作為天津市房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭——天房發(fā)展（600322.SH）的實(shí)踐表明：盡管商品房利潤好于保障房，但開發(fā)成本相對(duì)較高，且面臨銷售難題；保障房雖是微利，但成本低廉受益政策，可為公司帶來穩(wěn)定改入和良好的現(xiàn)金流。

天房發(fā)展發(fā)布的2008年年報(bào)顯示，公司全年?duì)I業(yè)收入下降的同時(shí)凈利同比增長。其中實(shí)現(xiàn)營收15.05 億元，同比減少17.25%；實(shí)現(xiàn)凈利1.12 億元，同比增加117.05%。凈利增長是因?yàn)楣救ツ暌蚤_發(fā)商品房為主，銷售毛利率較高，銷售毛利率達(dá)到28.87%。但銷售業(yè)績較差，公司存貨由期初的53 億元上升到73 億元。

與此形成鮮明對(duì)比的是，以保障房開發(fā)為主的2007年，公司實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入20億元，同比增長一倍，實(shí)現(xiàn)凈利潤5618萬元，同比增長50%。“加大現(xiàn)有商品房銷售，重新回歸保障房開發(fā)，是我們今年工作的側(cè)重點(diǎn)。”天房發(fā)展銷售部一名工作人員4月7日對(duì)《投資者報(bào)》表示。

商品房開發(fā)甜中有苦

天房發(fā)展是天津市歷史最長開發(fā)規(guī)模最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，累計(jì)開發(fā)住宅面積1600余萬平米，目前業(yè)務(wù)主要分三塊：一是傳統(tǒng)的商品住宅開發(fā)及商業(yè)類物業(yè)開發(fā)；二是政策保障型住房開發(fā)；三是土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)。

作為天津本地“官系”地產(chǎn)，天房發(fā)展近年一直以政策保障性住房開發(fā)為主，公司與政府建立了良好關(guān)系，獲得了一些位置優(yōu)越、成本極有優(yōu)勢的地產(chǎn)項(xiàng)目，如天津?yàn)稠?xiàng)目、城南新世家、天房美域、漢沽河西老城、空港物流區(qū)項(xiàng)目等，公司曾負(fù)責(zé)過天津市首批經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房開發(fā)任務(wù)。

但近年由于天津發(fā)展規(guī)劃出臺(tái)，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)厣唐贩块_發(fā)熱潮，加上商品房近年高毛利的吸引，天房發(fā)展2008年一改過去以保障房開發(fā)為主的策略，重點(diǎn)加大了商品房的開發(fā)，并品嘗到了這一甜頭。在主營收入下降近兩成的情況下，凈利卻增長超一倍。

年報(bào)顯示，2008年公司銷售毛利率達(dá)到28.87%，凈資產(chǎn)收益率3.03%，較2007年增加了1.61%。上述銷售人士表示，公司天房美域等高毛利率商品房去年銷售占比99.8%。“多年的保障性住房建設(shè)拖累業(yè)績，但去年由于保障性住房結(jié)算極少，毛利率從2007 年的 18.6%上升到27.8%。”

但在享受商品房高毛利率的同時(shí)，公司也飽嘗商品房銷售難的壓力。2008年天津市商品房累計(jì)銷售1252萬平米，銷售額753.16億元，同比各下降19.3%和16.3%。受此影響，公司去年末存貨由期初的53 億元上升到73.13億元，占總資產(chǎn)的76.82%。

與保障房可以帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流不同，商品房開發(fā)使公司前期投入資金較多，致使預(yù)收賬款下降，經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)值。

年報(bào)顯示，公司去年預(yù)收賬款由期初的69億元降至21億元，每股經(jīng)營性現(xiàn)金流為 -1.67元。公司年內(nèi)需歸還的貸款達(dá)到 15.6億元，賬面現(xiàn)金卻僅有10億元，山西證券分析師平海慶對(duì)《投資者報(bào)》表示，如果不加大現(xiàn)金流入力度，公司很難擴(kuò)張發(fā)展，今年業(yè)績很大程度上還要看公司能否快速銷售回款和從資本市場上取得支持。

保障房微利卻有益穩(wěn)健

與商品房相比，保障房盡管毛利率低，但是對(duì)公司業(yè)績平穩(wěn)發(fā)展和加快資金流動(dòng)有著較強(qiáng)的支撐。

上述銷售人員告訴記者，去年天房發(fā)展在天津華明新家園03號(hào)和雙港新家園123號(hào)兩個(gè)面積逾30萬平米的經(jīng)適房和限價(jià)商品房項(xiàng)目在建。此外，昆俞家園限價(jià)房工程也正式開工，該項(xiàng)目占地面積18.28萬平米，建筑面積36.5萬平米，預(yù)計(jì)總投資21.24億元。

