政府退出房產(chǎn)利益鏈才能降房價(jià)(1)
經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)訊 房價(jià)持續(xù)上漲,已經(jīng)多年成為社會關(guān)注熱點(diǎn)。
2004年,國務(wù)院開始將房地產(chǎn)業(yè)列入過熱的四大行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。2007年,各種調(diào)控措施多達(dá)20余項(xiàng),全國上下關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的話題更是紛爭迭起、分歧大于共識。
今年兩會期間,王超斌、蔡繼明等10位全國政協(xié)委員,聯(lián)署了一份《關(guān)于減少政府收費(fèi)環(huán)節(jié),遏制住房價(jià)格上漲的建議》。委員們通過調(diào)研得出結(jié)論:房價(jià)過高與政府對房地產(chǎn)業(yè)課稅過重緊密相連,有關(guān)政府部門對房地產(chǎn)業(yè)收取的稅費(fèi)總計(jì)占房價(jià)的15%~20%,而這種稅費(fèi)已占到地方財(cái)政收入的30%~50%.
政府似乎也已經(jīng)意識到了房地產(chǎn)業(yè)及社會住房保障面臨的嚴(yán)峻問題。“抓緊建立住房保障體系”首次寫入政府工作報(bào)告,在2008年政府工作的基本思路中,也專門對“建立住房保障體系,要堅(jiān)定不移地推進(jìn)住房改革和建設(shè),讓人民群眾安居樂業(yè)”進(jìn)行了論述。
“居者有其屋”一直是中國人的夢想,但何時(shí)才能實(shí)現(xiàn)“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏”?中國房地產(chǎn)業(yè)將如何調(diào)整?廣大民眾的住房需求如何才能得到有效保障?“小產(chǎn)權(quán)”房對住房保障有何啟示?在這些重大議題面前,政府應(yīng)有何作為?為此約請熟識這些議題的嘉賓,探討房地產(chǎn)業(yè)及住房保障體系面臨的種種問題,不求面面俱到,只求深切要害,對癥下藥。
嘉賓
顧云昌:國家建設(shè)部住房政策專家委員會副主任、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長
蔡繼明:全國政協(xié)委員、清華大學(xué)人文社會科學(xué)學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)研究所副所長
曹建海:中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任
李文杰:中原地產(chǎn)華北區(qū)(董事)總經(jīng)理
城鎮(zhèn)房價(jià)虛高3-5倍
以北京為例,2007年“房價(jià)-收入比”為21.9,而國際平均水平為3-5倍
記者:近幾年來,房地產(chǎn)業(yè)的話題甚是熱鬧。請問諸位對目前的房地產(chǎn)業(yè)有什么整體的感受及判斷?
蔡繼明:我認(rèn)為目前房價(jià)過高,超出了普通消費(fèi)者的支付能力,或者說是占民眾消費(fèi)支出的比重過高,這是一種不合理的現(xiàn)象。北京、上海、廣州等大城市的買房支出比重都超出了國際上公認(rèn)的界限。
曹建海:我認(rèn)為城鎮(zhèn)房價(jià)普遍虛高3-5倍,泡沫化極其嚴(yán)重,注定不可持續(xù)。以北京為例,單價(jià)1.5萬元,一套90平方米的住宅要賣135萬,2007年底城市家庭平均收入6.16萬元,則“房價(jià)-收入比”為21.9,而國際平均水平為3-5倍。請注意,這是在中國教育、社會保障非常不完善的情況下的房價(jià),如果依照發(fā)達(dá)國家已經(jīng)相當(dāng)完善的社會保障水平,則我國居民承受的房屋支出負(fù)擔(dān)那就更高了。
李文杰:去年實(shí)施的調(diào)控對市場造成了一定的影響。這個影響在不同的地區(qū)是不同的,特別是在投資者比較多的地區(qū),房價(jià)下調(diào)的幅度比較大;有的地區(qū)則交易量普遍下降,客戶觀望。我個人覺得市場的整體情況是健康的,良性發(fā)展的。房價(jià)從去年底下降,但進(jìn)入3月份以來不少客戶認(rèn)為今年的房價(jià)走勢比較明朗,所以交易額有所回升。從整體上來說,由于最近幾年各地都產(chǎn)生供不應(yīng)求的局面,價(jià)格還是有上漲的空間。
地價(jià)稅費(fèi)占了房價(jià)50%
建筑成本其實(shí)很低,北京房價(jià)在一兩萬,其中一半是土地和政府征收的稅費(fèi)
記者:就目前而言,廣大民眾的感受還是“不能承受房價(jià)之重”,房價(jià)虛高是民眾最真切的反映,為什么走到這個地步?
李文杰:虛高談不上。由于政府采取了各種政策來抑制房價(jià),所以說房價(jià)應(yīng)該是“穩(wěn)定的上漲”。不同的地區(qū)對高低的定義不一樣,比如北京的房價(jià)和上海、深圳比不算高,高低是相對的。如果政府解決了中低收入家庭的住房保障問題,房價(jià)自然會有調(diào)節(jié)。
曹建海:主要有兩個原因:供給上的地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的壟斷性,對居民在公有制土地中的權(quán)利漠視,政府嚴(yán)厲禁止任何非營利機(jī)構(gòu)開發(fā)住宅,老百姓被迫從任意控盤的房地產(chǎn)開發(fā)商手中購買房屋,成為房價(jià)上漲的內(nèi)在動因;另一方面,國家政策特別是信貸政策缺乏對住房需求,特別是投機(jī)性購房缺乏必要約束,導(dǎo)致一些以盈利為目的的投資客進(jìn)入,他們以房屋囤積為基本手段,以低買高賣獲得暴利為目的,一步步推高了房價(jià)。
蔡繼明:兩個方面———供給和需求雙方的影響。從需求一方來說,需求的構(gòu)成不合理,比如一個城市的購買群體不僅有當(dāng)?shù)厝耍€有很多外地的購買者,外地購買者一般都是高收入階層,這構(gòu)成了需求曲線偏高的原因之一。還有一部分人投資住房,我們會發(fā)現(xiàn)很多住房都已經(jīng)售出,但是夜間這些房間都是沒有燈的,實(shí)際上是沒有人居住。投資者是預(yù)期將來房價(jià)會進(jìn)一步上升。普通居民的需求就會受到影響,沒有在他們支付能力范圍之內(nèi)的房子可供購買。這個低收入人群的需求就被淹沒了。
從供給一方來說,房地產(chǎn)開發(fā)商能夠接受什么樣的價(jià)格,主要取決于成本和利潤。目前地價(jià)和政府征收的稅費(fèi)占據(jù)了房地產(chǎn)價(jià)格的大部分,我估計(jì)是在50%以上,剩下的建筑成本其實(shí)很低,不同的地區(qū)、不同的房屋結(jié)構(gòu)不同,但建筑成本一般在1000—3000元每平米左右,比如說北京的房價(jià)在一兩萬,其中就有一半是土地和政府征收的稅費(fèi)。
從市場結(jié)構(gòu)方面來看,房地產(chǎn)市場是一個壟斷的市場,幾家大的開發(fā)商壟斷了房屋的供給,政府對土地的供給也加以嚴(yán)格的限制。這樣,市場就沒有形成自由的進(jìn)入和退出,沒有形成完全的競爭。現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)的利潤要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于社會的平均利潤率。中國的富豪榜一半人都跟房地產(chǎn)有關(guān)。住房其實(shí)并不應(yīng)該是暴利行業(yè),因?yàn)樗皇歉呖萍籍a(chǎn)品。
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