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    招商地產:緊跟招商局掘金開發(fā)區(qū)
    導語:在2008年因賣樓變現、增發(fā)募資,雖飽受質疑,但公司或許正在為新項目籌備實力。現其手握70多億現金,而下半年加大土地儲備又將會是一個較好時點復制蛇口一個項目即可完成一年利潤下一個蛋糕

    招商地產(000024.SZ)作為招商局旗下的唯一地產公司,招商局走到哪里,招商地產就跟到哪里。

    從跟隨招商局開發(fā)深圳蛇口工業(yè)區(qū);到轉戰(zhàn)漳州開發(fā)區(qū)部門樓盤,現在,招商局正在建設深圳前海物流園區(qū),而這將會是招商地產的下一個蛋糕。

    2008年招商地產賣樓變現、增發(fā)募資,并飽受質疑,但仔細琢磨,公司或許正在為新項目籌備實力。截至2008年年底,招商地產手握70多億現金,公司董事會秘書劉寧表示:“公司認為下半年加大土地儲備將會是一個較好時點。”

    一個項目即可完成一年利潤

    招商局作為中央直屬企業(yè),在工業(yè)區(qū)尤其是港口園區(qū)建設上,與政府常常會有大手筆的合作。蛇口工業(yè)區(qū)便是招商局上世紀70年代末,在深圳創(chuàng)辦的中國第一個對外開放的工業(yè)園區(qū)。起步于蛇口工業(yè)區(qū)的招商地產,其大股東蛇口工業(yè)區(qū)直接和間接共持有的股份超過51%,招商局集團則100%持有蛇口工業(yè)區(qū),是招商地產的實際控制人。

    招商地產最早在蛇口工業(yè)區(qū)運作的模式,就是在一片開炮填海的空地上,緊隨蛇口工業(yè)區(qū)的現代化發(fā)展,不斷建設配套的辦公場所、商務設施和中高端住宅。占地1076萬平方米的蛇口工業(yè)區(qū)的開發(fā),支持了招商地產十幾年的發(fā)展,在過去十幾年間,招商地產開發(fā)的土地,不僅規(guī)模大,而且地價便宜。一些延續(xù)到最近才開發(fā)的項目,能為招商地產創(chuàng)造的利潤更是驚人。

    2008年,招商地產的房地產毛利率是50%,僅比2007年減少了6個百分點,而這可能與蘭溪谷二期等高端產品的銷售占比不高有關。2007年8月已經竣工的深圳蘭溪谷二期,是靠山面海的高端住宅,在深圳兩年過山車似的樓價動蕩中,招商地產的蘭溪谷銷售策略是價格保持穩(wěn)定,甚至可以說“惜售”。截至2008年底,僅銷售37%,剩下的7萬平方米可售面積,估算下來,還能產生18.9億元的銷售收入。而在稍有回暖的2009年第一季度,蘭溪谷已經銷售1萬平方米左右,可結算收入2.7億元。如果按照56%的毛利計算,18.9億元銷售收入,剩下的蘭溪谷二期能產生毛利10.58億元,與這一個樓盤相對比的是,2008年一年,招商地產房地產開發(fā)的毛利也才9.6億元。

    對招商地產來說,在前期如火如荼地大規(guī)模開發(fā)蛇口工業(yè)區(qū)后,時至今日,對剩下的價值大增的土地,似乎更愿采取“珍惜”策略。事實上,在蛇口工業(yè)區(qū)基本建成后,招商地產能從蛇口工業(yè)區(qū)掏出的土地,只會越來越少,后續(xù)的土地,可能多是重建和改造項目。

    蛇口工業(yè)區(qū)副總經理、招商地產董事楊百千表示,2009年,蛇口工業(yè)區(qū)將啟動再造新蛇口工程。在2008年底,增發(fā)注入的大股東的六宗土地,占地面積合計也僅12.26萬平方米,是蛇口工業(yè)區(qū)的1%,建筑面積則合計33.84萬平方米,相當于3個蘭溪谷二期。蛇口工業(yè)區(qū)可掏出的土地,與其他開發(fā)商一年動輒新增土地儲備上千萬平方米建筑面積相比,差距明顯。而這可能也是招商地產近幾年開發(fā)規(guī)模落后于萬科等開發(fā)商的原因之一。

    對此,招商地產董秘辦人士表示,公司未來通過大股東平臺,在深圳拿地的兩個方向是:蛇口海上世界片區(qū)和靠近現代蛇口碼頭的太子灣地區(qū)。在深圳,蛇口海上世界片區(qū),40萬平方米的占地面積,全部為填海形成,被稱為“焊在陸上”的海上世界,海上世界片區(qū)改造工程(總建筑面積80萬平方米)則被稱為是招商地產在蛇口的最后晚餐;而蛇口太子灣區(qū)域(總建筑面積130 萬平方米),77公頃的占地面積中,也有一半多是填海面積。

