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    從2700萬到10個(gè)億 重慶兩江春城地塊交易謎團(tuán)
    2013-07-12 14:13 來源:經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 作者:杜遠(yuǎn) 張曉暉 編輯:經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)
    導(dǎo)語:值得玩味的是,從2007年到2009年,重慶國信以2487.89萬元取得了“兩江春城”地塊的實(shí)際處置權(quán),又以增值35倍多的價(jià)格將這一地塊變現(xiàn),其背后的利益走向,至今仍是一個(gè)謎團(tuán)。

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 杜遠(yuǎn) 張曉暉 這塊土地橫跨重慶江北渝北兩區(qū),面積567畝,堪稱重慶主城的黃金地塊,即使在“森林重慶”搞得最火熱的那幾年,重慶北環(huán)立交旁的這塊“荒地”也只是用木板和綠塑料布圍了一圈。

    現(xiàn)在這塊地已被開發(fā)商——重慶中華置業(yè)有限公司(下稱“中華置業(yè)”)起了一個(gè)漂亮的名字,叫做“兩江春城”。中華置業(yè)是云南省城市建設(shè)投資有限公司(下稱“云南城投”)的控股子公司,云南城投擁有其51%的股權(quán)。

    2013年7月6日,兩江春城一期以13000元/平方米的價(jià)格選房,拉開這個(gè)號(hào)稱重慶主城核心大盤的序幕。

    購房者蜂擁而至,卻不知這567畝地塊(開發(fā)商對(duì)外擴(kuò)大宣傳稱為860畝,可能包含臨近公共綠地)背后的利益交易,時(shí)至今日,圍繞著這樁“囤地”生意的最大獲益者仍然面目不清。

    從2700萬到10個(gè)億

    中華置業(yè)的前身是重慶中華物業(yè)發(fā)展公司(下稱中華物業(yè))。

    1994年8月,中華物業(yè)公司設(shè)立,主要為重慶市人民大禮堂服務(wù),中華物業(yè)的注冊(cè)資金為2000萬,主管部門為重慶國際信托投資公司。

    中華物業(yè)平穩(wěn)發(fā)展到2004年的時(shí)候,發(fā)生了巨大的變革。

    2004年7月23日,中華物業(yè)受讓位于重慶市江北區(qū)石馬河街道石子山村李家灣、幺店子等處,面積為149723平方米(其中行政劃撥65256平方米,有償出讓84467平方米)的國有土地作為商業(yè)、住宅建設(shè)用地,土地出讓金為2291.78萬元(不含征地、拆遷、整治等成本費(fèi)用)。

    2004年8月31日,中華物業(yè)受讓位于重慶市渝北區(qū)龍溪街道辦事處冉家壩B8-03、10、11、14、19號(hào)地塊,面積為228311.9平方米的國有土地作為商業(yè)、住宅建設(shè)用地,土地出讓綜合價(jià)金為19387.6萬元(包含1.3億元征地拆遷整治費(fèi)、前期成本費(fèi)61.98萬元和土地出讓金6311.96萬元)。

    這兩塊地,實(shí)際上是同一塊地,也就是目前正在熱銷的“兩江春城”之位置所在,只因?yàn)榭缭降亟绶謱賰蓚€(gè)不同的行政區(qū)(江北區(qū)和渝北區(qū)),因此才分開由兩個(gè)區(qū)級(jí)政府進(jìn)行協(xié)議轉(zhuǎn)讓。

    有趣的是,中華物業(yè)在受讓了這567畝土地之后,隨即開始了大刀闊斧的企業(yè)改制,中華物業(yè)變更為有限責(zé)任公司,改制之后的中華物業(yè),有兩個(gè)股東,分別是重慶國際信托投資有限公司出資2000萬,占股95.24%;重慶和信典當(dāng)有限責(zé)任公司以貨幣出資100萬,占股4.76%。

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)調(diào)查后發(fā)現(xiàn),在2004年11月23日,由重慶展華會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的中華物業(yè)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書中,剛剛受讓567畝黃金地塊的中華物業(yè)資產(chǎn)總計(jì)為22017.25萬元,與其土地價(jià)款2.17億元相近,但流動(dòng)負(fù)債上卻突然多出一筆19238.06萬元的負(fù)債,照此計(jì)算,擁有567畝寶地的中華物業(yè)凈資產(chǎn)僅值2779.19萬元,這也成為日后中華置業(yè)股權(quán)買賣的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。

