(dāng)萬科（000002.SZ）采取“擁金過冬”的保守謹(jǐn)慎策略，保利地產(chǎn)（600048.SH）卻在奉行規(guī)模擴(kuò)張之路。

保利地產(chǎn)進(jìn)軍總資產(chǎn)“千億俱樂部”的進(jìn)行曲已在2008年奏響。該公司2008年總資產(chǎn)為536.32億元；營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)155.2億元，同比增加91.24%；凈利潤為22.38億元，同比增加50.35%。與萬科的業(yè)績平平相比顯得銳氣十足（萬科去年?duì)I收409.9億元，同比上升15.4%；凈利潤40.3億元，同比下降16.7%）。保利地產(chǎn)的盈利能力正悄悄逼近萬科。

2009年，總資產(chǎn)率先超千億的萬科提出了歸零和從1開始的理念，地產(chǎn)之王的反思與修整，并未影響保利地產(chǎn)積極的步伐。保利地產(chǎn)擬在2010年凈資產(chǎn)規(guī)模超過500億，總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到1000億，欲繼萬科之后成為首批躋身“千億俱樂部”的地產(chǎn)商之一。

保利地產(chǎn)“逆市英雄”的底氣何在？

地價(jià)僅為萬科一半

國資背景和擁有良好的政府關(guān)系為保利地產(chǎn)罩上了一層神秘的光環(huán)，而地價(jià)優(yōu)勢(shì)則提供了部分答案。

保利2008年新增土地儲(chǔ)備594萬平方米，其平均樓面地價(jià)1036元/平方米。相比較而言，其拿地價(jià)格是“萬保招金”（萬科、保利、招商和金地）四大地產(chǎn)龍頭中最低的。其中萬科2008年新增建筑面積750萬平米，其樓面地價(jià)為1941元/平方米，接近保利兩倍的價(jià)格。據(jù)記者了解，保利今年新增土地大多數(shù)位于較為成熟區(qū)域及頗具潛力的開發(fā)區(qū)域。如果這些土地在2010年前后開發(fā)，無疑對(duì)當(dāng)期的盈利帶來豐厚的收益。

一直以來，保利地產(chǎn)都擁有地產(chǎn)成本優(yōu)勢(shì)。2007年保利新增的樓面地價(jià)為2660元/平方米，比起萬科當(dāng)年樓面地價(jià)3500元/平方米、金地3203元/平方米的價(jià)格要低近1/3；雖比招商地產(chǎn)當(dāng)年的2638.18元/平方米的地價(jià)高出22元/平方米，但這主要由于保利地產(chǎn)以“招拍掛”的公開方式，在當(dāng)年9月以42億元豪拍下廣州金洲土地兩塊，為此公司在2008年存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提了2.99億元。對(duì)比起金地集團(tuán)2007年豪擲161億元，用3203.35元/平米的高價(jià)奪回504萬平米土地，保利在四大地產(chǎn)公司中控制地價(jià)成本上，仍是顯得相當(dāng)穩(wěn)重。

今年以來保利地產(chǎn)還尚未公開拿地，公司是否還會(huì)采取“招拍掛”拿“高價(jià)地”？對(duì)此，保利地產(chǎn)在接受本報(bào)記者采訪時(shí)稱，“公司將根據(jù)實(shí)際情況的需要，對(duì)今年拿地采取不同的方式。”

“城市中心”優(yōu)勢(shì)

保利地產(chǎn)低地價(jià)的優(yōu)勢(shì)在弱市優(yōu)勢(shì)更加突出。2008年保利地產(chǎn)凈利潤率高達(dá)14.42%，而萬科卻只有9.8%。

萬科拿地大多都在城市邊緣區(qū)和遠(yuǎn)郊地帶，但保利地產(chǎn)總是能夠拿到城市中心地帶的土地，這種優(yōu)勢(shì)同樣歸結(jié)于其背后保利集團(tuán)的強(qiáng)大勢(shì)力支撐。當(dāng)房價(jià)在弱市中不斷下降時(shí)，保利地產(chǎn)的價(jià)格在市場中始終保持優(yōu)勢(shì)。

保利地產(chǎn)在2009年前三個(gè)月的銷售已經(jīng)展現(xiàn)其“城市中心”優(yōu)勢(shì)。據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，保利3月份又獲得了一個(gè)“豐收月”，當(dāng)月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積37.3萬平方米、簽約金額30.9億元，同比增長率分別為216%和202%。而其前三個(gè)月總共實(shí)現(xiàn)簽約面積76.3萬平方米，同比增長132.9%，實(shí)現(xiàn)簽約金額64.8億元，同比增長196.7%。

對(duì)于近40%市場份額仍在廣州的保利地產(chǎn)而言，廣州地區(qū)近來的火熱銷售顯示了市場回暖的氣息。國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師孫建平表示，一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整基本到位。“廣州春節(jié)后銷售回暖成交量攀升，市場風(fēng)險(xiǎn)已釋放。”

