經濟觀察報 記者 宋馥李 張宏 王井懷 羊絨商人趙巨榮,一頭扎進了蒙古國
在烏蘭巴托商人的圈子里,趙巨榮是大開發(fā)商。
整個7月,趙巨榮都關注著蒙古選舉,這里多變的政策環(huán)境,不得不使他加倍關心。來蒙古之前,趙巨榮在國內的企業(yè),位于內蒙古巴彥淖爾市,以生產羊絨制品為主。2006年,國內羊絨市場不太景氣,趙巨榮把目光投向蒙古。
和很多人一樣,趙巨榮起初是奔著開礦來的。但當時的蒙古礦業(yè)市場,正陷入一片混亂,假采礦證和探礦證充斥市場,很多中國商人賠得血本無歸。蒙古一個多年的合作伙伴建議,應該投向房地產。一方面,在首都烏蘭巴托,接近一半兒以上的人口還住在棚戶區(qū)內,房地產的剛性需求非常大;另一方面,蒙古的年輕一代,正試圖擺脫傳統的游牧生活,這個趨勢成就了烏蘭巴托房地產業(yè)。
大開發(fā)商
就這樣,羊絨商人趙巨榮,一頭扎進了房地產。
2007年,恰逢蒙古房價大漲,趙巨榮小試牛刀,在烏蘭巴托市里,開發(fā)了一棟住宅樓,一共120戶,一開盤,不到一周就賣光了,這讓他信心倍增。同一年,在位于烏蘭巴托南面,趙巨榮拿下了100畝地,開發(fā)巴彥蒙古小區(qū),這是個大型居住區(qū)。
這個開發(fā)體量,即使在今日的烏蘭巴托,都堪稱規(guī)模龐大,總投資額達7億元。
買地的時候,趙巨榮千挑萬選,拿著政府規(guī)劃圖,選定了鐵路線以南的這塊土地,這里曾經被規(guī)劃為烏蘭巴托自來水采水區(qū),環(huán)境怡人,交通便利。一期的房子如期建成交付、銷售狀況良好。等到辦理房產證的時候,出了問題。周邊的居民,將烏蘭巴托市政府告了。
這場訴訟聲勢浩大,蒙古大呼拉爾的76個議員,有12個支持居民訴訟。巴彥蒙古小區(qū)的房產證隨即被停辦,等待這場民告官的官司結果。所幸,經過半年多的訴訟,烏蘭巴托市政府最終勝訴,趙巨榮才得以重新辦理房產證,當然,蒙古的房產證,是永久產權的。
訴訟的陰影剛剛散去,金融危機接踵而至。
蒙古以采礦業(yè)為支柱的產業(yè)體系,其經濟十分依賴出口。金融危機到來,對礦產品的需求急劇衰減,蒙古的經濟立即陷入停滯中。2008年9月25日,巴彥蒙古小區(qū)開盤銷售,到10月份金融危機時,只賣出了將近200套房子。
此時,巴彥蒙古小區(qū)二期工程早已開工,停下來損失更大,只能硬著頭皮開盤,果然,銷售情況慘淡。“當時,從國內貸的款,已經投入4個億了,撤是撤不回來了,只能咬緊牙關上。”趙巨榮說,整個2009年、2010年兩年,小區(qū)幾乎沒有成交。困難的不只趙巨榮,那時烏蘭巴托出現了好多爛尾樓。一些從福建、浙江來的老板,資金是從村鎮(zhèn)里集資而來,金融危機開始,后續(xù)資金就沒有了,工程只好停工。
幾個億的貸款壓在身上,趙巨榮天天在空空蕩蕩的小區(qū)里轉悠,滿是愁緒。大業(yè)創(chuàng)業(yè)房地產開了幾次董事會,對蒙古的經濟形勢進行評估,最后認為,三到四年的時間,最晚到2012年年底,蒙古的經濟一定可以復蘇。
情況比趙巨榮預想的好一些,捱到2011年,經濟形勢便好轉了,5月份,巴彥蒙古小區(qū)又有了成交量,之后越來越好。這一年,賣了將近1300套房子。這個銷售額,位居整個蒙古的前列。
烏蘭巴托的樓市
與國內開發(fā)房地產所不同的是,在蒙古的房地產開發(fā),從始到終,都是現金交易。
