作者，任志強。“商品房并非人人買得起”，“炒房無罪”，“房價一點也不高”，當任志強說出這些話時，必定招致眾聲反駁，甚至謾罵和攻擊。但近年來的房地產(chǎn)市場，卻一步步地印證了任志強的觀點。當人們正為掐頭去尾后的任式雷言大罵，房價卻正如其所言，噌噌上漲。他放出“雷言”的同時，也在不斷指責人們曲解了他的原意。是他太過狂傲，還是我們太過粗心？今天，讓我們靜下心來讀任志強。本書為任志強近三年來的在房地產(chǎn)領域的發(fā)言結集。其中包含保障性住房、房地產(chǎn)市場化、地價與房價的關系、房地產(chǎn)泡沫、房產(chǎn)投資等各個方面，言辭辛辣而鞭辟入里。他的觀點是對是錯，任你評說。
策劃：藍獅子財經(jīng)出版中心
出版：中信出版社
定價：39.00元
出版時間：2010年10月
目錄：
第一章：商品房并非普惠式消費品
第二章：是市場化的問題嗎？
第三章：別拿日本泡沫當鏡子
第四章：地價推高房價勿庸置疑
第五章：請用數(shù)據(jù)說服我
第六章：情緒不能代替規(guī)律
第七章：何須分清幾套房？
第六章情緒不能代替規(guī)律
| 情緒不能代替規(guī)律 |
“打土豪、分田地”的口號曾給了一代人夢想，并支撐著一代人無私奉獻，不惜以生命去換取這一目標的實現(xiàn)。這一代人以為，消滅了中國的剝削階級，用槍桿子奪取了剝削階級的財產(chǎn)，并對人進行公平的平均分配，就可以讓所有的中國窮人富起來，并都變成富人。
但新中國成立了幾十年之后，一個號稱地大物博、人口眾多，并期待解放全世界2/3的無產(chǎn)階級的中國人民才發(fā)現(xiàn)“外面的世界”更美好，中國并沒有因為推翻剝削階級建立了新政權而變得強大與富強。
一個人民當家做主的制度還必須是一個能讓民眾發(fā)家致富的制度。于是中國才有了改革開放的進程，也發(fā)生了30年來的巨大變化，至少現(xiàn)在的中國人已變得相對富有了，解決了最基本的溫飽問題。可見僅僅靠消滅剝削階級并不能讓窮人變富，只有市場經(jīng)濟的自然規(guī)律才能改變富與窮的關系。
今天，也許我們會笑話古巴的改革，他們在重復著中國30年前的道路。剛剛開始非平均化的分配制度與激勵機制，剛剛開始允許本國人私人擁有汽車、手機和進入涉外酒店。而事實則教育了古巴，財富要靠創(chuàng)造而非分配，沒有發(fā)展就不會有財富。“富不過三代”的中國古話就是告訴人民“坐吃”只能是“山空”。
同樣的道理，“打倒開發(fā)商”也不會有“廉價房”。
1998年房改之前，絕大多數(shù)民眾并不關心房價，他們在等待分配，而絕大多數(shù)家庭并沒有因此等來像今天一樣的住房條件。許多人結婚生子仍擠在集體宿舍、破平房或小得不能將父母接來共住的房子里。許多人還只能用共有的廚房、共同的廁所。許多人到了40多歲才搬入合居的單元房或住宅樓。靠福利分配并沒有能讓城市居民分享舒適生活的居住條件。
是市場經(jīng)濟讓民眾的住房條件改善了，當然土地的資源使用費快速上漲并居高不下時，也大大地推高了房價。于是所有的罪名都扣在了黑心的開發(fā)商頭上，似乎是因為有了開發(fā)商才有了高價房。所有人都恨不得打倒黑心的開發(fā)商，似乎打倒與消滅了黑心的開發(fā)商天上就會掉下“廉價房”了。
而市場經(jīng)濟最基本的規(guī)律卻是，資金只流向能產(chǎn)生利潤的領域，利潤越高的領域吸引的投資越多。投資多，量上去了，價格才能平衡。因此打倒了開發(fā)商，減少了供給量，也絕不會變出更多的“廉價房”。即使退回到完全靠實物分配的舊制度上去，也無法讓無房者或房子居住條件較差的家庭迅速地改變居住條件，更不會對中高收入家庭分配更多的財產(chǎn)性福利。只有無住房支付能力的家庭才能享受這種無償?shù)摹傲夥俊薄?/P>
不管政府是用什么樣的補貼方式來建設住房，總要有人來投資，有人來管理，有人來干活。至于是否把這些人或企業(yè)叫做開發(fā)商并不重要，重要的是打倒了開發(fā)商并不會蹦出更多的“廉價房”來。這是一個不管是否承認都必然存在的事實。
“整垮了開發(fā)商”，也不會“減少次級債”。
當美國發(fā)生次級債的風波時，中國也緊急地對房地產(chǎn)業(yè)采取了一系列的嚴控與緊縮。尤其是嚴控對房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)商信貸，同時嚴控了對個人的消費信貸，似乎美國的次級債是因為開發(fā)商才產(chǎn)生的。“控制住了中國的開發(fā)商就能防止中國出現(xiàn)次級債”，讓整個社會都以為是開發(fā)商不好，鬧出了個“次級債”。
可惜的是次級債與開發(fā)商無關。次級債只是銀行等房貸機構和購房者之間的債務關系，和開發(fā)商沒有任何關聯(lián)。
美國的次級債爆發(fā)之后，沒聽說有多少開發(fā)商破產(chǎn)，但卻有大量的購房家庭破產(chǎn)了，有大量擁有次級債的銀行等金融機構破產(chǎn)了。美國的救市政策恰恰是給市場增加更多的流動性，給購房人更多的優(yōu)惠條件，給新購房人更多的稅收減免，給房貸公司更多的支持。
次級債的產(chǎn)生并非是開發(fā)商造成的，而是美國的宏觀經(jīng)濟出了問題，并且讓房價在曾經(jīng)連續(xù)多年的暴漲中隨宏觀經(jīng)濟的下滑而產(chǎn)生了下跌。雖然至今美國的房價平均下跌了20％，但在無首付、低首付，且前幾年低息還息、利息還能沖抵個人購房個稅時，這種20％的下跌也足以讓購房人寧愿斷供，也不再還貸了。因此房價的下跌是引發(fā)次級債的原因，宏觀經(jīng)濟的下滑是引發(fā)房價下跌的原因，爆發(fā)次級債風波則是一系列問題的結果。
短期內(nèi)中國不會爆發(fā)嚴重的“斷供”現(xiàn)象，因為有20％、30％或更多的首付款，因為有等額的還貸成本，因為購房無免稅政策，購房人的支付是一種稅后所得，因此房價在下跌的速度不足以折抵這些支付成本時，中國人是不會輕易“斷供”的。
中國的房地產(chǎn)情況與美國還有個極大的不同，那就是美國的市場中由開發(fā)商直接生產(chǎn)提供的一手房約為100多萬套，而二手房交易則會高達700萬~800萬套。因此宏觀經(jīng)濟的升降直接影響到人均的收入與整體的資產(chǎn)價格（土地的永久使用權讓房屋的價格更多地體現(xiàn)在土地的資產(chǎn)價格升值上）。而中國則相反，一手房市場的總量巨大，二手房市場的比例相對較小，因此房價更多地反映的是一手房的供求關系，并且與此后的土地升值幾乎關系極小，甚至隨著土地使用期限的延長會貶值。
雖然中國的宏觀經(jīng)濟仍然保持著較快的增長速度，但產(chǎn)業(yè)政策的歧視、對房地產(chǎn)業(yè)的特殊管制、對個人消費信貸的特殊限制等政策最直接影響的首先是一手房市場和一手房的供應商。
自2003年土地實行嚴格的招拍掛制度之后，市場中公開供應的土地數(shù)量不斷減少，土地價格不斷上升，到2006年、2007年已不斷地爆出“地王”與“天價”。但從生產(chǎn)周期上推算，大量的“地王”與“天價”土地并沒有進入商品房的銷售階段，市場上現(xiàn)有的供應大多是非天價的存量土地，有些甚至是成本較低的土地。但在相鄰天價地的土地價格推動之下房價漲了。社會上民眾的購房價格預期也在天價地的新聞效應下推高了，投資與投機者的保險系數(shù)加大了，房價也就出現(xiàn)了扭曲。
