經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳文雅 距離熙熙攘攘的東三環(huán)北路農(nóng)展橋僅有一公里，卻寧靜得出奇的棗子營街西口，正是北京軍區(qū)總醫(yī)院東院的所在，院門口立的“軍事禁區(qū)”的牌子為這個(gè)大院平添了幾分肅穆的色彩。這個(gè)黃金地段，即將誕生一個(gè)新的“地王”。
起步已是地王身價(jià)
11月28日傍晚，記者來到這里時(shí)，院門外墻上四處張貼著大紅大綠的遷址公告，昔日燈火通明的醫(yī)療大樓和食堂已經(jīng)人去樓空，所有的醫(yī)生、護(hù)士、病人 和設(shè)備都已轉(zhuǎn)移，鏟車正在夜以繼日地將樓房夷為平地，一堵接一堵的墻伴隨著沉悶的巨響轟然倒塌。只有幾個(gè)保安把守著一棟仍然幸存的三層小樓——靠院子南邊 的干部病房，樓里有幾個(gè)粉刷工正在刷墻，幾位工作人員正在整理物品，其中一位工作人員證實(shí)，這棟樓原來就是北京軍區(qū)老干部服務(wù)處的所在，只不過，現(xiàn)在已經(jīng) 搬到位于東四十條的總院去了。
就在一周之前，醫(yī)院還在正常接診，拆遷速度之快令許多習(xí)慣于把車停在院內(nèi)的附近居民措手不及。“22日，醫(yī)院開始搬家，軍車、搬家公司的車、救護(hù)車 一輛接一輛……當(dāng)天下午醫(yī)院貼出通知說因?yàn)椴疬w次日起停診，不再接收病人。到了周五，醫(yī)生、護(hù)士、病人，連夜就都撤離了，周末連著拆兩天，效率真高！”住 在附近小區(qū)的居民蔡小姐說。
這個(gè)正在拆遷的軍區(qū)醫(yī)院，正是11月27日剛剛在北京市國土局土地掛牌的朝陽區(qū)農(nóng)展館北路8號(hào)0304-622地塊住宅混合公建用地項(xiàng)目地塊。該地 塊四至范圍為東至規(guī)劃棗營西一路，南至北京軍區(qū)老干部服務(wù)處，西至農(nóng)展館，北至棗營正街。該宗地將以“三通一平”的生地形式供地，即通施工臨時(shí)道路、臨時(shí) 電、臨時(shí)水。土地面積為28167.54平方米，其中建設(shè)用地面積25209.56平方米，代建15米寬的南北向城市支路一條，容積率2.3464，建筑 控制規(guī)模≤59152平方米。
該地塊出讓的競(jìng)買保證金高達(dá)6億元，掛牌出讓底價(jià)20億，其中，最低地上政府土地收益金額約為11.42億元，土地補(bǔ)償費(fèi)總額（包括拆遷和三通一平）約為11.42億元。
按照起價(jià)計(jì)算，該地塊樓面地價(jià)已經(jīng)達(dá)到了3.38萬元/平方米。在農(nóng)展館北路地塊之前，北京歷年來土地出讓的最高起價(jià)和最高樓面地價(jià)紀(jì)錄創(chuàng)造者是數(shù) 月前成交的萬柳地塊，起價(jià)為2.4萬元/平方米，成交樓面地價(jià)為3.38萬元/平方米，而此次推出的農(nóng)展館北路地塊，光是起價(jià)就已接近樓面價(jià)地王。由于該 地塊緊鄰東三環(huán)、使館區(qū)的絕版地理位置，以及很可能超越萬柳地塊及香河園地塊、造就北京新地王的昂貴身價(jià)，該地塊自然受到了北京房產(chǎn)業(yè)界一致的高度關(guān)注。 一位業(yè)內(nèi)人士分析說,該地塊上可能會(huì)建設(shè)100套左右公寓及10套左右別墅,“這塊地基本是燕莎區(qū)域最好的地塊之一,賣10萬元/平方米以下都是暴殄天 物。預(yù)計(jì)地賣出來之后周邊二手房單價(jià)立地漲1萬”。
地塊周邊不少新房和較新的二手房項(xiàng)目均價(jià)都已超過5萬元／平方米。其中，北京GOLF公寓的均價(jià)約6.5萬元/平方米，Park北京約6萬元/平方 米，朝陽公園西路7號(hào)院約6.98萬元/平方米。如果把區(qū)域范圍稍稍擴(kuò)大，離之不遠(yuǎn)還有一些著名的豪宅項(xiàng)目，嘉里星源匯均價(jià)約6.5萬—7.5萬元/平方 米，四季世家均價(jià)約8.5萬元/平方米，合生霄云路8號(hào)8.5萬—13萬元/平方米。