事實(shí)上，保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房等微利項(xiàng)目給天房發(fā)展帶來的業(yè)績貢獻(xiàn)是明顯的。天房發(fā)展2008年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司上半年實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入11.93億元,同比增長16.16%;凈利潤1.01億元，同比增長了448.91%。盡管其中經(jīng)濟(jì)適用房的結(jié)算不到10%，但中報(bào)背后是因?yàn)榍澳晖谟写罅拷?jīng)適房的結(jié)算，2007年上半年經(jīng)適房結(jié)算給天房發(fā)展貢獻(xiàn)了60%的業(yè)績收入。

記者了解到，天房發(fā)展目前尚擁有300多萬平方米的儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目。招商證券報(bào)告認(rèn)為，公司現(xiàn)有盈利能力高的項(xiàng)目都將集中在2008年到2010年銷售結(jié)算，包括天房美域、天津?yàn)场h沽一級(jí)土地開發(fā)，平誠大廈、宜賓西道項(xiàng)目和南門BC地塊。未來三年內(nèi)盈利能力較有保障。

近年來，為保證房地產(chǎn)市場的供求以及結(jié)構(gòu)的平衡，從2007年開始，天津市政府就加大了對(duì)于保障性住房的投入力度。除去大力建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房之外，政府也不斷出臺(tái)限價(jià)房商品用地。

天房發(fā)展去年10月公告稱，公司擬投資津東麗昆一塊地，其中近一半的土地將建保障性住房。該地塊是天房發(fā)展去年6月通過“招拍掛”以底價(jià)10.94億元競得的。成交價(jià)格為2960元/平方米，遠(yuǎn)低于周邊地段價(jià)格。

2008年，公司新增土地儲(chǔ)備中有2個(gè)保障性住房項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)到 57萬平方米。

三主線符合天津市場趨勢

今年天津市調(diào)整了限價(jià)商品住房政策，以往被排除在外的有房家庭、單人戶只要符合相關(guān)條件都可以申請(qǐng)；申請(qǐng)家庭人均收入標(biāo)準(zhǔn)也將上調(diào)5000元。 此次天津限價(jià)商品住房政策調(diào)整涉及申請(qǐng)人的家庭住房條件、收入標(biāo)準(zhǔn)、戶籍區(qū)域、家庭人口等四個(gè)方面。

對(duì)此，天房發(fā)展證券事務(wù)代表?xiàng)钚聠幢硎荆壳皣鴥?nèi)商品住宅市場正在經(jīng)歷一個(gè)低潮期，雖然保障性住房、經(jīng)適房這一塊利潤較低，但風(fēng)險(xiǎn)較小，“公司會(huì)一直堅(jiān)持在這塊的投入。”在2009年的經(jīng)營計(jì)劃中公司制定了兩項(xiàng)銷售措施：一是利用政府資源，加快現(xiàn)有保障住房銷售；二是利用國家加大保障性住房投入的契機(jī)，擴(kuò)大保障性住房的建設(shè)項(xiàng)目。

另一個(gè)值得期待的是，今年春節(jié)過后，成交量開始直線上升，在2月16日至2月22日的一周里，商品房成交面積升至19.42萬平方米，接近2007年的每周平均成交面積。價(jià)格方面跌幅也不明顯，從2008年3月以來，天津商品住宅每周平均成交價(jià)格一直在7000元/平方米左右波動(dòng)。

另外，天津?yàn)I海新區(qū)納入國家發(fā)展戰(zhàn)略，天津?qū)⒔ǔ杀狈浇?jīng)濟(jì)中心，隨著天津快速發(fā)展，外來人口大幅增長。天津房地產(chǎn)行業(yè)專家李明對(duì)記者表示，天房發(fā)展目前的三大業(yè)務(wù)主線迎合了未來天津市場的發(fā)展趨勢，同時(shí)也能充分發(fā)揮公司目前的競爭優(yōu)勢，以利于公司逐漸由政策型房地產(chǎn)企業(yè)向市場化企業(yè)過渡。

他認(rèn)為“當(dāng)前天房發(fā)展堅(jiān)持在保障性住房、經(jīng)適房方面的投資是明智的，一方面天房發(fā)展在天津地區(qū)有一定的政府背景，也有比較好的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；另一方面這有利于公司保持平穩(wěn)的業(yè)績?cè)鲩L。”