曾經(jīng)有過的市場高房價交易中，銀行已支付了大量個貸，開發(fā)商已將產(chǎn)品銷售了。如果出現(xiàn)斷供，開發(fā)商沒有任何損失。但如果開發(fā)商的資金鏈有危險，就有一部分開發(fā)商會大幅度降價而回籠資金。也許這些低價土地在房價大幅下降時，讓開發(fā)商在高低地價平衡中仍有利潤，仍能活下去。但對已購房者和銀行來說，這個價格的暴跌則會產(chǎn)生巨大的財產(chǎn)價格的損失和斷供的可能，自然也就會影響到銀行已發(fā)放的個貸。
次級債與開發(fā)商無關，斷供也與開發(fā)商無關，但對開發(fā)商的信貸緊縮和市場交易的萎縮，則可能讓開發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)問題，會強迫開發(fā)商為活下去而拋出“跳樓價”，從而引發(fā)中國的次級債。
“跳樓價”一旦出現(xiàn)，許多自認為看到低價購房機會的消費者也未必會“該出手時就出手”，反而可能是買漲不買跌的心理占上風，讓交易量在資產(chǎn)價格下跌時更低，形成價格與交易量輪番下跌的惡性循環(huán)，從而引發(fā)更多的斷供和次級債。
今天市場中降價的房子一般都會好銷，并引發(fā)銷售的高潮。重要的原因在于，大多數(shù)樓盤沒有出現(xiàn)跳樓價，因此在價格的對比中讓更多的剛性需求有了選擇。但如果今天的低價在明天變成高價時，還會有人出手嗎？沒有了周邊更多樓盤的價格堅挺，還有這種價格的互比性嗎？假如這種價格攀比誰更低的現(xiàn)象出現(xiàn)，還會讓還貸的情況繼續(xù)穩(wěn)定嗎？
也許中國的宏觀經(jīng)濟并沒有惡化到高通漲和負利率情況下的資產(chǎn)價格暴跌的程度，但單項的、專項的針對房地產(chǎn)業(yè)供求雙方的抑制措施卻可能不利于發(fā)展中的經(jīng)濟。政策會制造出一個房價暴跌的奇跡，出現(xiàn)也許并不符合正常經(jīng)濟規(guī)律的特例。
2008年上半年，超過2億平方米的商品房銷售已證明并非沒有需求或需求萎縮了，但受政策影響而造成下滑的速度過快卻已成事實。開發(fā)信貸與個人信貸的增幅下滑速度在不斷加劇。很可能在其他行業(yè)也出現(xiàn)大量破產(chǎn)、關閉、利潤增幅下滑和人均收入增幅下降中產(chǎn)生疊加效應，從而創(chuàng)造出一種信心危機和滯脹的局面。
非要等到“搬起石頭砸了自己的腳”時才去治療和改正錯誤嗎？認識上的誤讀也許正是造成政策上的誤讀的根源。“打倒富人，就能讓窮人變富”的夢想不能再重復了，經(jīng)濟學原理不管在什么樣的制度條件下，也不會改變其最基礎的規(guī)律。
| 焦慮轉(zhuǎn)化為仇恨 |
天下沒有無緣無故的愛，自然也不會有無緣無故的恨。那么眾所周知的網(wǎng)絡與媒體中大量的對房地產(chǎn)行業(yè)、對房地產(chǎn)商、對房價的抱怨，或者說是仇恨，又是從何而起的呢？也許會有無數(shù)種原因和猜想。
歷史背景
1. 福利分房制度
中國自1949年內(nèi)務部令“一切房屋歸公”之后，直到1998年國務院頒布23號文件，近50年的時間里實行的都是住房實物福利分配制度。除1949年之前原有的私房之外，改革開放之后只在少數(shù)幾個開放城市實行了有計劃審批或有差別化的商品房制度，超過90%以上的住房仍是實物分配，因此1998年或部分延續(xù)至2000年之前的住房都為分配制。因此，在此界限之前的絕大部分已就業(yè)或已婚的家庭都有了住房。
從2005年的人口普查資料看，1998年，房主35歲以上的家庭基本都擁有了實物分配的住房，經(jīng)濟情況好的單位二十七八歲的也分配了住房，經(jīng)濟情況差的單位則年齡要大些。總體看，建國初期出生的一代高峰人群基本都擁有了分配的住房。
1998年時房改房或租賃型公房合計占總存量約90%，其他類住房所占的比重較低，商品住房僅占存量的不到5%。近10年的商品房建設速度加快，截至2009年中，商品住房所占的比重在總存量中仍不到30%。
2. 人口年齡結構
早期中國的人口政策可以反映出中國正處于住房需求高速增長的特殊階段。1949~1957年間中國的人口出生率較高，平均約為33‰。1958~1961年出現(xiàn)了暫時性出生率快速下降，而在1963年之后又反彈到了43‰，并且在20世紀70年代早期形成了高出生率的第二波嬰兒潮。
圖6–1中國的人口出生率，1949~1975年長期維持在30‰以上
資料來源：國家統(tǒng)計局
正是由于這兩次嬰兒潮，形成了中國目前發(fā)展階段中的人口紅利期，即15~59歲最有活力的人口數(shù)量巨大，并且仍在增長中。這既是中國第二波嬰兒潮進入家庭分裂（重組小家庭）的高峰期，也是上下兩頭撫養(yǎng)關系數(shù)最低的黃金消費期。
圖6–2中國的人口結構變化（絕對數(shù)）
資料來源：聯(lián)合國人口署
3. 城市化率的快速提高
30多年的改革開放讓中國的城市化率每年以0.8~1.5個百分點的速度上升。城市人口從改革開放前的2億多已上升到超過了6億人，并且城市的人均居住面積在不斷擴大之中，已達人均27平方米，每年均以約1平方米的速度在擴大。城市的集中化趨勢也讓100萬人口以上的大城市迅速膨脹。社會對住房的需求隨人口增長和城市化集中的周期而加劇。
現(xiàn)實的問題
1. 家庭分裂速度加快
人口年齡結構為前提引發(fā)的住房剛性需求在近幾年內(nèi)劇增。按統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，近幾年我國城鎮(zhèn)每年的新增家庭戶數(shù)在快速增長。
1999~2003年間，每年城鎮(zhèn)新增家庭比上年增加10萬戶左右，從1999年的6 815 287戶增 長為2003年的7 136 447戶，每年約平均增長1.1%，5年時間新增家庭戶數(shù)年僅擴大了32萬戶。
表6–1我國1999~2003年城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)增長率
年份 城鎮(zhèn)家庭新增戶數(shù) 增長率（%）
1999 6 815 287
2000 6 894 569 1.16
2001 6 961 290 0.96
2002 7 065 789 1.5
2003 7 136 447 1.0
但隨著近幾年家庭分裂加劇，2007年城鎮(zhèn)家庭新增戶數(shù)已超過了900萬戶，比上一個5年的平均新增戶數(shù)擴大了6.5倍，年增近200萬戶，這是個近幾年內(nèi)仍會持續(xù)的特殊變化期。
但住房的年住宅竣工量仍維持在4億~6億平方米，年竣工的住房套數(shù)1999年為194.6萬套，2003年為302.11萬套，2007年約為460萬套（包括經(jīng)濟適用房），遠不能滿足市場的需求。
