經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 杜遠(yuǎn) 張曉暉 這塊土地橫跨重慶江北渝北兩區(qū)，面積567畝，堪稱重慶主城的黃金地塊，即使在“森林重慶”搞得最火熱的那幾年，重慶北環(huán)立交旁的這塊“荒地”也只是用木板和綠塑料布圍了一圈。
現(xiàn)在這塊地已被開發(fā)商——重慶中華置業(yè)有限公司（下稱“中華置業(yè)”）起了一個(gè)漂亮的名字，叫做“兩江春城”。中華置業(yè)是云南省城市建設(shè)投資有限公司（下稱“云南城投”）的控股子公司，云南城投擁有其51%的股權(quán)。
2013年7月6日，兩江春城一期以13000元/平方米的價(jià)格選房，拉開這個(gè)號(hào)稱重慶主城核心大盤的序幕。
購房者蜂擁而至，卻不知這567畝地塊（開發(fā)商對(duì)外擴(kuò)大宣傳稱為860畝，可能包含臨近公共綠地）背后的利益交易，時(shí)至今日，圍繞著這樁“囤地”生意的最大獲益者仍然面目不清。
從2700萬到10個(gè)億
中華置業(yè)的前身是重慶中華物業(yè)發(fā)展公司（下稱中華物業(yè)）。
1994年8月，中華物業(yè)公司設(shè)立，主要為重慶市人民大禮堂服務(wù)，中華物業(yè)的注冊(cè)資金為2000萬，主管部門為重慶國際信托投資公司。
中華物業(yè)平穩(wěn)發(fā)展到2004年的時(shí)候，發(fā)生了巨大的變革。
2004年7月23日，中華物業(yè)受讓位于重慶市江北區(qū)石馬河街道石子山村李家灣、幺店子等處，面積為149723平方米（其中行政劃撥65256平方米，有償出讓84467平方米）的國有土地作為商業(yè)、住宅建設(shè)用地，土地出讓金為2291.78萬元（不含征地、拆遷、整治等成本費(fèi)用）。
2004年8月31日，中華物業(yè)受讓位于重慶市渝北區(qū)龍溪街道辦事處冉家壩B8-03、10、11、14、19號(hào)地塊，面積為228311.9平方米的國有土地作為商業(yè)、住宅建設(shè)用地，土地出讓綜合價(jià)金為19387.6萬元（包含1.3億元征地拆遷整治費(fèi)、前期成本費(fèi)61.98萬元和土地出讓金6311.96萬元）。
這兩塊地，實(shí)際上是同一塊地，也就是目前正在熱銷的“兩江春城”之位置所在，只因?yàn)榭缭降亟绶謱賰蓚€(gè)不同的行政區(qū)（江北區(qū)和渝北區(qū)），因此才分開由兩個(gè)區(qū)級(jí)政府進(jìn)行協(xié)議轉(zhuǎn)讓。
有趣的是，中華物業(yè)在受讓了這567畝土地之后，隨即開始了大刀闊斧的企業(yè)改制，中華物業(yè)變更為有限責(zé)任公司，改制之后的中華物業(yè)，有兩個(gè)股東，分別是重慶國際信托投資有限公司出資2000萬，占股95.24%；重慶和信典當(dāng)有限責(zé)任公司以貨幣出資100萬，占股4.76%。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，在2004年11月23日，由重慶展華會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的中華物業(yè)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書中，剛剛受讓567畝黃金地塊的中華物業(yè)資產(chǎn)總計(jì)為22017.25萬元，與其土地價(jià)款2.17億元相近，但流動(dòng)負(fù)債上卻突然多出一筆19238.06萬元的負(fù)債，照此計(jì)算，擁有567畝寶地的中華物業(yè)凈資產(chǎn)僅值2779.19萬元，這也成為日后中華置業(yè)股權(quán)買賣的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。
在資產(chǎn)評(píng)估中，重慶展華會(huì)計(jì)律師事務(wù)所寫道，由于土地轉(zhuǎn)讓合同中，“未明確中華物業(yè)應(yīng)該支付征地拆遷整治費(fèi)用（1.3億多）”，故此次評(píng)估結(jié)果中，“以調(diào)整后的賬面值反映存貨——開發(fā)成本”。
蹊蹺的是，通篇資產(chǎn)評(píng)估書中，未有對(duì)中華物業(yè)高達(dá)1.92億的負(fù)債作任何解釋。
評(píng)估書只在結(jié)尾注明：評(píng)估報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得向其他單位和個(gè)人提供，也不得見諸于公開媒體。
不久，中華物業(yè)更名為中華置業(yè)。
2007年12月20日的一份股權(quán)交易記錄顯示，中華置業(yè)的95.24%的股權(quán)以2487.89萬元，從重慶國際信托投資有限公司轉(zhuǎn)讓給重慶國信投資控股有限公司（下稱“重慶國信”，股權(quán)信息顯示目前其為一家注冊(cè)于開曼群島的TF-EPI公司所控制），成交地點(diǎn)是重慶市聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所，交易方式為協(xié)議轉(zhuǎn)讓。