    在資產(chǎn)評(píng)估中,重慶展華會(huì)計(jì)律師事務(wù)所寫道,由于土地轉(zhuǎn)讓合同中,“未明確中華物業(yè)應(yīng)該支付征地拆遷整治費(fèi)用(1.3億多)”,故此次評(píng)估結(jié)果中,“以調(diào)整后的賬面值反映存貨——開發(fā)成本”。

    蹊蹺的是,通篇資產(chǎn)評(píng)估書中,未有對(duì)中華物業(yè)高達(dá)1.92億的負(fù)債作任何解釋。

    評(píng)估書只在結(jié)尾注明:評(píng)估報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得向其他單位和個(gè)人提供,也不得見諸于公開媒體。

    不久,中華物業(yè)更名為中華置業(yè)。

    2007年12月20日的一份股權(quán)交易記錄顯示,中華置業(yè)的95.24%的股權(quán)以2487.89萬元,從重慶國際信托投資有限公司轉(zhuǎn)讓給重慶國信投資控股有限公司(下稱“重慶國信”,股權(quán)信息顯示目前其為一家注冊(cè)于開曼群島的TF-EPI公司所控制),成交地點(diǎn)是重慶市聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所,交易方式為協(xié)議轉(zhuǎn)讓。

    2009年,中華置業(yè)100%的股權(quán)再次掛牌轉(zhuǎn)讓,與此前協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式不同,這次是網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)。重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站對(duì)這次交易進(jìn)行了描述:

    “2009年9月16日,重慶中華置業(yè)有限公司100%股權(quán)項(xiàng)目在重交所以99680.36萬元成交,比掛牌價(jià)76750.36萬元凈增22930萬元,增幅高達(dá)30%,再創(chuàng)重交所網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)標(biāo)的金額和競(jìng)價(jià)增值絕對(duì)額新高,成為重交所網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)方式轉(zhuǎn)讓股權(quán)項(xiàng)目的又一次有益探索與創(chuàng)新。

    轉(zhuǎn)讓標(biāo)的公司重慶中華置業(yè)有限公司,是由重慶國信投資控股有限公司和重慶國際信托有限公司投資設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),此次轉(zhuǎn)讓的主要資產(chǎn)實(shí)為其標(biāo)的公司所擁有的江北冉家壩黃金地段近800畝土地。

    項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)后,重交所對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)進(jìn)行了深入的分析策劃。隨著中國經(jīng)濟(jì)的回暖,房地產(chǎn)、金融等熱門行業(yè)出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈,成為投資者追捧的熱點(diǎn)。

    在交易運(yùn)作中,圍繞項(xiàng)目最大化增值,重交所充分利用各種渠道擴(kuò)大推介范圍,并對(duì)接投資人信息庫,有針對(duì)性的向龍湖、金科、協(xié)信、萬科、隆鑫、上海綠地、云南城投等多家在渝及異地房地產(chǎn)開發(fā)商及投資者進(jìn)行定向推介,最終確定4家符合受讓條件的意向受讓方參與競(jìng)價(jià)。為促使形成有效競(jìng)價(jià),重交所與轉(zhuǎn)讓方協(xié)調(diào),采用了網(wǎng)絡(luò)一次報(bào)價(jià)方式(暗標(biāo)式),即:在規(guī)定的競(jìng)價(jià)時(shí)間內(nèi)競(jìng)買人可對(duì)其已提交的報(bào)價(jià)進(jìn)行修改,但不能查看其它競(jìng)買人的報(bào)價(jià),且報(bào)價(jià)不得低于掛牌價(jià),現(xiàn)場(chǎng)宣布競(jìng)價(jià)結(jié)果。有效的保障了有真實(shí)受讓意向的投資人不受外部環(huán)境干擾。

    9月16日,4位競(jìng)買人按要求分時(shí)段來到競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng),由工作人員陪同進(jìn)入不同樓層和競(jìng)價(jià)室,進(jìn)行競(jìng)價(jià)系統(tǒng)培訓(xùn)及講解;同時(shí),所有進(jìn)入競(jìng)價(jià)室的工作人員也按照操作規(guī)程,不得攜帶手機(jī)等通訊工具、不得查看競(jìng)買人報(bào)價(jià)或在競(jìng)價(jià)會(huì)結(jié)束前離開競(jìng)價(jià)室。經(jīng)過緊張競(jìng)價(jià),云南城投以99680.36萬元競(jìng)得中華置業(yè)有限公司100%股權(quán),而次高報(bào)價(jià)僅比最高報(bào)價(jià)低2630萬元。再次完美彰顯重交所日臻成熟的交易運(yùn)作實(shí)力。”

