經(jīng)濟觀察報 宋堯/文 “實物開工986萬套，開工率98%。”這是住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的2011年1-9月全國城鎮(zhèn)保障性安居工程的建設(shè)進展。2011年1000萬套、“十二五”期間3600萬套的保障房建設(shè)目標(biāo)，這一曾被認為種帶有理想化色彩的“大躍進”行為現(xiàn)在很有可能成為現(xiàn)實。

盡管市場上依舊有許多聲音對數(shù)據(jù)的真實性進行質(zhì)疑，但與年初相比，大多數(shù)質(zhì)疑者不得不開始調(diào)整自己的認知。

真能如此， 中國房地產(chǎn)業(yè)的格局將會發(fā)生一場大改變。按照國務(wù)院文件的要求，到“十二五”期末，全國保障性住房覆蓋面達到20%左右，大批低收入家庭的住房困難問題將由此得到解決，而影響將毫無疑問波及至商品房市場，乃至整個中國經(jīng)濟。

事實上不必談及五年后，2011年1000萬套的建設(shè)任務(wù)，或許就已經(jīng)開始對市場產(chǎn)生影響。

擠占商品房？

與低端商品房搶客源，擠占商品房建設(shè)用地，這是一些分析人士對大規(guī)模保障房建設(shè)最初的擔(dān)憂。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2010年全國商品房銷售面積共計10.43億平方米，如果按每套房90平方米計算的話，約等于售出了1160萬套住宅，而2011年保障房的建設(shè)任務(wù)便達到了1000萬套，幾乎與商品房體量相當(dāng)。誰來住這批房子？會不會包括部分有能力購買商品房的人？開發(fā)商很擔(dān)心這一問題，尤其是那些開發(fā)中小戶型普通住宅的開發(fā)商。2010年時，一些市場分析普遍認為保障房建設(shè)的加速可能會給萬科、碧桂園等以普通住宅開發(fā)為主的企業(yè)帶來業(yè)績沖擊。考慮到保障房完工周期的問題，這些因素最早將在2011年底得到體現(xiàn)。

這一觀點很快被一些官方學(xué)者抨擊。住建部政策研究中心副主任王玨林便認為，保障房面對的人群與商品房截然不同，在房價高漲的時代，處于覆蓋面的20%人群基本已經(jīng)失去了購房能力，即便是小戶型普通住宅。保障房的大規(guī)模建設(shè)是對樓市的一個補充，是一項民生工程，與商品房的沖突基本不存在。

至少在各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，目前還看不到保障房沖擊的影子，2010年當(dāng)年有580萬套的保障房開工任務(wù)，而10.43億平方米的商品房銷售面積依舊比2009年增長10.1%。而在2011年上半年，盡管受到限購政策的影響，但商品房銷售面積與2010年同期相比，依舊增長12.9%。至少，保障房大規(guī)模供應(yīng)的預(yù)期并未顯著改變?nèi)藗儺?dāng)前的購房決定。

不過，爭論依舊沒有停止。這依舊是一個保障房集中建設(shè)的時期，而未來一兩年，則將迎來保障房大批落成并推向保障人群的時代，對商品房市場的沖擊也許到那時才能見分曉。

反對者認為，把商品房與保障房人為分隔為兩個對比的主體存在一定的誤區(qū)，事實上，商品房與保障房潛在客戶群存在一個極大的“交集區(qū)域”。例如，今年1000萬套保障房當(dāng)中有超過600萬的經(jīng)濟適用房和棚戶區(qū)改造。經(jīng)濟適用房

與商品房的潛在沖突是確鑿無疑的，而棚戶區(qū)改造事實上就是拆遷安置。一大批原本可能攜拆遷款進入商品房的客戶群就這么被“安置”了。“經(jīng)適房與棚改房即在統(tǒng)計和事實上，既是保障房，也是商品房。”華創(chuàng)證券宏觀分析師華中煒這樣認為。

