讀者：香港大學(xué)房地產(chǎn)與建設(shè)系 陳瑞

11月9日

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)編輯：我國城鎮(zhèn)居民購房負(fù)擔(dān)重一直是社會各界廣泛關(guān)注的話題，國家和地方都曾出臺諸多措施來維護(hù)住房市場的穩(wěn)定，遺憾的是收效不大。此外，一些專家學(xué)者提出了不少新的主張，有的觀點(diǎn)在群眾中收到較大反響。

例如，關(guān)于二次房改的話題就正在各大媒體上被熱火朝天地討論著。以李明為主的一些專家主張把居民住房當(dāng)做公共產(chǎn)品分配，并提出了“三三制”的具體解決思路。其核心思想是強(qiáng)調(diào)政府應(yīng)該在住房分配的問題上扮演更重要的角色，從而扭轉(zhuǎn)現(xiàn)今畸高的房價(jià)，達(dá)到居者有其屋的目的。相對應(yīng)地，也有專家學(xué)者指出這種思路是對“住房分配市場化改革”的開倒車，不符合時(shí)代潮流同時(shí)操作起來也困難重重。

其實(shí)在討論住房分配體系改革這個問題之前，我們首先應(yīng)該弄明白今天城市人群的住房難是何原因造成的。表象上來看是高房價(jià)阻擋了大眾提高居住水平，但是這個高房價(jià)究竟是不是今天的住房政策造成的呢？如果不是，那這樣的改革也只能是頭痛醫(yī)頭，并不能治本。

香港中文大學(xué)的郎咸平教授曾經(jīng)多次強(qiáng)調(diào)，是近幾年實(shí)體產(chǎn)業(yè)資金的不正常流向房地產(chǎn)領(lǐng)域催高了房價(jià)。由于國際國內(nèi)大環(huán)境的影響，實(shí)體投資回報(bào)率偏低，大量本應(yīng)該購買設(shè)備和原材料的資金流入股市和房市去追求短期高額回報(bào)，這種行為在短期內(nèi)刺激了房價(jià)并使之高速上漲。

另外一種說法是將房價(jià)的上漲歸結(jié)于輸入性通脹的原因。近年來，歐美政客經(jīng)常在公開場合強(qiáng)調(diào)希望人民幣升值，我們對此持反對態(tài)度的主要原因是擔(dān)心會因此傷及出口企業(yè)并可能引起國內(nèi)制造業(yè)員工大量下崗的不利局面。但問題總有兩個方面，我們保持對美元的低匯率政策雖然刺激了出口，但這種行為在一定程度上將美國市場的通脹轉(zhuǎn)移到國內(nèi)，從而引起本地資產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)。房地產(chǎn)作為很重要的資產(chǎn)種類自然會順勢高速上漲。

以上談的是資本市場，或者說住房市場投機(jī)者對房價(jià)的影響。相對應(yīng)地，也有人指出市政府的土地拍賣政策導(dǎo)致了高地價(jià)，從而在成本方向?yàn)楦叻績r(jià)點(diǎn)了一把火，近期土地市場地王頻現(xiàn)的局面仿佛就是佐證。但就目前而言，土地拍賣制度是決定土地用途分配的有效手段，也是國際上常用的辦法。有句話是這樣說的，“面包的價(jià)格決定面粉的價(jià)格”，所以，假如沒有熱火朝天的房地產(chǎn)市場支撐，政府也難通過拍賣達(dá)到很高的地價(jià)。

這里我們可以看出，近期房地產(chǎn)市場的虛火主要是由于投機(jī)者過度參與引起的，這應(yīng)歸功于境內(nèi)外游資的影響而不是政府的住房政策。當(dāng)這個原因清晰的時(shí)候，解決辦法也就不難得出了。國家應(yīng)當(dāng)加快金融市場改革的步伐，及早推出定位于房地產(chǎn)市場的金融投資工具，例如房價(jià)指數(shù)期貨的交易和REITs(房地產(chǎn)投資信托)的發(fā)行來對投機(jī)者的資金進(jìn)行引流。可喜的是，我國已經(jīng)著手REITs的市場實(shí)踐工作，這是緩解住房投資壓力很重要的一步。

另外，政府主導(dǎo)的各類住房福利分配模式都是雙刃劍：一方面，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房解決了一部分人的住房問題，但另一方面，也帶來了新的社會問題，并且這類問題在香港已經(jīng)成為經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

首先就是經(jīng)濟(jì)適用房的選址問題，選遠(yuǎn)了沒人愿意去，離城區(qū)近了又會沖擊到商品房的正常銷售。同時(shí)，過于集中的廉價(jià)房社區(qū)會形成一種類似于貧民窟的效應(yīng)，香港的天水圍社區(qū)歷史上就是這樣一個例子。由于距離主要商業(yè)區(qū)距離過遠(yuǎn)，造成交通成本很高，低技能人員外出務(wù)工不合算，但是本地沒有足夠的職位來吸收勞動力。由此引發(fā)很多的社會問題。 同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房分配中的公平問題也常被拿來討論，畢竟房子數(shù)量不能滿足整個低收入階層的需要。所以香港當(dāng)?shù)亻_放商集體建議政府不要再建這類經(jīng)濟(jì)適用房（他們稱為“居屋”），應(yīng)該由市場決定房子的價(jià)格，政府可以給弱勢群體一定的購房補(bǔ)貼。香港政府后來也確實(shí)沒有再新建居屋。

同樣地，在推行廉租房的過程中香港政府也遇到了意想不到的難題。只有家庭收入低于某個水平的人家才能享受政府的這類廉租房（當(dāng)?shù)胤Q為“公屋”），每隔一段時(shí)間政府會從新審核居住著的條件是否符合收入規(guī)定。這種政策導(dǎo)致了很多人一旦住進(jìn)公屋便受困于此。雖然自身住房上有了保障，但是卻不得不面對一個尷尬的現(xiàn)實(shí)：除非你的收入能猛增許多，否則你不會有動力去改變生活，因?yàn)檫@份稍好一點(diǎn)的工作會使你丟掉現(xiàn)有的住房。

以上的例子告訴我們，住房問題并不是政府擅長處理的領(lǐng)域，迷信通過行政手段去協(xié)調(diào)市場的人應(yīng)該醒一醒，當(dāng)我們試圖去扭曲市場價(jià)格的時(shí)候，這只看不見的手也會毫不留情地回?fù)粑覀儭?BR>