2000~2007年，全國登記結婚的數(shù)量從每年848.5萬對，擴大到每年945萬對，增長超過11%。而離婚的數(shù)量則從121.3萬對擴大到189.3萬對，增長了56%。同樣說明了家庭分裂速度的加劇，而總撫養(yǎng)比則從42.56%下降到37.42%了。
盡管有些所謂的專家們并不承認這種分裂速度加快產(chǎn)生的住房剛性需求，認為購買力約束讓這些需求無法實現(xiàn)。但這些新增的家庭絕沒有睡在大街上，那么就至少要有這樣多套住房來滿足他們的基本生活，不管是建、買、租都要有個地方。無疑這其中相當多的一部分是通過購買商品房來解決的。北京2004~2007年新婚家庭的調(diào)查中，44%的家庭購買了一手商品房，當然還有家庭選擇二手房和父母購新房換出來的舊房。
但至少這種住房需求會隨著年齡結構和家庭分裂速度增長這個事實是不可否認的。
遺憾的是，中央的宏觀調(diào)控只從房地產(chǎn)的投資增長過快考慮，而不從中國人口結構必然產(chǎn)生的巨大剛性需求考慮，沒有充分地計算和估計出2003年之后這種家庭結構變化的加速，反而關緊了土地和銀行信貸的兩個閘門，造成了一面是人口結構產(chǎn)生的需求劇增，一面是土地嚴格控制下的抑制供給的局面。這一張一弛的對立，無疑會讓房價在供不應求中暴漲。需求無法滿足的焦慮自然也就轉(zhuǎn)化為仇恨了。
雖然這個仇恨的臟水潑在了開發(fā)商身上，但根子卻并不應由開發(fā)商負責。如果中央的調(diào)控政策充分地考慮了這個人口結構的變化，2003年開始適度擴大土地供給和支持擴大住房生產(chǎn)，也許就根本不會發(fā)生房價過快增長的一幕了。
2. 日益升高的更新?lián)Q代需求
雖然有歷史長達50年的福利實物分配，大多數(shù)人有房居住了，并通過房改購房的方式用較低的支出將其變成了私有財產(chǎn)，但這些早期建設的住房中標準低、配套差、面積小、戶型不合理的占多數(shù)，已經(jīng)無法適應人們?nèi)找嫣岣叩奈镔|(zhì)生活需求。
20世紀80年代的標準圖紙中，一居室小于40平方米、二居室小于60平方米、三居室小于80平方米，100平方米以上的住房建設在20世紀80年代末和90年代初還要有高干和高知的指標，否則是無法通過規(guī)劃審批的。
但這些只有20多年樓齡的房屋卻早已無法滿足現(xiàn)代生活。這些戶型絕大多數(shù)是沒有客廳，只有門廳、過道的設計；只好將居室變成起居室，看電視時常常是坐在床上；廚房平均4~6平方米，連冰箱也只能放在臥室里；廁所并不能當做衛(wèi)生間，只好在廚房中洗衣洗臉。因此改善型需求與人口結構的矛盾并列，加大了剛性住房建設的需求。
1980年城鎮(zhèn)戶均建筑面積為57平方米。
1991~1995年，新建住房戶均面積為79.1平方米。
1996~2000年，新建住房戶均面積為94.3平方米。
2000~2005年，新建住房戶均面積為110平方米左右。
而新建住宅的年生產(chǎn)量僅為總存量的4%左右，新建住房中大戶型所占比重仍很低。北京市90平方米以下的住房占總量的85%以上，而100平方米以上的住房不到15%，可見改善型需求的潛在能力巨大。
而美國在1950年的存量戶型戶均面積已達91.4平方米，1970年達到139.5平方米，1990年為193.4平方米，2000年為210.6平方米。中國2007年全部存量住房的中位數(shù)僅為68平方米，與美國的住房標準至少相差了70年以上的發(fā)展階段。
這些改善型需求同樣在房價的上漲中無法實現(xiàn)提高住房質(zhì)量的愿望。
同樣在改善型需求旺盛時，國家的調(diào)控政策本應該是降低二手房的交易稅費，加速二手房的流通市場建設。民眾在50年的工資分配制中缺少住房含量，本可以通過房屋的增值得到一些補償，但連續(xù)多年的調(diào)控措施卻是在二手房交易流通環(huán)節(jié)中，不斷地強制性加征各種稅費，并不斷提高稅率，交易稅收從契約稅上調(diào)比率開始，到個人所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅和印花稅等。于是開發(fā)商再一次被當成了靶子。國家征收的稅款似乎應由開發(fā)商在一手商品房的價格中給以補償，否則這種改善型需求無法滿足的責任就要由開發(fā)商來承擔了。
尤其是第二套住房提高首付和貸款利率的政策，更是在改善型需求無法滿足的怒火上澆了一桶油，對開發(fā)商的怨就變成了深深的恨。
但如果沒有這些重稅和融資成本的提高，沒有土地與銀行信貸閘門的關緊，以及因此造成的土地價格飛漲和供求關系嚴重的不平衡，又怎么會有改善型需求無法滿足而產(chǎn)生的怒火呢？
1998~2003年中國的房價并未發(fā)生暴漲式的變化。年均漲價幅度小于2.7%，商品房平均增長均為3.5%，而城鎮(zhèn)同期的居民人均年收入和人均可支配收入（名義）增長速度分別為10.7%和9.3%，高于房價上漲的3倍多，說明房價收入比的差距是日益縮小的趨勢。
表6–2 1996~2003年我國房價的變化
年份 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
商品房價格
（元/m2） 1 806 1 997 2 063 2 053 2 112 2 170 2 250 2 379
商品住宅價格
（元/m2） 1 605 1 790 1 854 1 857 1 948 2 017 2 092 2 212
正是宏觀調(diào)控政策的失當，才讓房價在2004~2007年隨地價占房價的比例不斷提高過程中水漲船高。開發(fā)商不過是在政府從土地中獲取了遠遠超過開發(fā)商利潤數(shù)倍的利潤之后，分了一杯羹而已。但最終，所有的消費者都將無法實現(xiàn)夢想的怒氣撒在了開發(fā)商的頭上，其實開發(fā)商只是在代人受過而已。
3. 住房制度的不公平
住房制度的不合理性，讓更多的民眾無法從財產(chǎn)性分配中獲得低價的住房，卻將更多的仇恨轉(zhuǎn)向了市場。
傳統(tǒng)的福利分房時，住房的面積受到了嚴格的控制，局長級的干部大約也只有120平方米的住房。而今那些利用經(jīng)濟適用房政策低價購買的公務員住房，局長級的住房面積已擴大到了180~240平方米。市場上的房價則與享受政策補貼的房價每平方米相差上萬元，讓當初的房改價優(yōu)惠相比之下都差之千里了。表面看，當初約為市場價40%左右的房改價購房讓業(yè)主占了巨大的便宜，而如今，享受經(jīng)濟適用房政策的購買價則與市場價相差了一倍多，再加上面積的擴大，自然收益頗多了。
當更多的人（絕大多數(shù)家庭）既無法享受這種政府的補貼，又無法靠存量住房發(fā)財改善生活時，就用市場的商品房價格與經(jīng)濟適用房價格相比，并誤認為這兩個價格之間的差都是開發(fā)商的暴利，于是將所有對制度性腐敗產(chǎn)生的怨恨也同時歸罪到了開發(fā)商的頭上。
似乎是開發(fā)商沒有讓這些家庭享受到制度性腐敗的優(yōu)惠一樣。而制度并不是握在開發(fā)商的手中，哪怕是建設經(jīng)濟適用房或兩限房的開發(fā)商也無權將房子賣給未經(jīng)政府審批的任何家庭。
4. 特殊的家庭結構
