顧云昌：國家建設(shè)部住房政策專家委員會副主任、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長

蔡繼明：全國政協(xié)委員、清華大學(xué)人文社會科學(xué)學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)研究所副所長

曹建海：中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任

李文杰：中原地產(chǎn)華北區(qū)（董事）總經(jīng)理

城鎮(zhèn)房價(jià)虛高3-5倍

以北京為例，2007年“房價(jià)-收入比”為21.9，而國際平均水平為3-5倍

記者：近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)的話題甚是熱鬧。請問諸位對目前的房地產(chǎn)業(yè)有什么整體的感受及判斷？

蔡繼明：我認(rèn)為目前房價(jià)過高，超出了普通消費(fèi)者的支付能力，或者說是占民眾消費(fèi)支出的比重過高，這是一種不合理的現(xiàn)象。北京、上海、廣州等大城市的買房支出比重都超出了國際上公認(rèn)的界限。

曹建海：我認(rèn)為城鎮(zhèn)房價(jià)普遍虛高3-5倍，泡沫化極其嚴(yán)重，注定不可持續(xù)。以北京為例，單價(jià)1.5萬元，一套90平方米的住宅要賣135萬，2007年底城市家庭平均收入6.16萬元，則“房價(jià)-收入比”為21.9，而國際平均水平為3-5倍。請注意，這是在中國教育、社會保障非常不完善的情況下的房價(jià)，如果依照發(fā)達(dá)國家已經(jīng)相當(dāng)完善的社會保障水平，則我國居民承受的房屋支出負(fù)擔(dān)那就更高了。

李文杰：去年實(shí)施的調(diào)控對市場造成了一定的影響。這個影響在不同的地區(qū)是不同的，特別是在投資者比較多的地區(qū)，房價(jià)下調(diào)的幅度比較大；有的地區(qū)則交易量普遍下降，客戶觀望。我個人覺得市場的整體情況是健康的，良性發(fā)展的。房價(jià)從去年底下降，但進(jìn)入3月份以來不少客戶認(rèn)為今年的房價(jià)走勢比較明朗，所以交易額有所回升。從整體上來說，由于最近幾年各地都產(chǎn)生供不應(yīng)求的局面，價(jià)格還是有上漲的空間。

地價(jià)稅費(fèi)占了房價(jià)50%

建筑成本其實(shí)很低，北京房價(jià)在一兩萬，其中一半是土地和政府征收的稅費(fèi)

記者：就目前而言，廣大民眾的感受還是“不能承受房價(jià)之重”，房價(jià)虛高是民眾最真切的反映，為什么走到這個地步？

李文杰：虛高談不上。由于政府采取了各種政策來抑制房價(jià)，所以說房價(jià)應(yīng)該是“穩(wěn)定的上漲”。不同的地區(qū)對高低的定義不一樣，比如北京的房價(jià)和上海、深圳比不算高，高低是相對的。如果政府解決了中低收入家庭的住房保障問題，房價(jià)自然會有調(diào)節(jié)。

曹建海：主要有兩個原因：供給上的地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的壟斷性，對居民在公有制土地中的權(quán)利漠視，政府嚴(yán)厲禁止任何非營利機(jī)構(gòu)開發(fā)住宅，老百姓被迫從任意控盤的房地產(chǎn)開發(fā)商手中購買房屋，成為房價(jià)上漲的內(nèi)在動因；另一方面，國家政策特別是信貸政策缺乏對住房需求，特別是投機(jī)性購房缺乏必要約束，導(dǎo)致一些以盈利為目的的投資客進(jìn)入，他們以房屋囤積為基本手段，以低買高賣獲得暴利為目的，一步步推高了房價(jià)。

蔡繼明：兩個方面———供給和需求雙方的影響。從需求一方來說，需求的構(gòu)成不合理，比如一個城市的購買群體不僅有當(dāng)?shù)厝耍€有很多外地的購買者，外地購買者一般都是高收入階層，這構(gòu)成了需求曲線偏高的原因之一。還有一部分人投資住房，我們會發(fā)現(xiàn)很多住房都已經(jīng)售出，但是夜間這些房間都是沒有燈的，實(shí)際上是沒有人居住。投資者是預(yù)期將來房價(jià)會進(jìn)一步上升。普通居民的需求就會受到影響，沒有在他們支付能力范圍之內(nèi)的房子可供購買。這個低收入人群的需求就被淹沒了。

從供給一方來說，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠接受什么樣的價(jià)格，主要取決于成本和利潤。目前地價(jià)和政府征收的稅費(fèi)占據(jù)了房地產(chǎn)價(jià)格的大部分，我估計(jì)是在50%以上，剩下的建筑成本其實(shí)很低，不同的地區(qū)、不同的房屋結(jié)構(gòu)不同，但建筑成本一般在1000—3000元每平米左右，比如說北京的房價(jià)在一兩萬，其中就有一半是土地和政府征收的稅費(fèi)。

從市場結(jié)構(gòu)方面來看，房地產(chǎn)市場是一個壟斷的市場，幾家大的開發(fā)商壟斷了房屋的供給，政府對土地的供給也加以嚴(yán)格的限制。這樣，市場就沒有形成自由的進(jìn)入和退出，沒有形成完全的競爭。現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)的利潤要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于社會的平均利潤率。中國的富豪榜一半人都跟房地產(chǎn)有關(guān)。住房其實(shí)并不應(yīng)該是暴利行業(yè)，因?yàn)樗皇歉呖萍籍a(chǎn)品。