2009年，中華置業(yè)100%的股權(quán)再次掛牌轉(zhuǎn)讓，與此前協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式不同，這次是網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)。重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站對(duì)這次交易進(jìn)行了描述：
“2009年9月16日，重慶中華置業(yè)有限公司100%股權(quán)項(xiàng)目在重交所以99680.36萬元成交，比掛牌價(jià)76750.36萬元凈增22930萬元，增幅高達(dá)30%，再創(chuàng)重交所網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)標(biāo)的金額和競(jìng)價(jià)增值絕對(duì)額新高，成為重交所網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)方式轉(zhuǎn)讓股權(quán)項(xiàng)目的又一次有益探索與創(chuàng)新。
轉(zhuǎn)讓標(biāo)的公司重慶中華置業(yè)有限公司，是由重慶國信投資控股有限公司和重慶國際信托有限公司投資設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，此次轉(zhuǎn)讓的主要資產(chǎn)實(shí)為其標(biāo)的公司所擁有的江北冉家壩黃金地段近800畝土地。
項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)后，重交所對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)進(jìn)行了深入的分析策劃。隨著中國經(jīng)濟(jì)的回暖，房地產(chǎn)、金融等熱門行業(yè)出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，成為投資者追捧的熱點(diǎn)。
在交易運(yùn)作中，圍繞項(xiàng)目最大化增值，重交所充分利用各種渠道擴(kuò)大推介范圍，并對(duì)接投資人信息庫，有針對(duì)性的向龍湖、金科、協(xié)信、萬科、隆鑫、上海綠地、云南城投等多家在渝及異地房地產(chǎn)開發(fā)商及投資者進(jìn)行定向推介，最終確定4家符合受讓條件的意向受讓方參與競(jìng)價(jià)。為促使形成有效競(jìng)價(jià)，重交所與轉(zhuǎn)讓方協(xié)調(diào)，采用了網(wǎng)絡(luò)一次報(bào)價(jià)方式（暗標(biāo)式），即：在規(guī)定的競(jìng)價(jià)時(shí)間內(nèi)競(jìng)買人可對(duì)其已提交的報(bào)價(jià)進(jìn)行修改，但不能查看其它競(jìng)買人的報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)不得低于掛牌價(jià)，現(xiàn)場(chǎng)宣布競(jìng)價(jià)結(jié)果。有效的保障了有真實(shí)受讓意向的投資人不受外部環(huán)境干擾。
9月16日，4位競(jìng)買人按要求分時(shí)段來到競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)，由工作人員陪同進(jìn)入不同樓層和競(jìng)價(jià)室，進(jìn)行競(jìng)價(jià)系統(tǒng)培訓(xùn)及講解；同時(shí)，所有進(jìn)入競(jìng)價(jià)室的工作人員也按照操作規(guī)程，不得攜帶手機(jī)等通訊工具、不得查看競(jìng)買人報(bào)價(jià)或在競(jìng)價(jià)會(huì)結(jié)束前離開競(jìng)價(jià)室。經(jīng)過緊張競(jìng)價(jià)，云南城投以99680.36萬元競(jìng)得中華置業(yè)有限公司100%股權(quán)，而次高報(bào)價(jià)僅比最高報(bào)價(jià)低2630萬元。再次完美彰顯重交所日臻成熟的交易運(yùn)作實(shí)力。”
然而，或許連最終勝出的競(jìng)標(biāo)者——云南城投自己都不知道，同樣是這塊地，同樣是中華置業(yè)的股權(quán)，甚至同樣是在重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所，在不到兩年前的2007年12月20日，中華置業(yè)95.24%的股權(quán)，僅以2487.89萬元成交，賣給重慶國信。