這巨量的資金投入,趙巨榮主要是依靠中國公司,資金多從中國貸款過來的。這是因為,蒙古銀行貸款的利率高達12%,而且難以獲批。
開發(fā)過程也不像中國,沒有建筑公司墊資施工,也沒有建筑材料賒欠,一切都是現金結算。建材90%是從中國購買,包括水泥、鋼筋,以及室內裝修的地板、壁紙。在蒙古國,能買到的,只有紅磚和混凝土砌塊等基礎建材,當然,這些建材廠,也大多是中國人投資建設的。
全蒙古有270萬人口,烏蘭巴托就有150多萬。而去韓國、日本等外國打工的蒙古人,粗略統計有30多萬,這30多萬人口,正強勁推動著蒙古的消費,去日本打工一年賺的錢,折合人民幣將近50萬。在國外干一年,就可以買一套不錯的房子,所以,烏蘭巴托的精英階層,很多人都在國外工作。
巴彥蒙古小區(qū),并不算高端的小區(qū),面向中等收入階層。這里開發(fā)的主力戶型,是30~40平方米的小戶型,房子總價,大約4萬到5萬元人民幣,很多普通的烏蘭巴托市民,自己掏兩三萬,再貸款兩三萬,就可以購買一套住房。
蒙古的房地產市場迅速升溫,甚至還吸引了國內一些人來購房,經常往返蒙古與內蒙古兩地的人,有一些就購買了投資性住房,目前,蒙古人還根本沒有炒房的概念。
遺憾的是,在蒙古人眼中,中國開發(fā)商的房子,比起日本、韓國等國家的房子,質量總是要差一些。這是因為,上世紀90年代后期,來自中國南方的一些假冒偽劣產品,曾一度充斥蒙古市場,給中國商品的聲譽帶來很大損害。時至今日,很多蒙古人仍然會對中國商品另眼相看。
所以,同等開發(fā)等級的房子,韓國的房子,市場價也要比中國開發(fā)商的價格高。這讓趙巨榮很無奈,扭轉這種局面,恐怕要用很長的時間完成。
觀望蒙古政局
如今,大業(yè)創(chuàng)業(yè)房地產已經在烏蘭巴托樹起品牌。2008年,蒙古國就把大業(yè)創(chuàng)業(yè)的項目,納入了“十萬戶工程”。“這只是個口號,該怎么做還怎么做。”趙巨榮說,關鍵是,蒙古的政策會不會變,還能否繼續(xù)對外商持寬松的態(tài)度。
十萬戶工程,并非像國內做安居工程一樣,可以享受拿地、信貸上的政策優(yōu)惠,該怎么干還怎么干,但趙巨榮的大業(yè)創(chuàng)業(yè)房地產,由此受到了蒙古國的關注,成了烏蘭巴托首屈一指的開發(fā)商。
在趙巨榮之后,有越來越多的中國人來蒙古開發(fā)房地產。現在光是中國的開發(fā)商,就有20來家。
烏蘭巴托機場旁邊,大業(yè)創(chuàng)業(yè)房地產公司擁有2000多畝的土地儲備。2008年,巴彥蒙古小區(qū)得了蒙古建筑獎,作為給公司的獎勵,蒙古國政府又配置了1000畝土地給大業(yè)創(chuàng)業(yè)房地產公司。現在,光是每年的土地閑置稅,趙巨榮就上交90多萬人民幣。此前,蒙古人民黨政府提出,位于距烏蘭巴托市中心地區(qū)6公里處的西南方向,建造雅瑪格新城,建造10萬套住宅及配套的公共服務設施。而這個宏偉的新區(qū)開發(fā)計劃,蒙古已經和中國葛洲壩集團簽訂聯合開發(fā)協議。去年,新城一期工程開工。
現在,趙巨榮就時刻觀察著這個新區(qū)的動態(tài)。如果進展順利,他臨近機場的土地,就會立即投入開發(fā)。“雖然法律都是一樣的,但政治局勢變化很快,法律執(zhí)行起來也不一樣。”趙巨榮說,作為一個民營企業(yè),任何變動,都是難以承受的。