廣州市中心的房子率先帶動(dòng)價(jià)格上漲。例如保利地產(chǎn)與廣州地鐵聯(lián)手打造的紫薇花園3期，在今年1月發(fā)售，銷售均價(jià)7200元/平米，開盤僅2小時(shí)售出近300套，為廣州樓市回暖打響了頭炮。另外，保利地產(chǎn)在廣州的“保利中環(huán)廣場”南區(qū)G棟于今年2月21日發(fā)售，僅一小時(shí)便售出120套，2.6億元銷售金收入囊中。

以廣州為代表，保利今年第一季度成為了反季節(jié)的銷售旺季，形成量價(jià)雙升的效果，保利一貫的城市中心戰(zhàn)略使之率先品嘗到“春江水暖”氣息。

除了堅(jiān)守城市中心拿地，圍繞城市“經(jīng)濟(jì)圈”、坐享地塊升值成為保利地產(chǎn)的另一拿地“秘訣”。如保利2002年在廣州琶洲以2000元/平方米的低價(jià)，購得保利國際廣場地塊，時(shí)隔六年后，隨著該地新建廣州國際匯展中心，帶動(dòng)琶洲土地價(jià)格已超10000元/平方米。保利地產(chǎn)盯緊了城市新區(qū)的開辟，除了廣州琶洲會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈，保利地產(chǎn)還進(jìn)軍北京海淀區(qū)、上海北外灘、武漢光谷經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、重慶經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、湖南長株潭城市群中心區(qū)等城市新區(qū)。保利地產(chǎn)似乎總能把握住重要地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的節(jié)拍。

另外，由于地塊處于城市優(yōu)勢(shì)位置，保利地產(chǎn)還計(jì)劃大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。雖然目前保利商業(yè)地產(chǎn)占全部地產(chǎn)項(xiàng)目的比重還不足兩位數(shù)，但公司計(jì)劃今后將商業(yè)地產(chǎn)占比提高至30%，并到2012年實(shí)現(xiàn)年租金收益10億元。

大股東強(qiáng)力支撐

2008年底，萬科通過降價(jià)賣樓辛辛苦苦積攢近200億現(xiàn)金在手，以便有足夠的現(xiàn)金過冬。此時(shí)，保利地產(chǎn)卻高調(diào)宣布了80億元的定向增發(fā)融資用于公司規(guī)模化發(fā)展。毫無疑問，保利增發(fā)的底氣來自于其背后的大股東——保利集團(tuán)的支持。

從保利地產(chǎn)的賬面上看，保利正處于缺錢的“風(fēng)險(xiǎn)”階段。其年資產(chǎn)負(fù)債率70.8%，同比上升2.2個(gè)百分點(diǎn)，已達(dá)到70%的警戒線；凈負(fù)債率109%，上升50.7個(gè)百分點(diǎn)，在行業(yè)處于相對(duì)高位。不過由于保利地產(chǎn)對(duì)于融資心里有“底”，其2008年年報(bào)中公布了定向增發(fā)方案，擬募資80億元投入八個(gè)項(xiàng)目，增發(fā)價(jià)不低于15.89元/股，其中大股東承諾以不超過15億元現(xiàn)金參與認(rèn)購。

在保利地產(chǎn)的融資上，大股東保利集團(tuán)的“威力”已不止一次顯現(xiàn)。在2008年樓市陷入低迷、地產(chǎn)公司融資普遍困難之際，保利地產(chǎn)在集團(tuán)內(nèi)部的幫助下顯得相對(duì)從容：2008年公司完成投資228億元，銷售回籠164億元，凈增銀行貸款64億元，發(fā)行公司債券43億元，其中公司從保利集團(tuán)旗下子公司保利財(cái)務(wù)公司處，獲得了不超過20億元的擔(dān)保貸款授權(quán)。而此次大股東15億的增發(fā)認(rèn)購承諾，也讓保利地產(chǎn)成功完成80億融資信心十足。

保利地產(chǎn)董秘岳勇堅(jiān)表示，公司短期償債壓力不大。他認(rèn)為弱市中可選擇加快銷售結(jié)轉(zhuǎn)，同時(shí)保持一定的銷售速度。

2009年對(duì)于保利可能同樣是一個(gè)豐收年，公司在2008年底已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額139億元，此金額已接近其2008年的營業(yè)收入。另外，截至12月31日，公司共有在建擬建項(xiàng)目68個(gè)，在建面積995.5萬平方米，其中2008年新開工面積456萬平方米，竣工面積285萬平方米。擁有可結(jié)算資源1828萬平方米，其中普通住宅占85%，中心城市儲(chǔ)備量89%。

長城證券分析師萬知認(rèn)為，保利地產(chǎn)今年業(yè)績高增長幾無懸念，并將保持30%的復(fù)合增長率；此外公司作為重要央企地產(chǎn)商之一，將有望受益央企地產(chǎn)資源整合。