第二次嬰兒潮之后的計劃生育政策讓中國的家庭結構不同于世界任何國家，突顯出4–2–1的陣容。抱孫子的傳統(tǒng)習俗將子女的結婚與住房的責任轉(zhuǎn)嫁到了父輩身上，而恰恰福利分房制度又讓這些父母大多數(shù)有了安棲之處，可以在解決兒女住房的同時改善原有的居住環(huán)境與條件。
這種特殊的家庭結構改變了僅僅以子女收入計算購房可支付能力的狀況，形成了父母購房、父母付首付、子女還貸的中國特色，或父母住新房、子女住舊房等多種形式，兩個、三個家庭共同分攤購房負擔的和諧情景。
從對2004年已購房人群的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，20~29歲的戶主占34.1%，30~39歲的戶主占34.4%，其他為40歲以上的家庭合計的購房比例。而2006年的購房人群調(diào)查中，北京、上海、廣州、武漢、重慶的戶主年齡中位數(shù)分別為41、44、33、37、36歲。2009年第一季度，北京的部分樓盤調(diào)查中90平方米以下小戶型的購房群體中，35歲以下的人群占70%左右，平均房價為每平方米12 000~14 000元區(qū)間，遠高于北京市平均房價。但大戶型購房群體中年齡占比最大的是45歲以上的客戶群體。
也許在其他國家關心房價的只是準備購房的群體，但中國城鎮(zhèn)這種特殊的家庭結構會讓幾乎所有的家庭和群體都卷入房價的戰(zhàn)爭之中。尤其是以家庭分裂為誘因的主體大多是年輕人，他們既是網(wǎng)上評論的主體，也是媒體從業(yè)的主體，更是家庭中的寵兒和最愛。他們不但在社會上也在家庭中聲音最大。于是局部的房價爭議就變成了全社會的爭議，并演變成了一種仇恨。
5. 身份的焦慮
“英倫才子”阿蘭德波頓寫過一本書，書名就叫《身份的焦慮》。中國的經(jīng)濟在改革的浪潮推動下，一浪高過一浪，打破了改革之前幾乎所有家庭生活平均化而無差別的格局。
初期曾身在國企的職工會看不起那些小商小販和個體戶，而當賣大碗茶的收入超過了官員與教授的收入時，人們的觀念開始發(fā)生了變化。當國企職工下崗、干部下海之后，社會開始拉大了貧富差別。金融服務業(yè)的產(chǎn)生和民企的上市再一次引發(fā)了經(jīng)濟地震，《福布斯》的排行掀起了一陣陣波浪。讓這個社會在改革開放中不斷改變著評價的標準和身份的定義。數(shù)千人爭奪一個公務員名額的招考，全民炒股的動員，商人排行榜與精英的選拔，超女和明星的價值提升，教授專家們的走穴，以及留學人員與海歸，這一切都在改變著這個世界。
可怕的并非是中國出了李彥宏、馬云等精英，引發(fā)身份焦慮的不是每個人與
比爾.蓋茨的對比，而是同齡人之間、同學之間、同事之間的生活與地位的變化，最熟悉的人群之間的對比。
由于評價體系的變化，人們已無法預測一個人的今天和明天，鯉魚跳龍門的奇跡常常會在我們的身邊發(fā)生。但人們無法知道某個人的財富時，卻找到了一個平衡可見的標的物，那就是房子所代表的身份與地位。
名片是改革之后的新產(chǎn)物，也代表著一種身份。但更多的人已不再相信印在名片上的頭銜，名片代表的只是聯(lián)系方式。但一個人在熟悉的人群圈子中身住何處卻是十分重要的。過去請親朋好友去酒店大吃大喝的榮譽已被在家中招待的親密所代替。社交更多的從公共場所向家庭轉(zhuǎn)移，咖啡廳的見面遠不如家中更溫馨和私密了。
住房也不再僅僅是小兩口建立新家庭的寓所，不再僅僅是改善居住條件，不再僅僅是維持再生產(chǎn)能力的基礎，已在這個社會中升華為一種身份與地位的象征了。不僅僅是財富，更重要的是證明某人擁有私有財產(chǎn)，可以獨立于社會的象征，一種不再寄人籬下的象征。
寧做“房奴”也不愿租房，正是這種身份焦慮的標準性體現(xiàn)！
當全社會的城鎮(zhèn)人均居住面積在不斷增長時，并沒有人睡在大街上，但人均居住面積在現(xiàn)實中的分配是不均衡的。于是有多有少、有苦有甜的差別會讓許許多多并沒有住在大街上的人們也會對沒有單獨擁有住房，沒有擁有比別人更多、更好的住房而苦惱和焦慮。于是這種焦慮就轉(zhuǎn)化為一種仇恨，似乎全社會未能“按需取酬”的責任在于開發(fā)商未能無償?shù)貫槊恳粋€家庭送上一套大而好的住房，開發(fā)商似乎并沒有勇敢地承擔起實現(xiàn)共產(chǎn)主義的社會責任。
尤其是在政府強烈呼吁開發(fā)商要建小面積、低價位的商品房時，人們并不關注土地的成本與價格，并不關注市場的競爭和追求利潤最大化的經(jīng)濟規(guī)律，而只關注房子的價格和自己是否能低價地輕松擁有能代表身份地位優(yōu)越的住房。
遺憾的是，市場經(jīng)濟并不會從天上掉下美食而養(yǎng)更多的懶漢，仇恨也不會增加社會財富與個人財富。最終因身份的焦慮而轉(zhuǎn)化的仇恨并不能讓更多的人進入天堂，這個社會也不會在仇恨中進步。
6. 從羨慕到仇恨
如今30歲左右的人都沒有經(jīng)歷過平均化、低工資、票證制的短缺經(jīng)濟，因此也不知道中國的貧富差別出現(xiàn)之前都處于同一個生活水平。當他們開始進入社會時，貧富差別已從萬元戶的富變成了百萬元、千萬元或億萬元的差別了。比如一套住房的價格會產(chǎn)生從幾十萬元到幾千萬元或上億元的跨度。于是他們以為這種差別天生就存在，而與個人的努力奮斗無關。
新中國成立60年中前30年出生的人，兒童時大多接受的是公有制及為人民服務的教育，但后30年的人兒童期就已接受了致富、發(fā)財、享受生活的教育。他們很早就知道了比爾?蓋茨、巴菲特和李彥宏、馬云的事跡，兒時的羨慕心態(tài)讓許多人立志要成為中國的比爾?蓋茨或巴菲特。當他們進入社會時才發(fā)現(xiàn)，雖然他們可以讓關于比爾.蓋茨和巴菲特的書成為中國最暢銷的書，但他們不能從書中自然擁有比爾.蓋茨的技術和巴菲特的投資理財能力，他們這才發(fā)現(xiàn)，要想讓生活的物質(zhì)享受成為現(xiàn)實，還有很長的一段路要爬行。
于是他們開始尋找《福布斯》榜單中的學習榜樣，卻發(fā)現(xiàn)，中國與世界經(jīng)濟制度不同，在各國房地產(chǎn)業(yè)中產(chǎn)生的富翁為數(shù)不多。他們不知道這是因為世界各國能產(chǎn)生更多富翁的行業(yè)，如金融、礦產(chǎn)、石油等領域，在中國尚處于不開放的壟斷中，因此將房地產(chǎn)視為暴利和萬惡之源。
當他們進入了要結婚、生子和成家立業(yè)的階段時，發(fā)現(xiàn)要擁有一套舒適的住房更是一件困難的事。他們并不關心實現(xiàn)住房夢中涉及國民財富分配制度中的不合理性，也不理會房價中有了多少土地成本和公共支出成本。他們只知道上一代人的住房是福利分配的，自己這一代人卻要靠自我努力去成為“房奴”；不知道市場經(jīng)濟給中國帶來的好處，只知道房地產(chǎn)商不再是“雷鋒”；不知道“利潤最大化是財富創(chuàng)造的原動力”，只知道剛畢業(yè)就想有個家；不知道中國的平均購房者年齡小于歐美日等發(fā)達國家10歲以上，更不知道中國住房的私有化率已是全球所有國家中最高的，比世界經(jīng)濟總量第一的美國還要高出近20個百分點。
于是他們把不能實現(xiàn)有車有房的“美國夢”的苦水倒在了房地產(chǎn)商的頭上，一方面期待著自己超越前輩而成為中國社會中的中高收入階層；一方面抱怨別人在他們之前住進了自有產(chǎn)權的住房，一步步從羨慕走向了仇恨。