    蛇口工業(yè)區(qū)土地資源稀缺,再加上背靠國有大股東,“股權激勵計劃的設計與溝通工作一直在進行”,何時推出尚不明確。這種背景下,招商地產只會慢慢將利潤釋放出來。

    復制蛇口

    對于投資者來說,最興奮的莫過于看到第二個、第三個蛇口的出現,重溫過往長達十幾年的低價大規(guī)模開發(fā)蛇口的歷程。在最近的網上投資者交流會,招商地產董事會秘書劉寧表示:“公司已經開始嘗試攜手科技、工業(yè)領域的優(yōu)秀企業(yè)合作進行科技地產、工業(yè)地產的開發(fā),探索新的經營模式。”

    這實際上是早在2007年就提出的策略,應驗招商地產這一策略的動作是:2008年12月22日,招商地產取得福建漳州開發(fā)區(qū)四宗地塊的使用權,總占地面積是38.99萬平方米,總建筑面積約67.8萬平方米,土地出讓價合計5.87億元,樓面地價僅800多元/平方米。

    號稱“第二蛇口”的漳州開發(fā)區(qū),總體規(guī)劃面積5600萬平方米,由招商局集團與福建省、漳州市等政府機構聯合開發(fā),招商局負責經營管理。招商局集團持有漳州開發(fā)區(qū)78%的股份,并在開發(fā)區(qū)擁有大量土地資源。

    而作為招商局旗下的唯一地產平臺,招商地產無疑又在尾隨招商局,進入漳州開發(fā)區(qū)大搞住宅、商務等配套設施的建設。招商地產董事楊百千表示,漳州開發(fā)區(qū)是招商局的一個發(fā)展區(qū)域,也給招商地產提供一個發(fā)展的機會。事實上,招商地產早已在漳州開發(fā)區(qū)拿地、銷售,其在2008年年報中提及的漳州開發(fā)區(qū)的項目,就有漳州招商花園城、漳州假日365、漳州珊瑚苑、漳州陽光花園、漳州依山海漳州金三角商業(yè)公寓等。

    招商地產董秘辦人士表示,漳州開發(fā)區(qū)隸屬招商局,雖然,招商地產與漳州開發(fā)區(qū)不是控股關系(漳州開發(fā)區(qū)僅在去年增發(fā)時認購了不到10%的增發(fā)股份,最終持有招商地產2.21%的股權),招商地產與漳州開發(fā)區(qū)之間,不能像與蛇口工業(yè)區(qū)之間一樣,通過資產注入的方式獲得土地,而是主要通過當地的招拍掛方式拿地。“但是在招拍掛過程中,會適當地在設置條件上給公司一些優(yōu)先。如果與漳州開發(fā)區(qū)進行土地交易,是關聯方的土地交易。可能會在條件設置上,給我們優(yōu)惠。”該人士解釋稱。

    或許是對漳州工業(yè)區(qū)開發(fā)前景的看好,以及對增發(fā)前景的預判,2008年11月26日,招商地產持有公司A股股票的董事及高管均參與了13.2元/股的增發(fā)優(yōu)先配售。截至2008年4月8日的股價20.79元/股,已經上漲了57.5%。

    下一個蛋糕

    目前,招商局擁有前海灣350萬平方米的土地開發(fā)權,相當于1/3的蛇口工業(yè)區(qū),招商地產顯然不能錯過。

    在這片與蛇口、赤灣、媽灣三大港區(qū)無縫銜接的前海灣片區(qū)一些或高或低的建筑正在如雨后春筍般冒出。其中一座稱為深圳海運中心的寫字樓,正是招商地產介入的第一個項目,是與大股東蛇口工業(yè)區(qū)各持一半產權的出租性商業(yè)物業(yè)。

    在這個半年前已獲批為保稅港區(qū)的港口物流集散地,缺乏的正是辦公場所、商務服務等在內的商務配套設施。招商地產如果能依托招商局的優(yōu)勢,壟斷前海物流園區(qū)的商務配套設施開發(fā),無疑又將會是另一個蛇口工業(yè)區(qū)。

    對此,招商地產董秘辦人士表示,招商地產和前海物流園區(qū)的關系,與招商地產與漳州開發(fā)區(qū)的關系一樣。招商局即是前海物流園區(qū)的主要運營商,又是招商地產的實際控制人。如果通過大股東拿地,實際上是大股東先整體拿地,然后可能做一級開發(fā),土地平整和通水通電等之后,再分塊地逐步給上市公司,通過注入的方式獲得土地。

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