    然而,或許連最終勝出的競(jìng)標(biāo)者——云南城投自己都不知道,同樣是這塊地,同樣是中華置業(yè)的股權(quán),甚至同樣是在重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所,在不到兩年前的2007年12月20日,中華置業(yè)95.24%的股權(quán),僅以2487.89萬元成交,賣給重慶國信。

    如此折算,“兩江春城”這宗567畝的土地(地塊附著在中華置業(yè)這家公司的股權(quán)交易里),在不到兩年的時(shí)間里,經(jīng)重慶國信倒手轉(zhuǎn)賣,從2700萬到9.96億,一下子暴增35.87倍。

    對(duì)重慶國信而言,恐怕世界上再無如此賺錢的生意了。

    現(xiàn)狀

    五官精致的售樓小姐斜瞟了一眼看房者說,我們不辦公積金貸款。

    售樓小姐的底氣也許與“兩江春城”的黃金位置有關(guān),從重慶內(nèi)環(huán)快速路北環(huán)立交下道,西面就是“兩江春城”項(xiàng)目所在地,這里方圓一公里內(nèi),集中了龍湖、金科的幾個(gè)樓盤,還有兩個(gè)輕軌站點(diǎn),一些重慶人常把這一地段稱作“富人區(qū)”。

    據(jù)其宣傳資料稱,“兩江春城”占地860畝,“占據(jù)不可復(fù)制的城心資源,誕生之刻便已彰顯出稀缺價(jià)值。”

    然而,有業(yè)內(nèi)人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)爆料稱,“兩江春城”這一項(xiàng)目從誕生之日起即涉嫌違規(guī)建設(shè),并違規(guī)預(yù)售。

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)查詢重慶市建筑業(yè)管理辦公室主辦的“重慶建設(shè)工程網(wǎng)”發(fā)現(xiàn),“兩江春城”的開發(fā)商中華置業(yè)資質(zhì)等級(jí)為“暫定”,這意味著中華置業(yè)只能承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,而該項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積達(dá)到115萬平方米。

    同時(shí),這個(gè)在2012年11月底開工建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,似乎至今仍沒有獲得建筑施工許可證,“重慶建設(shè)工程網(wǎng)”的公開信息顯示:2011年6月,“兩江春城”獲得了土石方平基工程一期(1、2、3號(hào)地塊)的建筑工程施工許可證;2012年3月,該項(xiàng)目獲得二期平基土石方工程的施工許可證。

    爆料人稱,從2012年11月底至今的半年多時(shí)間里,該項(xiàng)目一直處于無證施工的狀態(tài),經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到,工地上的花園洋房等項(xiàng)目已經(jīng)建成幾棟。

    現(xiàn)在,沒有取得商品房預(yù)售許可證的兩江春城,已經(jīng)開始變相對(duì)外銷售。

    7月6日,兩江春城開始對(duì)外“排號(hào)選房”,而此前則已開始向購房者兜售VIP卡,并通過“積分制”排列開盤當(dāng)日選房順序。

    7月10日,該項(xiàng)目售房部銷售人員對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者表示,沒有預(yù)售許可證,“我們不是預(yù)售,是預(yù)選”。

    然而《重慶市國土房管局關(guān)于規(guī)范商品房住房銷售行為的通知》(渝國土房管發(fā)【2010】124號(hào))則規(guī)定,嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證前,采取排號(hào)、定房、內(nèi)部認(rèn)購、發(fā)放會(huì)員卡等各種方式收取預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用的行為。

    同樣的回答來自中華置業(yè)總經(jīng)理黃昌林。7月11日,黃昌林回復(fù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者短信稱,“我們沒有預(yù)售,也未進(jìn)行銷售,我們沒有跟消費(fèi)者簽訂購房合同,這樣的情況下來選房,是不違規(guī)的。”關(guān)于項(xiàng)目的開發(fā)資質(zhì)和建筑許可,黃昌林表示,“重慶建委都知道情況。”

    另外,關(guān)于這塊土地競(jìng)買前的價(jià)格,黃昌林表示,“我們是按照國家法律規(guī)定競(jìng)拍購買,符合所有相關(guān)程序,至于這塊地以前的情況,那不關(guān)我們的事情。”

    值得玩味的是,從2007年到2009年,重慶國信以2487.89萬元取得了“兩江春城”地塊的實(shí)際處置權(quán),又以增值35倍多的價(jià)格(9.96億)將這一地塊變現(xiàn),其背后的利益走向,至今仍是一個(gè)謎團(tuán)。既便其償還掉1.9億元原有債務(wù),以及獲取土地的成本2487.89萬元,凈利仍達(dá)7.8億元,對(duì)于免稅王國開曼群島上的一個(gè)小公司而言,是不菲數(shù)目。

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