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    首開股份:京城“官系地產”第一股
    導語:今后的發(fā)展重點以京津為主,主要開發(fā)普通住宅和保障性住房,并逐步退出土地一級開發(fā)項目

    在北京,首開股份(600376.SH)無疑是最大的“官系地產”。從前身的天鴻、城開兩大集團到今天的首開集團,其所擁有的政府背景,已是眾所周知。

    “與政府良好的關系,對公司今后的經營會有一定的幫助。政府與公司,會有一個相互的扶持和支持。”首開股份證券代表鐘寧對于公司的“官系”優(yōu)勢也毫不諱言。

    廣發(fā)證券房地產行業(yè)分析師花長勁表示,作為國有企業(yè),首開股份在資源方面會獲得大力支持,在土地招拍掛中,至少在同等報價條件下,首開會被優(yōu)先考慮,甚至可以獲得一定優(yōu)惠和照顧。

    進入“保障房時代”

    2009年,北京市政府計劃繼續(xù)加大保障性住房的供應力度,將新建廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房、限價商品住房850萬平方米,其他政策性住房380萬平方米。保障性住房新建住宅面積將占全年新建住房面積43.46%的份額。據中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌預計,今后北京、上海等大城市保障房每一年應保持20%~30%的比例。

    無疑,保障房項目已經成為左右未來地產格局的重要砝碼,并引起了首開等大開發(fā)商的關注。首開集團董事長劉希模此前就在不同場合表示,首開將積極參與到保障房開發(fā)中去。

    而鐘寧也表示,“作為具有國有股份背景的公司,首開股份對這樣的事情要積極地參與。”

    鐘寧解釋說,由于有關北京市保障性住房的建設,目前只有一個大的規(guī)劃,具體的規(guī)定尚未出臺,而且“有些項目的利潤率偏低,對于上市公司而言是不太適合的。”

    保障房的“好處”

    首開從事保障房的開發(fā)是輕車熟路,在合并重組之前,原天鴻、城開集團都承擔過北京市經濟適用房的開發(fā)任務。其中,最具影響力的是天鴻集團開發(fā)的回龍觀文化居住區(qū)。

    據公司內部人士介紹,回龍觀的經濟適用房,適用3%限價(利潤限額)的規(guī)定,但整個項目包括兩個部分,其中小區(qū)的商業(yè)部分不在限價范圍之內,是按市場價格銷售的,這一部分有一定的利潤貢獻;同時,雖然利潤率不高,但資金回流快,現(xiàn)金流有保證。

    目前,公司在小屯地區(qū)有一個兩限房的項目,現(xiàn)在已經處在開工期,2009年的下半年將開始預售。而經濟適用房的項目,公司除在回龍觀有部分收尾項目外,在常營地區(qū)還有一個20萬平米的項目。

    花長勁認為,保障性住房的推進更需要國有企業(yè)的大力參與。由于保障性住房利潤率偏低,對公司業(yè)績不會有太大的影響。“因此,為了鼓勵企業(yè)參與,政府可能會做‘一加一’綁定——即做一塊保障房給一塊商品房用地,或者給其它優(yōu)惠和補償,這樣的話企業(yè)就會有動力去參與。”

    花長勁分析,承建保障房能讓其在政府樹立好的形象,對首開這類國有公司獲取資源方面會有幫助,對公司的進一步發(fā)展有一些好處。

    去掉低毛利業(yè)務

    從國企背景以及項目管理能力等方面綜合考慮,首開把自己今后的發(fā)展重點定位于以京津為主要發(fā)展區(qū)域,主要開發(fā)普通住宅和保障性住房,并逐步退出土地一級開發(fā)項目。

    首開股份最新年報顯示,2008年公司營業(yè)收入同比下降19.51%,凈利潤增長了79.93%。公司凈利潤增長主要來自項目轉讓獲利和營業(yè)稅金減少帶來的毛利率提升。

    鐘寧強調,年報中的項目轉讓,基本還是由天鴻和城開帶過來的項目。此前,公司沿用了舊的開發(fā)模式,望京和方莊等地區(qū)從一級到二級開發(fā)都做。而現(xiàn)在的業(yè)務里邊,土地一級開發(fā)的量很少。因為目前北京土地一級開發(fā)的制度設計上,對開發(fā)商而言利潤率相對較低。因此,以后一級開發(fā)不會是首開的業(yè)務發(fā)展重點。

    鐘寧還表示,由于2007年結算的項目里面經濟適用房的比例比較高,這些項目與正常的商品房項目相比利潤偏低;2008年公司經濟適用房的比重下降,商品房的比重上升,利潤率會有回升。

    另外,公司存在一定資金壓力。2008年末資產負債率82%,凈負債率195%,與08年初基本持平。公司短期借款與一年內到期借款49億,賬面現(xiàn)金28億。不過,公司去年提出擬非公開增發(fā)不超過3.5億股,募集資金47.5億元用于單店、回龍觀、理想城、李橋鎮(zhèn)以及蘇州90#地塊等5個項目的開發(fā),目前已上報證監(jiān)會,如獲實施,資金壓力將大大緩解。

    政府項目也有高毛利

    作為北京最大的房地產公司,首開股份通過對國奧投資發(fā)展有限公司參股46%,參與了奧運會場館及配套設施的建設,國奧投資開發(fā)的奧運村總建筑面積52萬平米,項目毛利較高,超過了50%。奧運會閉幕后,奧運村經過重新裝修后交付使用,國奧公司的投資回報將成為公司未來2年盈利的重要支撐。

    另外,首開股份現(xiàn)有項目儲備875萬平米,大約90萬平米土地一級開發(fā)項目儲備,其中60%左右位于北京,在京項目中,具有地段優(yōu)勢、盈利能力強的項目較多。同時,公司商品房項目儲備地價成本普遍較低,未來毛利率有望繼續(xù)提高。

    不過,花長勁分析,由于公司大部分項目已經進入開發(fā)階段,對比萬科、保利,土地儲備略顯不足。此外,公司數(shù)個非住宅項目在轉讓之中,若項目轉讓有所突破,業(yè)績將顯著增長。

    房地產專家賈臥龍認為,保障房今后3年爆發(fā),對同區(qū)域的中小戶型商品房影響會很大。首開股份的主業(yè)鎖定保障房,受到的沖擊會小些。從長遠來講,首開、萬科等有品牌、有實力、有背景、標準化的大企業(yè)抗壓能力會更強,生存空間更大些。

    不過,鑒于北京保障房建設的具體方案和相關規(guī)定還沒有出臺,公司未來在這一板塊的獲益存在不確定性;同時,在經濟危機背景下,房地產行業(yè)能否在今年回暖也難以預料,未來盈利將受到行業(yè)景氣影響。

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