如此折算，“兩江春城”這宗567畝的土地（地塊附著在中華置業(yè)這家公司的股權(quán)交易里），在不到兩年的時(shí)間里，經(jīng)重慶國信倒手轉(zhuǎn)賣，從2700萬到9.96億，一下子暴增35.87倍。
對(duì)重慶國信而言，恐怕世界上再無如此賺錢的生意了。
現(xiàn)狀
五官精致的售樓小姐斜瞟了一眼看房者說，我們不辦公積金貸款。
售樓小姐的底氣也許與“兩江春城”的黃金位置有關(guān)，從重慶內(nèi)環(huán)快速路北環(huán)立交下道，西面就是“兩江春城”項(xiàng)目所在地，這里方圓一公里內(nèi)，集中了龍湖、金科的幾個(gè)樓盤，還有兩個(gè)輕軌站點(diǎn)，一些重慶人常把這一地段稱作“富人區(qū)”。
據(jù)其宣傳資料稱，“兩江春城”占地860畝，“占據(jù)不可復(fù)制的城心資源，誕生之刻便已彰顯出稀缺價(jià)值。”
然而，有業(yè)內(nèi)人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)爆料稱，“兩江春城”這一項(xiàng)目從誕生之日起即涉嫌違規(guī)建設(shè)，并違規(guī)預(yù)售。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)查詢重慶市建筑業(yè)管理辦公室主辦的“重慶建設(shè)工程網(wǎng)”發(fā)現(xiàn)，“兩江春城”的開發(fā)商中華置業(yè)資質(zhì)等級(jí)為“暫定”，這意味著中華置業(yè)只能承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，而該項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積達(dá)到115萬平方米。
同時(shí)，這個(gè)在2012年11月底開工建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，似乎至今仍沒有獲得建筑施工許可證，“重慶建設(shè)工程網(wǎng)”的公開信息顯示：2011年6月，“兩江春城”獲得了土石方平基工程一期（1、2、3號(hào)地塊）的建筑工程施工許可證；2012年3月，該項(xiàng)目獲得二期平基土石方工程的施工許可證。
爆料人稱，從2012年11月底至今的半年多時(shí)間里，該項(xiàng)目一直處于無證施工的狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，工地上的花園洋房等項(xiàng)目已經(jīng)建成幾棟。
現(xiàn)在，沒有取得商品房預(yù)售許可證的兩江春城，已經(jīng)開始變相對(duì)外銷售。
7月6日，兩江春城開始對(duì)外“排號(hào)選房”，而此前則已開始向購房者兜售VIP卡，并通過“積分制”排列開盤當(dāng)日選房順序。
7月10日，該項(xiàng)目售房部銷售人員對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者表示，沒有預(yù)售許可證，“我們不是預(yù)售，是預(yù)選”。
然而《重慶市國土房管局關(guān)于規(guī)范商品房住房銷售行為的通知》（渝國土房管發(fā)【2010】124號(hào)）則規(guī)定，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證前，采取排號(hào)、定房、內(nèi)部認(rèn)購、發(fā)放會(huì)員卡等各種方式收取預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用的行為。
同樣的回答來自中華置業(yè)總經(jīng)理黃昌林。7月11日，黃昌林回復(fù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者短信稱，“我們沒有預(yù)售，也未進(jìn)行銷售，我們沒有跟消費(fèi)者簽訂購房合同，這樣的情況下來選房，是不違規(guī)的。”關(guān)于項(xiàng)目的開發(fā)資質(zhì)和建筑許可，黃昌林表示，“重慶建委都知道情況。”
另外，關(guān)于這塊土地競(jìng)買前的價(jià)格，黃昌林表示，“我們是按照國家法律規(guī)定競(jìng)拍購買，符合所有相關(guān)程序，至于這塊地以前的情況，那不關(guān)我們的事情。”
值得玩味的是，從2007年到2009年，重慶國信以2487.89萬元取得了“兩江春城”地塊的實(shí)際處置權(quán)，又以增值35倍多的價(jià)格（9.96億）將這一地塊變現(xiàn)，其背后的利益走向，至今仍是一個(gè)謎團(tuán)。既便其償還掉1.9億元原有債務(wù)，以及獲取土地的成本2487.89萬元，凈利仍達(dá)7.8億元，對(duì)于免稅王國開曼群島上的一個(gè)小公司而言，是不菲數(shù)目。