此外，還有若干因素使得保障房和商品房“交集區(qū)域”擴大。例如，各地紛紛推出的保障房“租售并舉”制度，以及被納入保障房統(tǒng)計的一些國有企業(yè)及高校的自建房。

土地問題也大體類似。保障房是否會擠占商品房用地？這一問題也處于長期爭論中。國土資源部應(yīng)對地方政府及市場擔(dān)憂的做法是，將保障房建設(shè)用地供應(yīng)單列。

單列，意味著這些土地不會占用各地慣常的用地指標(biāo)，而是另外劃撥用地指標(biāo)專項建設(shè)保障房。但從長遠來看，問題并沒有得到解決。地方政府供應(yīng)土地的能力是有限度的，這是華遠集團總裁任志強的一個觀點。

土地的供應(yīng)并非指標(biāo)控制那么簡單，甚至其本身也可以被視為一個生產(chǎn)過程。從征地或房屋征收開始，到最后的規(guī)劃設(shè)計，“三通一平”建設(shè)都無比繁瑣，耗資甚巨且風(fēng)險重重。

而在2011年1月，《國有土地上房屋征收與補償條例解讀》出臺，城鄉(xiāng)居民對土地收益的預(yù)期都陡升，而新的條例帶來的工作程序的改變也使得地方政府的土地“生產(chǎn)能力”大幅削減。

在“生產(chǎn)能力”有限的情況下，“生產(chǎn)”出來的這些土地是優(yōu)先供給商品房還是保障房呢？這并不是一個容易回答的問題。

而華中煒認為，無論從總量還是結(jié)構(gòu)上，商品房建設(shè)用地最終難以避免會被擠壓。而隨后將在房地產(chǎn)行業(yè)引發(fā)一連串的反應(yīng)。“這會導(dǎo)致開發(fā)商傾向于開發(fā)高端住宅，從而最大限度地提升土地價值。”

房價的博弈

假如將房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)注點放在房價之上，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都會認同，從一個較長時間段來看的話，保障房的大規(guī)模建設(shè)恐怕未必能起到平抑房價的作用。相反，它將造成商品房房價的暴漲，以及房地產(chǎn)市場的割裂。

香港和新加坡的例子正是證明。根據(jù)公開材料，目前香港公屋總數(shù)有約70萬套，約200多萬人居住于其中，占香港總?cè)丝诘娜种弧６诹硪环矫妫愀凵唐纷≌姆績r卻在全世界位居前列。新加坡情況更甚，85%的當(dāng)?shù)鼐用窬幼≡诒环Q為“組屋”的保障房里，其中約90%的居住者擁有產(chǎn)權(quán)。而組屋的售價與普通商品房相比，最高差價達到9倍。

一切源于土地資源的稀缺，以及保障房和商品房之間潛在的土地競爭，循環(huán)也就此開始。

“ 土地資源減少， 會給商品房市場傳遞房價上漲的壓力，而房價上漲，則會將更多的人推入保障房市場，從而更進一步增長保障房建設(shè)對土地的需求。”華中煒認為，保障房作為一項民生工程和福利政策，但在市場與福利之間往往難以獲得平衡，后續(xù)的諸多問題往往難以克服。

通過對保障房建設(shè)的投入，政府等于新開了一個固定資產(chǎn)投資窗口，GDP數(shù)據(jù)和就業(yè)問題可就此得到一定的解決。

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松便估算認為，2011年保障房建設(shè)所需的實際資金投入約1.05萬億，而只需完成65%的投資，即8000億元左右，那么經(jīng)濟增長能夠承受的商品住宅投資下滑幅度為20%。其中，一線城市下滑80%，二線城市下滑40%。

而如果1．25萬億能夠全部完成，那么經(jīng)濟增長能夠承受的商品住宅投資下滑幅度超過30%。

合理的測試假設(shè)下，即商品住宅投資同比增長10%、商業(yè)地產(chǎn)投資維持10年增速、保障房投資完成率60%，那么2011年的房地產(chǎn)投資同比增速仍可維持在30%左右，仍然是推動經(jīng)濟增長的重要力量。

