在北京，首開股份(600376.SH)無疑是最大的“官系地產”。從前身的天鴻、城開兩大集團到今天的首開集團，其所擁有的政府背景，已是眾所周知。

“與政府良好的關系，對公司今后的經營會有一定的幫助。政府與公司，會有一個相互的扶持和支持。”首開股份證券代表鐘寧對于公司的“官系”優(yōu)勢也毫不諱言。

廣發(fā)證券房地產行業(yè)分析師花長勁表示，作為國有企業(yè)，首開股份在資源方面會獲得大力支持，在土地招拍掛中，至少在同等報價條件下，首開會被優(yōu)先考慮，甚至可以獲得一定優(yōu)惠和照顧。

進入“保障房時代”

2009年，北京市政府計劃繼續(xù)加大保障性住房的供應力度，將新建廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房、限價商品住房850萬平方米，其他政策性住房380萬平方米。保障性住房新建住宅面積將占全年新建住房面積43.46%的份額。據中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌預計，今后北京、上海等大城市保障房每一年應保持20%～30%的比例。

無疑，保障房項目已經成為左右未來地產格局的重要砝碼，并引起了首開等大開發(fā)商的關注。首開集團董事長劉希模此前就在不同場合表示，首開將積極參與到保障房開發(fā)中去。

而鐘寧也表示，“作為具有國有股份背景的公司，首開股份對這樣的事情要積極地參與。”

鐘寧解釋說，由于有關北京市保障性住房的建設，目前只有一個大的規(guī)劃，具體的規(guī)定尚未出臺，而且“有些項目的利潤率偏低，對于上市公司而言是不太適合的。”

保障房的“好處”

首開從事保障房的開發(fā)是輕車熟路，在合并重組之前，原天鴻、城開集團都承擔過北京市經濟適用房的開發(fā)任務。其中，最具影響力的是天鴻集團開發(fā)的回龍觀文化居住區(qū)。

據公司內部人士介紹，回龍觀的經濟適用房，適用3%限價（利潤限額）的規(guī)定，但整個項目包括兩個部分，其中小區(qū)的商業(yè)部分不在限價范圍之內，是按市場價格銷售的，這一部分有一定的利潤貢獻；同時，雖然利潤率不高，但資金回流快，現(xiàn)金流有保證。

目前，公司在小屯地區(qū)有一個兩限房的項目,現(xiàn)在已經處在開工期，2009年的下半年將開始預售。而經濟適用房的項目，公司除在回龍觀有部分收尾項目外，在常營地區(qū)還有一個20萬平米的項目。

花長勁認為，保障性住房的推進更需要國有企業(yè)的大力參與。由于保障性住房利潤率偏低，對公司業(yè)績不會有太大的影響。“因此，為了鼓勵企業(yè)參與，政府可能會做‘一加一’綁定——即做一塊保障房給一塊商品房用地，或者給其它優(yōu)惠和補償，這樣的話企業(yè)就會有動力去參與。”

花長勁分析，承建保障房能讓其在政府樹立好的形象，對首開這類國有公司獲取資源方面會有幫助，對公司的進一步發(fā)展有一些好處。

去掉低毛利業(yè)務

從國企背景以及項目管理能力等方面綜合考慮，首開把自己今后的發(fā)展重點定位于以京津為主要發(fā)展區(qū)域，主要開發(fā)普通住宅和保障性住房，并逐步退出土地一級開發(fā)項目。

首開股份最新年報顯示，2008年公司營業(yè)收入同比下降19.51%，凈利潤增長了79.93%。公司凈利潤增長主要來自項目轉讓獲利和營業(yè)稅金減少帶來的毛利率提升。

鐘寧強調，年報中的項目轉讓，基本還是由天鴻和城開帶過來的項目。此前，公司沿用了舊的開發(fā)模式，望京和方莊等地區(qū)從一級到二級開發(fā)都做。而現(xiàn)在的業(yè)務里邊，土地一級開發(fā)的量很少。因為目前北京土地一級開發(fā)的制度設計上，對開發(fā)商而言利潤率相對較低。因此，以后一級開發(fā)不會是首開的業(yè)務發(fā)展重點。

鐘寧還表示，由于2007年結算的項目里面經濟適用房的比例比較高，這些項目與正常的商品房項目相比利潤偏低；2008年公司經濟適用房的比重下降，商品房的比重上升，利潤率會有回升。

另外，公司存在一定資金壓力。2008年末資產負債率82%，凈負債率195%，與08年初基本持平。公司短期借款與一年內到期借款49億，賬面現(xiàn)金28億。不過，公司去年提出擬非公開增發(fā)不超過3.5億股，募集資金47.5億元用于單店、回龍觀、理想城、李橋鎮(zhèn)以及蘇州90#地塊等5個項目的開發(fā)，目前已上報證監(jiān)會，如獲實施，資金壓力將大大緩解。

政府項目也有高毛利

作為北京最大的房地產公司，首開股份通過對國奧投資發(fā)展有限公司參股46%，參與了奧運會場館及配套設施的建設，國奧投資開發(fā)的奧運村總建筑面積52萬平米，項目毛利較高，超過了50%。奧運會閉幕后，奧運村經過重新裝修后交付使用，國奧公司的投資回報將成為公司未來2年盈利的重要支撐。

另外，首開股份現(xiàn)有項目儲備875萬平米，大約90萬平米土地一級開發(fā)項目儲備，其中60%左右位于北京，在京項目中，具有地段優(yōu)勢、盈利能力強的項目較多。同時，公司商品房項目儲備地價成本普遍較低，未來毛利率有望繼續(xù)提高。

不過，花長勁分析，由于公司大部分項目已經進入開發(fā)階段，對比萬科、保利，土地儲備略顯不足。此外，公司數(shù)個非住宅項目在轉讓之中，若項目轉讓有所突破，業(yè)績將顯著增長。

房地產專家賈臥龍認為，保障房今后3年爆發(fā)，對同區(qū)域的中小戶型商品房影響會很大。首開股份的主業(yè)鎖定保障房，受到的沖擊會小些。從長遠來講，首開、萬科等有品牌、有實力、有背景、標準化的大企業(yè)抗壓能力會更強，生存空間更大些。

不過，鑒于北京保障房建設的具體方案和相關規(guī)定還沒有出臺，公司未來在這一板塊的獲益存在不確定性；同時，在經濟危機背景下，房地產行業(yè)能否在今年回暖也難以預料，未來盈利將受到行業(yè)景氣影響。