此外，社會上不斷暴露出來的官商勾結的腐敗、違規(guī)操作的謀利、騙貸的黑洞等案例更讓這個社會產(chǎn)生了對整個房地產(chǎn)行業(yè)的不信任，并找到了支撐這種仇恨的依據(jù)和理由，也給這個行業(yè)套上了原罪的枷鎖。
然而這種抱怨與仇恨仍然擺脫不了產(chǎn)生這種情緒背后的焦慮。誰都想盡快地從貧困的泥潭中爬出來，誰都想成為被社會所尊敬的人，誰都想盡可能地滿足對物質(zhì)消費欲望的追求，但事實上正是這種強烈的渴望產(chǎn)生了強烈的焦慮，最終導致要尋找一個共同的發(fā)泄點。正是共同的住房問題成為了一個能引發(fā)不同人群、不同收入、不同身份、不同年齡的社會分子共同關注的焦點，成為了可以共同傾倒臟水的垃圾桶。
正像馮侖先生所說的，“道德是件不容討論的問題”，因此也就無法用經(jīng)濟的方式去研究道德的形成與對錯，房地產(chǎn)就在一系列的焦慮集合之中成了整個社會不可缺少的“敵人”。
房地產(chǎn)業(yè)，一個政府少不了、社會少不了、市場少不了、經(jīng)濟少不了、城市少不了，公民也缺少不了的行業(yè)，一個人們既愛又恨的敵人。
| 扔鞋引發(fā)的思考 |
2010年5月7日在大連演講時，一個約25歲左右的年輕男孩向演講臺扔了一雙鞋子，然后雙手在頭頂拍著手掌高興地離開了會場，他似乎在等待著觀眾們的喝彩。一個無產(chǎn)階級革命英雄的形象雖然并沒有引發(fā)人們過多的注意，卻讓我享受了一次領導人的待遇。
早在2006年的一次網(wǎng)上評選，讓我升格排在日本前首相小泉純一郎和臺灣阿扁之后位列第三位被中國人稱為是最想打的人。馮侖最先將這個消息在業(yè)內(nèi)傳播，并告訴了我。這個級別的知名度并不是一個輕易可以獲得的“榮譽”。
2007年阿拉善SEE生態(tài)協(xié)會選舉執(zhí)行會長與監(jiān)事長的當天，三聯(lián)某本雜志的封面人物其中有我，這次則被封為“人民公敵”。盡管文章中的內(nèi)容是偏于表揚性的，但“人民公敵”的帽子被吳敬璉老師每次見面都打趣地稱呼，摘是摘不掉了。也正是這篇“人民公敵”的文章讓我當選了阿拉善SEE生態(tài)協(xié)會的監(jiān)事長，并且是高票當選。
最初兩年我連監(jiān)事都沒被選上。二次補選又再次被一名國民黨的財務官打敗了。而“人民公敵”則幫助我成為當仁不讓的監(jiān)事長，卸任后這一屆監(jiān)事會也被稱為是一屆對阿拉善SEE生態(tài)協(xié)會制度建設最有幫助的監(jiān)事會。
2009年我再一次入選網(wǎng)絡排行榜，而這一次則被女網(wǎng)友們評為“最想嫁的人”。我早已年近花甲，也并非被愛的對象，只因為大多數(shù)女孩都對社會信用表示懷疑，她們只是愿意嫁一個誠實的男人。而說真話的我就被當成了一種誠實的象征，所以被稱為女孩“最想嫁的人”的標準之一，也有人戲稱是買房子像買白菜的男人。
這幾天里有10多個媒體來電、來信詢問有關的情況，許多媒體甚至人為地開始了“哥德巴赫猜想”，既不去了解情況（網(wǎng)上有視頻），也不想了解真相，而只想滿足于私欲發(fā)泄的炒作，憑借著一則新浪的微博開始了《西游記》般的演義，忽悠著更多的民眾。
中央電視臺《東方時空》的記者也來電約訪，于是我將電話中的內(nèi)容連續(xù)發(fā)了幾篇微博，微博中的評論與轉(zhuǎn)發(fā)有數(shù)千條，并隨之提出了許多問題，有贊的、有支持的、有批評的、有罵人的、有罵扔鞋行為的、有為維護道德環(huán)境而打抱不平的，也有罵我該被扔炸彈扔刀子的。當然大多數(shù)粉絲們是理性的，并至少明白是非，惡意攻擊的比例遠不如支持者多。問題不在于扔與被扔，而在于為什么。
為什么整個社會演變成只能以扔鞋子來表示憤怒與不滿？為什么扔的是我或開發(fā)商？為什么會有幼兒園安全事件與扔鞋子的聯(lián)系？為什么會引發(fā)這么多的評論與關注？其背后的原因是什么？
確實，大多數(shù)民眾在媒體非正確的報道下根本就不了解中國房地產(chǎn)市場的真實情況，甚至絕大部分官員們也是在不了解真實情況下作出政策決策的，因此才讓中國的房地產(chǎn)市場出了許多問題，且年年調(diào)控但年年不成功，根子正在于缺少天天掛在口頭上的“科學發(fā)展觀”。而扔鞋子的年輕人不過只是被媒體忽悠的受害人之一，更多的人則還不明真相。
中國房地產(chǎn)自房改后的問題出在哪里？為什么有大量的人在呼吁進行“第二次房改”，恰恰是因為他們并不了解真實的市場情況！
改革之初的低房價假象
一、1998年房改的初衷與過程，謝家瑾在《房地產(chǎn)這十年》一書中詳細回憶了當年的爭論與決策的過程。在亞洲金融危機的背景下，拉動中國經(jīng)濟增長成為第一要務，因此經(jīng)濟適用房的可租可售變成了只售不租。從房改伊始就埋下了未能同步建設住房保障體系的禍根。
1998年的中國房協(xié)第三屆會員代表大會正是在房改的23號文件下達之后召開的，會議上，我首先提出了經(jīng)濟適用房的政策偏差，并建議建立以廉租房和租賃住房為主的保障體系，并建議將磚頭補貼改為人頭補貼，以及用出讓金中的合理比例收入專用于保障房建設，并將這些意見于2000年和2001年整理成專門報告發(fā)表于《未來與選擇》的內(nèi)部參閱文稿中。
保障居民的居住權利是聯(lián)合國多個公約中的政府責任，市場化改革的同時必須同步建立保障體系，以用社會安全網(wǎng)接住那些在市場競爭中被淘汰的人群。23號文件中也明確了三種不同的供給體系，但最重要的針對低收入群體的廉租房保障在拉動經(jīng)濟增長為第一要務時被忽略了。
同時于1998年進行市場化改革的還有公房房改售房，城市居民可以用低價將原有分配租用的公房變成私房，因此也緩解了建立住房保障體系的矛盾。經(jīng)濟適用房在20世紀90年代末和21世紀初并沒有限制購買者的身份與條件，同樣給了社會一種低價房的假象。土地的充分供給、市場化讓整個社會的供給迅速增長，因此在2003年之前，每年的房價只增長了3.5%，而城鎮(zhèn)居民的收入增長卻高達9.5%，房價的矛盾并未顯現(xiàn)，卻埋下了隱患。
尤其是至今大多數(shù)人仍不知道中國的房屋建設始終有兩個市場：一個是房地產(chǎn)開發(fā)為主的商品市場；另一個是非房地產(chǎn)開發(fā)的，原來稱為基本建設的市場。1998~2003年重要的市場變化就是房地產(chǎn)開發(fā)從20%的比重迅速上升為60%的比重，而非房地產(chǎn)開發(fā)的比重則從80%迅速下降，被中央與社會誤解為房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟。
“房地產(chǎn)業(yè)”高速增長空間來自其對傳統(tǒng)住宅建設方式的替代①，至今這兩個市場從復開工面積比較仍是6∶4的關系。
圖6-–3 1990~2003年中國全社會住宅和城鎮(zhèn)住宅建設面積數(shù)據(jù)圖
圖6–4 1990~2003年中國基本建設住宅建設、城鎮(zhèn)個人住宅建設和房地產(chǎn)業(yè)住宅建設面積