但另外一個問題是，保障房建設(shè)的投入是一次性的，無法像商品房一樣產(chǎn)生收益，實現(xiàn)滾動開發(fā)。而其持續(xù)投入，又嚴(yán)重依賴商品房市場。“限購等嚴(yán)格的調(diào)控措施將使得今明兩年的房地產(chǎn)銷售難以出現(xiàn)大幅度增長，明年完全有可能出現(xiàn)負增長。”華中煒表示，華創(chuàng)證券的測算表明，房地產(chǎn)銷售收入中有超過50%的比例為土地出讓金成本，以及開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)的各種稅收。

在保障房建設(shè)基本由地方政府負擔(dān)的情況下，這些收入是保障房建設(shè)所需資金的重要來源，地方政府稅費收入的減少，將直接導(dǎo)致保障房建設(shè)的無以為繼。

考驗平衡能力

不得不為之事能做好嗎？沒有任何證據(jù)能肯定地說不能。似乎只要把握好平衡，短期內(nèi)達到目標(biāo)依舊可以期盼。不過，現(xiàn)實中的情況卻太為復(fù)雜。

根據(jù)巴曙松的估算，2011年1000萬套保障房如果全部完成建設(shè)，約需要資金計1.37萬億元。但這其中只有部分需要在今年完成投資，而加上2010年尚未竣工的一部分項目，2011年需要投入的資金大約為1.05萬億元。

盡管如此，截至9月底98%的開工率已確保任務(wù)的完成。但真正的考驗可能將出現(xiàn)在2012年。

根據(jù)華創(chuàng)證券的測算，今年1000萬套開工建設(shè)的保障房在2012年基本全部處于在建狀態(tài)，預(yù)計2013年開始才能逐步竣工，加之2012年新開工800萬套的目標(biāo)，明年共計有1800萬套保障房處于施工過程中。這對地方政府的資金實力是一個巨大考驗，壓力遠遠超過今年，也很有可能是“十二五”期間壓力最重的一年。

而與此同時，作為地方政府建設(shè)保障房的主要資金來源，土地出讓金的收入可能在明年出現(xiàn)下滑。受嚴(yán)厲而持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控影響，開發(fā)商已明顯減緩拿地節(jié)奏，2011年的土地出讓金收入有可能下滑20%之后，這一趨勢將在明年延續(xù)。果真如此，地方政府將陷入兩難境地。

麻煩遠不止這些。快速建設(shè)中，諸多問題正在暴露。98%的數(shù)據(jù)到底有多大真實性，各界存有太多的懷疑。層層壓力之下，各地的確將保障房當(dāng)頭等大事來抓，但他們最關(guān)心的，可能還是給中央政府遞交報告中的那些數(shù)字，而并非保障的實質(zhì)。

陜西商洛虛報廉租房建設(shè)數(shù)量事件。河北、內(nèi)蒙、河南等地大量出現(xiàn)的保障房建設(shè)質(zhì)量問題，以及浙江等地出現(xiàn)的公務(wù)員分配保障房問題都曾引發(fā)輿論關(guān)注。

問題是，對這些現(xiàn)象的嚴(yán)查力度應(yīng)該有多大呢？太大了，勢必影響2012年的保障房建設(shè)，如果放任不管，保障房必將留下無窮后患。保障房為何而建？這一最基本問題或許才是關(guān)鍵所在。

但中央政府下達的龐大建設(shè)計劃為何而來？是要保民生還是保投資？至今也從未有公開的闡述。“保障房政策要從注重發(fā)揮保障房促進投資、對沖商品房市場調(diào)整壓力的政策導(dǎo)向，轉(zhuǎn)為民生導(dǎo)向。”在新近的一篇文章中，巴曙松這樣評論，他認為當(dāng)前應(yīng)該確立長期的“適度居住權(quán)”政策，不因短期的房地產(chǎn)調(diào)控政策變動而頻繁切換保障房政策目標(biāo)。