經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 鄔瓊 12月16日是廣州入冬以來最為寒冷的一天。

當(dāng)天下午三點(diǎn)，在廣州市國土交易中心，廣州市單價(jià)地王兩度被保利刷新。從19632元/平方米到20605元/平方米，廣州土地單價(jià)進(jìn)入20000萬元時(shí)代僅僅用了半個(gè)小時(shí)。

市場的心理博弈

這是廣州年內(nèi)最后一次大規(guī)模推出土地，此前沒有人意識到開發(fā)商會在當(dāng)天的拍賣中以“莫名的勇氣”來挑戰(zhàn)市場冷清和宏觀調(diào)控的雙重壓力。

在白云新城四幅地塊開拍之前，廣州市場便已經(jīng)惴惴不安。11月25日，以保利為首的開發(fā)商已經(jīng)在挑戰(zhàn)廣州土地市場單價(jià)地王的紀(jì)錄，但廣鐵南站地王的拍出情有可原，廣鐵集團(tuán)為原地主，按廣州市規(guī)定，地塊成交款70%返還原地主，因此在公開市場上成交的樓面地價(jià)雖然超過17000元/平方米，但廣鐵集團(tuán)實(shí)際支付地價(jià)款所承受的樓面地價(jià)不到7000元/平方米，整個(gè)地塊形成的市場預(yù)期高，但開發(fā)商實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)并不高。

進(jìn)入11月，盡管房價(jià)的極限被不斷突破，珠江新城單套最高樓盤成交價(jià)格甚至達(dá)到了12萬元/平方米，但實(shí)際廣州市新盤成交量并不高。地王周邊地塊二手房價(jià)格上漲的趨勢亦未如市場預(yù)期，廣鐵南站拍出之后，周邊二手房價(jià)格有所上漲，但是成交量不活躍，整個(gè)廣州市場呈現(xiàn)的是有價(jià)而無市僵局。

這是大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士及媒體對16日白云新城地塊拍賣依然懷有保守預(yù)期的原因，市場本身并沒有給予開發(fā)商莫大的勇氣來挑戰(zhàn)地王紀(jì)錄，12月16日之前，沒有開發(fā)商在做“面粉貴過面包”的事。

12月16日，保利兩次刷新地王，開發(fā)商在以無比的勇氣試圖沖破當(dāng)前市場的迷惘，宣告廣州未來的房價(jià)在短暫的調(diào)控效應(yīng)壓抑之后將再次出現(xiàn)快速上漲。

事后，廣州有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士評論保利愚蠢，但實(shí)則是整個(gè)市場都在考察保利、中海、萬科等大開發(fā)商對廣州市場的真實(shí)想法，如此高價(jià)的戰(zhàn)略布局，似乎不可理解。

新規(guī)劃的魅力

16日，當(dāng)白云新城四幅土地拍賣時(shí)，首幅商業(yè)金融地塊競爭并不激烈，開發(fā)商舉牌速度緩慢。此時(shí)，負(fù)責(zé)持錘拍賣的廣州市房地產(chǎn)交易登記中心副主任李曉娟冷不丁地冒出一句話：“有人說，亞運(yùn)會看珠江新城，亞運(yùn)會后看白云新城。”

此話之后，現(xiàn)場一片訕笑。但此話確實(shí)表示著廣州市政府對于未來重點(diǎn)規(guī)劃的期待。

廣州市白云新城規(guī)劃圍繞老廣州白云機(jī)場展開，中軸線為老白云機(jī)場跑道。整個(gè)白云新城規(guī)劃用地面積9.22平方公里，規(guī)劃中的居住人口達(dá)18萬，就業(yè)6萬人。

與珠江新城CBD的定位不同，白云新城定位為宜居，整個(gè)規(guī)劃學(xué)習(xí)新加坡“鄰里中心”的規(guī)劃理念，為廣東省委及廣州市委建設(shè)廣州“首善之區(qū)”、“宜居城市”的示范社區(qū)。因此白云新城被認(rèn)為是廣州市未來的高端居住社區(qū)。

此前，白云新城通過引入萬達(dá)廣場的模式，在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行商業(yè)先行的土地出讓方式，直至12月16日，廣州萬達(dá)廣場開業(yè)，廣州市政府同日出讓萬達(dá)廣場周邊三幅地塊。于是新地王誕生了。

赴廣州出席廣州萬達(dá)廣場開業(yè)儀式的萬達(dá)總裁王健林在事后評論廣州市政府很聰明，在一塊空地上先引入萬達(dá)，而后圍繞萬達(dá)逐步出讓住宅用地。

但實(shí)際上，市場認(rèn)為，12月16日的地王與萬達(dá)廣場并非完全相關(guān)，原因是在整個(gè)通貨膨脹背景下，廣州對長遠(yuǎn)規(guī)劃的區(qū)域及樓盤體現(xiàn)出的消化能力超乎想象。

首先是9月底開盤的亞運(yùn)城，面對一個(gè)規(guī)劃長達(dá)六年，未來住宅銷售周期尚有8年的巨型樓盤，亞運(yùn)城開盤首推1000套住房，但是開盤當(dāng)日，亞運(yùn)城在廣州設(shè)置的4個(gè)銷售點(diǎn)涌入了4000人。

其次是萬科于11月下旬推出其位于清遠(yuǎn)與廣州交界處的一個(gè)超級大盤，整個(gè)大盤規(guī)劃建設(shè)銷售10年，開盤當(dāng)日，萬科同樣發(fā)售1000套，但是涌入售樓現(xiàn)場的購房者多達(dá)2000人，這還是在繳納2萬元認(rèn)購款方可進(jìn)入售樓現(xiàn)場的背景下。

廣州開發(fā)商對廣州新規(guī)劃區(qū)域的熱衷與購房者如出一轍。10月25日，廣鐵南站土地拍賣，因靠近廣州市新規(guī)劃“廣佛之心”白鵝潭區(qū)域，且地塊狹長臨江，因此掛牌當(dāng)日即受到萬科、中海、保利等國內(nèi)房地產(chǎn)龍頭的關(guān)注，在廣鐵集團(tuán)競爭優(yōu)勢明顯的情況之下，萬科、保利及中海亦義無反顧地投入競拍。

11月26日情況類似，新規(guī)劃的白云新城土地集中放量，19家開發(fā)商涌入競拍現(xiàn)場，除傳統(tǒng)廣州土地市場角力主力萬科、保利、中海等開發(fā)商之外，新世界、嘉德置地等境外企業(yè)亦有參與。

除此之外，類似于萬達(dá)、綠地、招商、深業(yè)這樣的非廣州傳統(tǒng)企業(yè)亦在廣州市不斷推出的新城規(guī)劃面前趨之若鶩，昨日拍賣的首幅商業(yè)金融地塊即為綠地所得。

在廣州市業(yè)內(nèi)看來，廣州市11月及12月拍賣的土地是廣州市新規(guī)劃區(qū)域推出后的首次大規(guī)模土地供應(yīng)，樓盤建成后銷售要在兩年之后，屆時(shí)市場可接受能力未能估量。

就廣州而言，長遠(yuǎn)市場可以接受的價(jià)格極限一再被打破，在通貨膨脹的背景之下，長期投資的土地和房產(chǎn)無論從開發(fā)商層面還是從消費(fèi)者層面均被接受。

但疑惑是：未來的廣州，房價(jià)究竟有多高？