二、關緊兩個閘門的結果是推高房價。
2002年開始的土地招拍掛制度并未引起各級地方政府的重視，于是2003年政府關緊兩個閘門和制定“8?31大限”開始推高整個中國的房價。一是，從企業(yè)找地到政府儲備土地的變化導致了土地供給數(shù)量的快速下降。當企業(yè)找地時，土地的價格是隨市場而談判的，而政府找地時是低價收購高價賣出的。因此“8?31大限”將大量的企業(yè)自有土地排除于市場之外，讓土地資源迅速變得短缺。從圖6–5中可以明顯地看出這種土地供給的變化趨勢；二是，關緊信貸的閘門讓正在發(fā)揮市場替代非市場化建設的車輪減慢了速度，供求基本平衡的局面被徹底扭曲并反向發(fā)展了；三是，幾年房改之后的消費升級讓更多的人開始用二手房交易的方式和銀行信貸的方式更換與擴大住房面積；四是，“嚴守18億畝耕地紅線”的管制讓從農(nóng)民手中拿地變成了向舊城改造要地，加大了拆遷安置的用房需求，2003年達到拆遷的最高峰，全國拆遷量高達2.7億平方米。從此供求關系進入了嚴重的不平衡階段。
圖6–5 2000~2009年按月累計土地購置面積增長
三、價格與供求關系。
許多人并不承認經(jīng)濟學的規(guī)律，而且不認為是供求關系決定著價格。盡管豬肉的價格波動早就多次告訴了人們市場不講政治，而只按照供求關系定價，當豬肉價格上漲時，沒有哪個供應商會因為講政治而虧本銷售；同樣，供應商也不會在豬肉價格下跌時高價收購農(nóng)民的豬肉，政府也從來不會用講政治的方式讓市場中的豬肉價格（或糧食價格）不能浮動。
北京與上海的房價都排在全國前列，這是否與供求關系有關呢？
僅以北京為例，北京“十五”計劃期間實際的土地供應為9 934公頃，而“十一五”規(guī)劃改變了土地供給的方式，計劃的土地供給量為9 000公頃，比“十五”期間減少了934公頃，但實際并未能完成計劃應供給的數(shù)量。如2010年能保證計劃供給的2 500公頃，則“十一五”期間比“十五”期間將少供土地2 000多公頃（否則相差更多），土地供給數(shù)量相差約四分之一，其中住宅用地少了2 500多公頃。
圖6–6 “十五”、“十一五”期間北京市住宅用地供應情況
但“十一五”期間，北京的人口自然增長高達每年54.3萬人，約為25萬戶家庭，遠大于“十五”期間的人口增長數(shù)量。從投資看，“十五”期間的房地產(chǎn)投資年均增速達23.7%，而“十一五”期間房地產(chǎn)投資則下降為年均4.2%，2008年、2009年兩年負增長，開復工面積則從2005年的8 043萬平方米下降為2009年的6 230萬平方米，價格則從2006年第一季度的每平方米7 670元上升到了2010年第一季度的每平方米20 485元，上漲了167.1%。
從土地的供給看，“十一五”期間總量約7 897公頃，但實際向市場供給的商品房用地面積僅為4 458公頃，減少了2 542公頃，下降了36%。
“十一五”期間除2008年的特殊情況之外，每年經(jīng)審批的可銷售房屋套數(shù)都小于實際的銷售套數(shù)，供不應求的現(xiàn)象無法緩解。
沒有人愿意看到房價過快上漲之后備受政府調(diào)控打壓的局面，但現(xiàn)實的市場中供求關系卻在不斷惡化，誰應對此負責呢？北京提前11年完成了城市規(guī)劃中提出的人均1萬美元的國內(nèi)生產(chǎn)總值增長目標；人口增長也提前10多年超過了規(guī)劃指標，但土地資源的配置卻遠遠低于實際的需求，價格是在需求的壓力下首先從土地的價格開始暴漲，并向房價傳導的。
供求關系這個基礎條件不能合理地得到改善，又怎么可能讓市場有條件增加供給而平衡價格呢？沒有供給條件的保障，又如何讓價格處于合理范圍之內(nèi)呢？
四、土地資源的實際情況。
許多人錯誤地以為城市的建設無法用土地資源給以保障。尤其是在“嚴守18億畝耕地紅線”的壓力之下，中國沒有更多的土地來保證城市化率的提高和供城市人口居住了。絕大多數(shù)人并不知道城市建設用地實際少得可憐，尤其是商品住房用地更是少得可憐，實際在中國每年土地占用中最大的是生態(tài)退耕而非城市建設。
表6–3 1998~2006年我國土地占用比例
建設占用 災毀耕地 生態(tài)退耕 農(nóng)業(yè)結構調(diào)整
1998年 30.9% 28.0% 28.9% 12.3%
1999年 24.4% 16.0% 46.9% 12.7%
2000年 10.4% 3.9% 48.7% 36.9%
（續(xù)）
建設占用 災毀耕地 生態(tài)退耕 農(nóng)業(yè)結構調(diào)整
2001年 18.3% 3.4% 66.1% 12.1%
2002年 9.7% 2.8% 70.3% 17.2%
2003年 8.0% 1.7% 77.7% 12.6%
2004年 12.7% 5.5% 64.0% 17.9%
2005年 23.3% 9.0% 65.6% 2.1%
2006年 28.7% 6.2% 58.2% 6.9%
圖6–8?1998~2006年農(nóng)田耕地占用比重結構
按2005年的情況細分則：
2005年占用農(nóng)田耕地的結構：生態(tài)退耕占地60%；農(nóng)業(yè)結構自身調(diào)整用地20%（經(jīng)濟作物、油料、花卉）；自然災害損壞耕地5%；建設用地15%。
建設用地分為6種用地：工業(yè)建設用地、水利交通用地、基礎設施用地、旅游項目用地、軍事項目用地和房地產(chǎn)用地（其中房地產(chǎn)用地占30% ，整體15%中的30%，即整體的4.5%）。
房地產(chǎn)用地分為：住宅用地和商業(yè)用地。
住宅用地分為：廉租房用地、經(jīng)濟適用房用地、商品房用地、高檔公寓用地和別墅用地。
將全部的建設用地按項細分，則實際用于普通商品房的土地就更是少得可憐了。
圖6–9 商品房用地比例圖
更重要的是，城鎮(zhèn)建成區(qū)的總面積只有3.84萬平方公里，僅占全國國土面積的0.4%，居住了6億多人口。但全國的農(nóng)村宅基地占地16.8萬平方公里，占國土面積的1.75%，是城鎮(zhèn)用地的4.37倍，名義上居住了9億農(nóng)民，但其中有2億人口進了城。如果能從土地制度上改變宅基地的流轉(zhuǎn)，不但可以解決建設用地的問題，也能解決耕地增加的問題。
中國并非沒有增加土地資源供給的條件，而是需要改變現(xiàn)有的國家土地壟斷供給的低收高賣的制度，以及農(nóng)村土地制度中的流轉(zhuǎn)問題。
五、解決居住問題不能用大躍進的方式。
住房制度改革之后，產(chǎn)生了各種各樣的問題，許多是不了解中國的住房發(fā)展階段的現(xiàn)狀，而過度地宣傳用大躍進和超英趕美的方式，恨不得一天之內(nèi)就解決中國住房升級問題，則不但不利于中國住房市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，也不利于出臺短期的市場調(diào)控政策。
