劉兆瓊/文 上海這個區(qū)域在中國房地產市場上的地位很特殊，過去十年來都被看作是全國市場的方向標。因為其市場表現(xiàn)和宏觀調控之間的互動，一直是業(yè)內極為關注的對象，所以在2005年這個中國房地產市場開放后，行業(yè)首次劇變的關節(jié)點上，《上海樓市拐點？》一文應勢而生。

1992年浦東開發(fā)開放后，上海確定了中國改革開放新龍頭、國際金融中心的地位，經濟活力得到前所未有的激發(fā)，外來人口和財富不斷涌入。首先它本地居民的購買力很強。尤其是1998年房改之后，富裕起來的上海居民有著巨大的改善住房的需求。其次，上海背靠富庶的長三角地區(qū)，江浙民資多有在上海擁有和投資物業(yè)的沖動。另外，大量海外的資金，也希望通過進入這個中國經濟龍頭城市，以分享當?shù)亟洕咚侔l(fā)展的紅利。

在供給端，上海市政府基于大規(guī)模城市建設的需要，在供應端采取了饑渴式的供地方式，客觀上推高了土地價格，來補充分稅制改革后地方財政預算出現(xiàn)的巨大缺口。而2005年前國家寬松的信貸政策以及投資渠道的稀缺，又為上海房產市場提供了大量的資金。

所以從1999年到2005年初，上海的房價一直保持在兩位數(shù)的增長。但房價常年的飆升，無論讓當?shù)鼐用袷杖搿⒔鹑跈C構的風險控制，還是整個城市對人才和資本的持續(xù)發(fā)展能力開始難以承受，上海經濟對房地產的結構性依賴已經非常嚴重。實際上，這是上海在內的長三角地區(qū)，包括珠三角、京津地區(qū)一線城市面臨的普遍情況。

2005年1月，央行上海分行的一份報告指出近年上海金融機構房地產貸款增長迅猛，房地產業(yè)對銀行資金過分依賴，一旦泡沫破滅，房地產業(yè)風險將迅速轉為銀行信貸風險。

應該說中央和地方政府都意識到房市飆漲可能帶來的種種問題，我們也一直在持續(xù)關注整個市場宏觀政策的變化。國務院在當年的3月份就出臺了一個八條意見。到了5月中旬，國稅總局、建設部、國土部等七部委共同出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。

雖然說現(xiàn)在我們對多部委共同調控房價的形式已經比較熟悉，但在當時來說，如此密集的調控組合拳，過往非常罕見。而我們當時還了解到，5月份七部委這個文件之后，仍然會有一系列的政策出臺，所以我們意識到，行業(yè)大的風向很有可能出現(xiàn)變化。

不過，作為一張主流財經大報，作下市場拐點來臨的結論，是需要非常謹慎的。僅僅去研究政策變化是不夠的，更需要在市場上去尋找明確的證據(jù)。所以我們花了大量的力氣去調查市場上的各個主體，包括地方政府，在那段時間的行為和看法。

首先我們看到上海政府在執(zhí)行中央政策上，態(tài)度已經非常明確。比如除了明確堅決執(zhí)行中央政策外，上海市還在當年3月底提出了“在當年將新開工配套商品房1000萬平米，中低價普通商品房1000萬平米”的建設目標，這與七部委政策中加大供應的思路是一脈相承的。

而銀行體系對房地產的支持也開始在收緊，無論是開發(fā)貸還是購房按揭貸款的增幅已經明顯回落。

在房產項目動工和新項目銷售上，一些敏銳的開發(fā)商已經感覺到，過去幾年供不應求的局面可能要告一個段落，并采取了延遲動工和開盤的策略。而在二手房市場，因為關于房產交易中稅收管理等政策條款的精確打擊，大量的中介機構都開始明顯經歷劇烈的交易萎縮。

當時我們覺得還有一個值得關注的主體是炒資，我們通過大量地走訪溫州等地的炒房者，發(fā)現(xiàn)他們的態(tài)度已經有非常迅速的變化，大量二手房被掛牌，但讓這些人郁悶的是，接盤者寥寥無幾。

通過對上海房地產產業(yè)整個鏈條上各個利益相關者的一手資料的占有，我們認為行業(yè)的下行周期已經來臨，并將持續(xù)一段不短的時間，所以下結論，拐點來了。這一調查結論，受到了報社領導的認可。

最后稿件出來之后，市場的反響很大，我們在與很多政府官員、地產企業(yè)老板的聊天中，也得到了他們的認可。事實上，稿子也經受住了現(xiàn)實的考驗：從2005年年中到2007年初，上海乃至全國房地產市場，一直在小幅震蕩的周期中徘徊。

(陳哲/整理)