誰會(huì)摻和？
目前，一些房地產(chǎn)公司已對(duì)該地塊顯露出濃厚的興趣。不過，一位央企地產(chǎn)公司人士回應(yīng)說，“目前已經(jīng)有一些別的企業(yè)有拿地意向，我們這次就不摻和了。”而萬科有關(guān)人士則回應(yīng)稱，目前暫時(shí)沒有意向，并表示“地王項(xiàng)目不太符合我們的拿地原則”。
記者了解到，北京軍區(qū)總醫(yī)院東院原為292醫(yī)院，后被北京軍區(qū)總醫(yī)院收編，并將部分主力科室轉(zhuǎn)到這里。
在2010年第三次中心城控規(guī)動(dòng)態(tài)維護(hù)專題會(huì)上，北京軍區(qū)總醫(yī)院申請(qǐng)將其中約2.7公頃用地調(diào)整為居住混合公建用地，容積率2.1，建筑高度24米，作為軍隊(duì)空余土地轉(zhuǎn)讓。之后遞交的規(guī)劃方案中，總用地面積最終確定為約2.82公頃。
一份土地轉(zhuǎn)讓評(píng)估報(bào)告表達(dá)了兩年前該地塊原土地使用方北京軍區(qū)總醫(yī)院將土地轉(zhuǎn)手的意愿。2010年12月17日，北京龍?zhí)┓康禺a(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司受 中國人民解放軍北京軍區(qū)總醫(yī)院委托，為其完成了“中國人民解放軍北京軍區(qū)總醫(yī)院位于北京市朝陽區(qū)農(nóng)展館北路8號(hào)土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估”項(xiàng)目。該評(píng)估項(xiàng)目類別 為“轉(zhuǎn)讓評(píng)估”，涉及地塊的宗地總面積為26936.68平方米，總估價(jià)額為100140.56萬元。而今年9月10日，北京市規(guī)委核發(fā)了朝陽區(qū)農(nóng)展館北 路8號(hào)F1住宅混合公建用地的規(guī)劃意見書。
另一個(gè)有意思的細(xì)節(jié)是，本宗地塊出讓方式為“設(shè)定合理土地上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通 過現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)異地建設(shè)醫(yī)院面積的方式確定競(jìng)得人。”如競(jìng)價(jià)過程中出現(xiàn)競(jìng)報(bào)異地建設(shè)醫(yī)院的情況，起始競(jìng)報(bào)面積為1000平方米，競(jìng)報(bào)階梯也是1000平方米并 且是其整倍數(shù)。競(jìng)得人按照現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)異地建設(shè)醫(yī)院的面積乘以6000元/平方米的醫(yī)院建造單價(jià)向北京軍區(qū)總醫(yī)院支付相應(yīng)的建設(shè)費(fèi)用，軍區(qū)總醫(yī)院負(fù)責(zé)完成異地 醫(yī)院的建設(shè)工作。北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，“這是北京首次出現(xiàn)溢價(jià)后競(jìng)非保障房面積的情況。”
目前，位于北京市東城區(qū)朝內(nèi)北小街南門倉5號(hào)院內(nèi)的北京軍區(qū)總醫(yī)院干部病房及醫(yī)療大樓工程正在興建，總建筑面積約38萬平方米，地上十九層，地下三 層，估算造價(jià)約20億元。按“整體設(shè)計(jì)、分步實(shí)施”原則，一期先建干部病房、外科病房，總建筑面積約17.3萬平方米，估算造價(jià)約10億元。