1978年改革之初，中國城鎮(zhèn)的人均居住面積僅為3.5平方米，比1949年的4.7平方米還少。但改革開放之后，人均居住面積迅速上升，尤其是1998年房改市場化之后，一方面城市化率在迅速提高，同時人均居住面積（或建筑面積）在迅速增長，在“十五”期間達到了高峰。“十五”之后，特別是土地供給制度改變之后，雖然房地產(chǎn)業(yè)仍然保持了高速的增長，但在城市化率提高的壓力之下，人均居住面積的增長大大低于“十五”期間。如北京“十五”期間年人均增長0.9平方米，而“十一五”期間由于土地供給的減少和人口的快速增加，年人均面積增長下降為0.49平方米，僅為“十五”期間的54%，下降了近一半。
全國城鎮(zhèn)約有2.2億戶家庭，但成套住房僅為1.45億套。約有34%的家庭仍然居住于非成套住房中，待改善的住房家庭仍高達約50%。全部住房面積，套面積的中位數(shù)僅為76平方米。絕大多數(shù)家庭不是沒房子住，全國的住房私有化率高達86.7%，是全世界住房私有化率最高的國家。但住房的條件卻很差，沒熱水、沒燃氣、沒衛(wèi)生間的住房比例很高，三代或四代人居住于一套房中的比例極高，達到45%，尚處于一個低級的發(fā)展階段，還要用20年、30年或更長的時間才能進入小康的生活標準階段。
在一個普通住房標準較差的發(fā)展階段和年生產(chǎn)能力較低的發(fā)展階段，又怎么可能用較短的時間改善城鎮(zhèn)的住房條件，又怎么可能讓大量的80后年輕人在一畢業(yè)或剛參加工作沒幾年就能購買商品房或擁有私人產(chǎn)權的財富呢？
本來在這個尚落后的發(fā)展階段，我國應該建設大量的租賃房，或鼓勵私人購房用于社會租賃，而非都能購買商品房。但政府和媒體的宣傳與教育早就忘了小平同志所說的要用幾代人、幾十代人建設發(fā)展的過程，而過早地將“居者有其屋”變成了伸手可得的現(xiàn)實。雖然全國人民代表大會早在2009年的政府報告審議中將“居者有其屋”改為了“居者有其所”，但直到今天，所有的政策仍然是鼓勵購房而非鼓勵租賃。為了滿足購房的需求就不斷地壓房價，用限制房價的兩限房和低價政府補貼的經(jīng)濟適用房來滿足于購房的需求，也導致了沒有私有產(chǎn)權住房就無法結婚生子的極壞的社會風氣，導致了過度的住房需求對市場的沖擊，并推高了房價，也造成了社會的不穩(wěn)定因素和年輕人的不滿。
美國將擁有住房稱為一種夢，恰恰在于，即便是在一個發(fā)達國家擁有住房都不是一件簡單的事情。但中國卻將“安得廣廈千萬間”變成了今天就必須要實現(xiàn)的當期目標。許多年輕人甚至連一個月都等不及似的將怨言在網(wǎng)上暴傳，也因此才有了《蝸居》這種將夢變成年輕人最低生活標準的文藝作品出現(xiàn)。
如果年輕人從十幾歲時接受的教育便是住房是個長期的夢，又怎么會在剛參加工作的短期內(nèi)就要擁有自己的商品房呢？又怎么會沒有一套商品住房就不能結婚呢？如果早在多年前就建立了租賃住房的市場，又怎么會在今天抱怨租不到住房或沒有固定住房就不能結婚呢？
夢本來就是一件無法輕易實現(xiàn)的事情，是一個要經(jīng)過艱苦奮斗才能實現(xiàn)的目標，而絕不是一天可以吃成胖子的事情。
1998年中國的商品房年產(chǎn)量只有194.6萬套（含開發(fā)商建設的經(jīng)濟適用房），而2008年隨著市場化達到了493.9萬套，大約是城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)不到2%的產(chǎn)量。也就是說，購買商品房的人至少要擠進這2%之中，而價格就是這種競爭與衡量的門檻，怎么可能讓大量的年輕人都進入這2%之中呢？至少他們的財富積累并不比已經(jīng)擁有住房資產(chǎn)的家庭實力更雄厚吧。
中國的商品房總量在2008年約為城市住房總量的35%左右，其中包括約10%左右的經(jīng)濟適用房和房改房（2001年之前大量的商品房變成了新房改房而未統(tǒng)計于原未交納出讓金的房改房中）。也就是說，純商品房的總量并無法滿足市場中大量消費升級與改善的需求，又怎么可能優(yōu)先或首先滿足80后一代的消費需求呢？這種夢不是靠宣傳、靠打口水仗、靠開發(fā)商讓利能實現(xiàn)的，更不符合市場經(jīng)濟的基本原理。而早在2005年的調(diào)查中，30歲以下的已購房者占總購房者的比例高達34.4%。
應讓所有的國民，特別是年青一代人清楚，中國的住房建設與改善是個長期的目標，而非一朝一夕能解決的問題。現(xiàn)有城市中已有住房的棚戶區(qū)改造的工程量就非常巨大，長沙這種省會城市的棚戶區(qū)改造就非幾年時間能完成的，又何談異地生活的年輕人能輕易地靠一人之力實現(xiàn)一個夢呢？
正是這種大躍進式的錯誤主張與媒體宣傳才讓社會將所有的注意力都集中于房價上，集中于年輕人的購房上，不徹底地改變這種“居者一定要有其屋”而不能是“有其所”的文化與政策導向，今后的幾十年也不會讓市場有正常發(fā)展的余地。中國的年齡結構決定了在近10年中還會大量地出現(xiàn)年輕人的家庭組合高峰，仍會在住房市場中拼個你死我活、頭破血流。
樹立長期奮斗和建設住房市場的基本觀念是個穩(wěn)定性的政策導向，進行實事求是的基本教育，才能建立“科學發(fā)展觀”，正確解決市場中的供求矛盾，穩(wěn)定市場中的價格。
六、政府與媒體擴大了住房市場中的貧富差距。
中國在發(fā)展過渡的階段確實出現(xiàn)了不斷擴大的貧富差距，但最大的貧富差距是城鄉(xiāng)之間的差距，是收入中的差距。由于中國有50多年的分配住房的歷史，且原有的住房水平普遍較低，因此在住房面積問題上出現(xiàn)的貧富差距反而遠遠小于在收入中和財富中的差距。
一種錯誤的理解是富人住房的面積一定就無限大，這是媒體過度宣傳了少數(shù)豪宅的結果，讓社會普遍認為富人就一定住豪宅，豪宅的供給量過度而傷害了普通住房建設的資源。
但實際情況卻是，近幾年商品房的平均建筑面積僅為97.3平方米。最高收入家庭的平均住宅面積僅為106.6平方米。100平方米以上的住房在總存量中不到20%，北京僅為17%。上海市則是全國平均住房面積最低的5個城市之一，僅為66.1平方米。高檔住房的平均建設套數(shù)僅為年開發(fā)量的5%左右，大量的住房仍是普通中小戶型商品房。
也是在媒體的宣傳之下，炒房成為推高房價的罪魁禍首。但全國擁有第二套住房的家庭比重僅為9.5%，而其中擁有私房和房改房的比重約為3.6%。并且非集中于高收入家庭擁有兩套以上住房中，用于出租的比例低收入組最高，高收入組最低；而用于偶爾居住的則高收入組最高。從住房面積差別看最低組為67.3平方米，最高組為106.6平方米，差別是1.6倍。但質(zhì)量與標準上按價值算，則有高達5倍的差距。因此用擁有兩套以上住房的家庭炒房說明投資者讓房價升高并沒有數(shù)據(jù)支撐。
在社會和媒體的眼中“房奴”已成為了窮人的代名詞，并被作為房價高的諷刺語，卻不知道從經(jīng)濟學的角度而言，這種名義上的負翁恰恰是現(xiàn)實生活中的富翁。
中國與美國的次級債不同之處在于：一、購房有至少20%的首付款（美國大多為零首付）；二、購房者的個人收入要先支付個人收入所得稅（美國個貸的利息沖抵個稅）；三、中國的房價始終處于上漲的趨勢（美國則不同）；四、城鎮(zhèn)人口始終保持上升趨勢（美國則下降）；五、貨幣處于貶值趨勢；六、中國的通脹壓力上升。
