經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 種昂 “原本希望支持老家的舊村改造、參與桓臺(tái)城鎮(zhèn)化建設(shè)，可萬萬沒想到，投入了大量資金、人力卻陷入了經(jīng)營困境。”嘉辰置業(yè)有限公司（以下簡稱“嘉辰置業(yè)”）董事長陳軍無奈的說道，目前山東省淄博市桓臺(tái)縣果里鎮(zhèn)多個(gè)舊村改造項(xiàng)目中，大多采取了同一模式，幾乎都遇到了問題，難以為繼。

嘉辰置業(yè)自2009年5月起與桓臺(tái)縣果里鎮(zhèn)后魯村簽訂合作協(xié)議，參與舊村改造。果里鎮(zhèn)舊村改造辦公室主任張建民介紹道，平均一個(gè)村就要建4萬平方米左右的新房，地方財(cái)政肯定是無法完全負(fù)擔(dān)。桓臺(tái)縣的辦法是，以地生財(cái)、融資建房，吸引社會(huì)資金參與。

這種模式是政府投入一筆啟動(dòng)資金，開發(fā)企業(yè)墊付建設(shè)資金不足的缺口，等新房建成后，舊村原址土地通過招拍掛賣給開發(fā)商，土地所獲收益償還啟動(dòng)資金。若未能中標(biāo)，將按照銀行同期貸款利率對(duì)墊付資金的開發(fā)商予補(bǔ)償。

桓臺(tái)果里鎮(zhèn)坐落于城區(qū)邊緣，位置優(yōu)越，土地升值潛力巨大。曾幾何時(shí)，桓臺(tái)舊村改造之初吸引了諸多開發(fā)商前來參與，這一模式也被作為當(dāng)?shù)氐浞哆M(jìn)行推廣。

可如今被這一模式吸引而來的嘉辰置業(yè)卻陷入到新建社區(qū)被強(qiáng)行入住、舊村原址無從開發(fā)的兩難境地。

在舊村改造的建設(shè)中，嘉辰置業(yè)與后魯村在房屋建造上產(chǎn)生分歧，導(dǎo)致2010年基本建成的社區(qū)至今沒有正式交房。

2012年10月25日，后魯村卻請(qǐng)來開鎖公司一夜之間擅自把370套住房房門打開，數(shù)百村民強(qiáng)行入住。按照相關(guān)規(guī)定，交房前房屋產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)商所有。破門開鎖、強(qiáng)行入住，讓開發(fā)商嘉辰置業(yè)無法接受。

可后魯村支部書記王紹斌解釋道，從1999年開始，后魯村就未再劃撥宅基地，也不準(zhǔn)村民對(duì)舊房進(jìn)行翻修。很多房子成了危房。村民看著房子建好兩年多還不交房，于是決定自行分房入住。

盡管嘉辰置業(yè)在2011年4月通過競拍取得了后魯村舊址的76畝土地使用權(quán)，可村民還在原址居住。由于開發(fā)商與后魯村的矛盾激化，新建社區(qū)被強(qiáng)行入住，原有舊村無法得到開發(fā)，嘉辰置業(yè)何時(shí)能收回投資也遙遙無期。

嘉辰置業(yè)董事長陳軍指出，桓臺(tái)舊村改造模式存在極大的收益不確定性。首先，招拍掛是公開競標(biāo)，開發(fā)商未必能取得這塊土地。其次，土地價(jià)格不斷上漲，開發(fā)商要在新房建成后才能競拍原有舊村土地，無法獲知將來的收益。據(jù)悉，臨近的后埠村，前幾年土地價(jià)格還在50萬元/畝，去年招拍掛時(shí)每畝價(jià)格到了150萬元。

果里鎮(zhèn)舊村改造辦公室主任張建民認(rèn)為，以地生財(cái)、融資建房，吸引社會(huì)資金是值得推廣的模式。不過，他也坦言，關(guān)鍵是要理順關(guān)系，加快土地的流轉(zhuǎn)，讓開發(fā)商對(duì)預(yù)期收益有一個(gè)明確的預(yù)判，這樣社會(huì)資金才能放心進(jìn)入。