經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 鄔瓊/文 年后，先后赴福建及貴州等地了解市場(chǎng)情況。一個(gè)簡(jiǎn)單的結(jié)論是市場(chǎng)博弈陷入迷惘，即便是開(kāi)發(fā)商自己也不知道未來(lái)在哪里。 

從去年年底到今年年初，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施接二連三。在許多房地產(chǎn)商看來(lái)，調(diào)控給房地產(chǎn)行業(yè)的信號(hào)不是需求層面的萎縮，對(duì)購(gòu)房群體的限制性措施并未真實(shí)意義上影響到市場(chǎng)。 

長(zhǎng)沙和貴陽(yáng)兩市的限購(gòu)性政策便是很好的例子。長(zhǎng)沙僅限購(gòu)90平方米以上的住房，而貴陽(yáng)僅在一環(huán)內(nèi)限購(gòu)。長(zhǎng)沙政策的直接效應(yīng)是導(dǎo)致市場(chǎng)及開(kāi)發(fā)商均認(rèn)為地方政府保護(hù)市場(chǎng)，因此諸如恒大及保利等開(kāi)發(fā)商甚至謀劃在長(zhǎng)沙市場(chǎng)漲價(jià)。 

貴陽(yáng)市場(chǎng)同樣如此，如果你知道貴陽(yáng)的樓盤(pán)價(jià)格可以開(kāi)到17000元/平方米的話(huà)，那么你會(huì)對(duì)這個(gè)城市徹底失望。貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)限購(gòu)政策僅僅局限在一環(huán)以?xún)?nèi)，貴陽(yáng)城市規(guī)模不大，一環(huán)以?xún)?nèi)，彈丸之地，在供應(yīng)的樓盤(pán)本就不多，即便限購(gòu)，需求群體依然龐大，價(jià)格不可能出現(xiàn)大幅下挫的情形。而類(lèi)似金陽(yáng)新區(qū)這樣近年來(lái)價(jià)格上漲速度偏快、供應(yīng)量大及空置率高的區(qū)域反而未受到限制。 

同樣，福州等地的地方性政策出臺(tái)，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商亦認(rèn)為是溫和的，對(duì)市場(chǎng)影響不大。因此，諸多二線城市的限購(gòu)政策多是溫柔一刀，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為還有價(jià)格操作的余地，市場(chǎng)更是對(duì)中央調(diào)控措施缺乏信心。 

這種博弈的態(tài)勢(shì)使得部分區(qū)域市場(chǎng)變得難以控制。 

當(dāng)然，當(dāng)前大多數(shù)城市對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)并不感冒。 

但是市場(chǎng)博弈的焦點(diǎn)并非僅僅局限在地方政府，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商預(yù)感今年房地產(chǎn)調(diào)控是堅(jiān)決的。因此，當(dāng)前的形勢(shì)是，各種地方性政策還在不斷刺激市場(chǎng)，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商反而擔(dān)心如果這樣刺激市場(chǎng)，中央的新一輪調(diào)控將會(huì)到來(lái)。 

中央政策與地方政策的博弈直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的舉棋不定。 

降價(jià)意味著地方政府刺激下的市場(chǎng)將迅速消化存貨，可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況，漲價(jià)則意味著接下來(lái)的調(diào)控措施將更嚴(yán)厲。 

因此在二線城市，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇放慢開(kāi)盤(pán)速度觀察政策后期走向，抑或干脆維持價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)售。產(chǎn)品線上，抑制高端住宅幾乎成為一致性的判斷，因此有開(kāi)發(fā)商在政策博弈期間清空高端房。 

但幾乎所有的開(kāi)發(fā)商都認(rèn)為，政策博弈的最后結(jié)果一定是不斷出臺(tái)的調(diào)控政策最終將房?jī)r(jià)強(qiáng)行下壓，可以肯定的是，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期形成了。 

但是中央與地方政府的博弈為開(kāi)發(fā)商留出了一定的風(fēng)險(xiǎn)防范時(shí)間與空間。部分開(kāi)發(fā)商一方面繼續(xù)儲(chǔ)備現(xiàn)金，另一方面在政策風(fēng)險(xiǎn)預(yù)知的情況下開(kāi)始謀劃轉(zhuǎn)型。許多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始著力強(qiáng)調(diào)加大商業(yè)地產(chǎn)的投入，這其中包括萬(wàn)科這樣的開(kāi)發(fā)商。 

但是商業(yè)地產(chǎn)的情況也并不樂(lè)觀。 

目前尚未知銀行對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的貸款力度如何，但可以肯定的是，商業(yè)地產(chǎn)目前頗受地方政府歡迎，政府信用的擔(dān)保或?qū)⑹沟蒙虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的信貸政策相對(duì)寬松。更為重要的是商業(yè)地產(chǎn)的杠桿效應(yīng)，對(duì)于許多開(kāi)發(fā)商而言，商業(yè)地產(chǎn)意味著銀行存款，在商業(yè)地產(chǎn)增值之后，利用商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行抵押獲取流動(dòng)資金的做法成為越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商的選擇。 

但事實(shí)上，因?yàn)楦軛U效應(yīng)以及商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)周期長(zhǎng)的緣故，目前國(guó)內(nèi)可能出現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)泡沫的威脅程度遠(yuǎn)較住宅地產(chǎn)要大得多，在當(dāng)前背景下，國(guó)內(nèi)諸多城市并不具備擁有大型商場(chǎng)及超高寫(xiě)字樓的能力，但這些城市卻在不斷上馬該類(lèi)項(xiàng)目，建成后租金回報(bào)率低得可憐，很多城市的高端寫(xiě)字樓甚至擺低身價(jià)，租給洗腳房之類(lèi)的客戶(hù)。 

不少行業(yè)觀察者認(rèn)為，在住宅地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期已經(jīng)形成的背景下，資金開(kāi)始涌向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫將迅速鼓脹。 

因此，悲觀的行業(yè)觀察者對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，包括住宅和商業(yè)領(lǐng)域均不抱樂(lè)觀態(tài)度。 

一位開(kāi)發(fā)商在經(jīng)過(guò)自己的粗略計(jì)算之后發(fā)現(xiàn)，2010年全年房地產(chǎn)行業(yè)新開(kāi)工規(guī)模16億平方米，這個(gè)開(kāi)工量已經(jīng)超出了年平均城市化率可能造成的城市吸收人口的規(guī)模，且16億平方米的開(kāi)工規(guī)模是不均衡的，一線城市受土地供應(yīng)的影響，實(shí)際開(kāi)工規(guī)模并不如預(yù)期當(dāng)中的大，因此2010年大部分開(kāi)工規(guī)模集中在二、三線城市，這使得二、三線城市的實(shí)際開(kāi)工規(guī)模可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于他們的城市化速度。 

同時(shí)，類(lèi)似于公租房及廉租房等保障房建設(shè)的速度在二、三線城市加快，這就意味著，即便2011年商品房開(kāi)工規(guī)模有所下降，亦會(huì)被保障性住房的開(kāi)工規(guī)模所補(bǔ)充。 

這位開(kāi)發(fā)商的判斷是，市場(chǎng)供需在兩年內(nèi)會(huì)有一個(gè)轉(zhuǎn)化的過(guò)程，即房地產(chǎn)市場(chǎng)從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供過(guò)于求。