在中國，能用負債方式貸款消費的，說明其已經(jīng)富到了還貸能力足以讓銀行放心，這樣才會有銀行放貸，可以將未來的收入流變成今天的消費能力。（美國的次級債不是銀行審查還貸能力的信用，而是衍生金融產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓結果，沒有人對還貸能力負責審查，僅依賴于房價的漲跌。）長期信貸中的貨幣貶值則讓實際的還貸水平下降，如現(xiàn)在一年的收入在未來10年后大約僅相當于兩個月的勞動收入（貨幣的實際購買力下降，等于還貸能力的提升）。同時房價的上升中這種首付買房子再分期還貸的方式恰恰是一種有形的投資，讓實際的收入大大增加了。請問如果今天的“房奴”們將手中的房子在二手市場上轉(zhuǎn)讓時，是財產(chǎn)性收入與個人擁有的財富增加了還是減少了？
如果今天我們的媒體連這些經(jīng)濟學的基本知識都不懂，而將“房奴”們稱為窮得可憐的一族，豈不是顛倒了貧富的關系，又讓那些連“房奴”都當不上，無法用負債方式獲取財產(chǎn)性收入的窮人該如何定位呢？
更荒唐的則是大多數(shù)“房奴”與媒體一起對富人擁有房產(chǎn)或多套房產(chǎn)而恨之入骨，并高呼要征物業(yè)稅、房產(chǎn)稅或特別消費稅，豈不知自己也在被征稅的范圍之中。當媒體在吶喊打壓房價時，豈不知房價的下跌才會讓這些“房奴”們不僅成為現(xiàn)金流中的負翁，還可能會成為實物資產(chǎn)的財富負翁。
在中國，不僅是最高收入組的富人擁有兩套以上的住房，連最低收入組也擁有兩套以上的住房（當然最高收入組的擁有量最高），其他收入組中同樣擁有兩套以上的住房，那么這種所謂的物業(yè)持有類稅收則并非僅針對富人，而是針對所有人的。它并非是一種公平而又合理的劫富濟貧，不是一種轉(zhuǎn)移支付的收入公平調(diào)節(jié)。請問，當富人用租房或投資而獲取財產(chǎn)性收入被稱為是不道德的投機、炒房行為時，那些非高收入組的家庭用財產(chǎn)性收入增加家庭財富是否合理呢？是否應該得到國家的鼓勵呢？難道中低收入家庭通過市場中的投資獲取財產(chǎn)性收入不是十七大黨的文件中所鼓勵的嗎？
而那些鼓吹對房屋持有征稅的人，根本就不知道中國城鎮(zhèn)住房普遍質(zhì)量很差，平均面積很小（全國住房平均套面積僅為85.4平方米，小于國家90平方米的標準），更不知道市中心的小房子價值遠遠大于市外郊區(qū)的大房子。豈能只想按面積不按價值或按套不按面積去征收物業(yè)持有稅？
這大概就是最典型的“剪羊毛”的一種苛稅了吧。呼吁對居民住房征稅的人們恰恰是根本就不了解中國住房現(xiàn)狀如何之差的一種仇富心理，完全是被媒體宣傳的假象蒙住了雙眼的盲人。我之所以指出中國的商品房總量只有總存量中不到35%的比重（其中還有約10%的保障性住房和房改房），就是想讓媒體或所謂專家們知道中國大量現(xiàn)有住宅不是被稱為是富人擁有的豪宅，而是普通住房占主導地位、非商品房占主導地位。非成套住宅還有約25%的比重，舊的樓齡較長、房屋面積小、條件差的住房占主導，而在這種落后的居住條件下，65%以上的住房根本就未交納土地出讓金時，憑什么要對居民的住房征收物業(yè)持有稅，難道要對不到10%的擁有兩套以上住房的人群征稅，而傷害90%的居民消費嗎？這種“剪羊毛”的措施要實施也至少應將羊毛養(yǎng)得長一些吧。如果90%或絕大多數(shù)家庭連羊毛都還沒長出來，又能剪出多少羊毛呢？
由于媒體的擴大宣傳，似乎讓這個社會中大多數(shù)年輕人或高高在上的政府官員們忘記了中國正處在發(fā)展中的初級階段的基本判斷，忘記了中國現(xiàn)有的居住水平和財富水平極低。他們將眼睛緊盯在北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京等幾個核心大城市中的房價與豪宅上，一定會忘記了中國660個城市中大多數(shù)城市的居住情況很差、房價并不高、豪宅數(shù)量不足5%，也一定會因此而出現(xiàn)錯誤的輿論和更錯誤的行政政策預期，既不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也不利于居民收入分配的合理化。
媒體這種攻擊一點不及其余的宣傳，恰恰夸大了城鎮(zhèn)中的貧富差距，尤其是住房面積上的住房差距，也導致政府與所謂的專家們錯誤地理解真實的社會現(xiàn)狀，出臺了錯誤的征稅主張，讓市場人心惶惶，未收稅就已傷及無辜了。一旦實行豈不讓民心大亂，讓社會的不穩(wěn)定因素更多了一個矛盾點。
看看媒體對“房奴”的錯誤報道與宣傳在社會上引發(fā)的反響就知道，這種對絕大多數(shù)家庭“剪羊毛”的征稅會產(chǎn)生多大的社會危害！當國土部調(diào)研建議上海市應加大房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)成本時，我不知道這個調(diào)研組的人員是否知道上海市平均住房套面積排全中國所有城市的倒數(shù)第五，僅為每套66.1平方米。在這樣一個低住房水平的城市中又為什么要增加住房持有成本，而不放松管制盡快改善居民的住房條件呢？換句話說，不要僅看上海市高樓大廈的外表，要看看那些高樓大廈后面鴿子樓中所居住的大量居民的住房較差的普遍而不光鮮的一面。
當知道中國城鎮(zhèn)的居住現(xiàn)狀之后，我想大多數(shù)人至少明白了一件事，大多數(shù)城市居民并不居住在商品房中，大多數(shù)居民的住房并沒有因為房地產(chǎn)市場的發(fā)展而改善了居住環(huán)境。每年500萬套不到的住房至少要用20年的時間才能取代現(xiàn)有的非成套住宅和更換那些低質(zhì)量的住房，并且還不能計算每年約1 000萬戶的新增城市家庭戶數(shù)。如果不將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，請問中國何時能改善現(xiàn)有的城鎮(zhèn)居住現(xiàn)狀，中國城市居民的居住條件如何能達到小康？不僅是80后的年輕人尚待解決住房問題，許多60后、70后的家庭居住情況也有待改善，而在這種尚待大大提高的居住改善條件下加征持有稅無異于自殺。
部分城市的高房價既不利于城市化發(fā)展，也不利于居民住房的改善，但政府土地因開發(fā)商報價低而流拍的事情只能說明，政府的預期要比開發(fā)商更高。難道這不是房價高的重要原因嗎？同時最高收入家庭購買的多套高價房豈是普通消費者的消費產(chǎn)品？而平均價的高低不是因為這些特殊消費而拉高的嗎？如果能用中位數(shù)的統(tǒng)計，也許會讓民眾更清楚市場的情況，也不會因此而拉大貧富的住房差距。
如果沒有正確地認識市場存量的現(xiàn)狀，就無法就市場的供求作出判斷，無法對中國的住房長期艱苦奮斗的過程有清醒的認識，就無法制定明確而有效的住房政策，就不可能調(diào)控好市場中的房價。
恰恰是住房的現(xiàn)狀決定著首次購房與改善性二次購房的需求，決定著消費不斷升級的發(fā)展過程，而夢想一步到位的政策限制于宣傳必然會對社會與市場產(chǎn)生巨大的干擾，并造成思想意識與消費觀念上的混亂，讓住房市場化無法長治久安。
