房?jī)r(jià)討論的兩個(gè)誤區(qū)
首先，2008年的房?jī)r(jià)必須討論兩個(gè)價(jià)格，而不是籠統(tǒng)的一個(gè)價(jià)格。在新的房地產(chǎn)政策下,房地產(chǎn)行業(yè)被清楚地劃分成兩個(gè)市場(chǎng)，一個(gè)是居住性市場(chǎng)，一個(gè)是投資性市場(chǎng)。兩個(gè)市場(chǎng)是不同的，價(jià)格形成條件和形成規(guī)律也是不同的，這當(dāng)然就有了兩個(gè)價(jià)格。籠統(tǒng)的“房?jī)r(jià)”概念,并不符合房市將來可能形成的兩個(gè)市場(chǎng)的格局。
其次，兩個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格形成機(jī)制不同。兩個(gè)市場(chǎng)有兩類不同的需求，居住性市場(chǎng)的需求是實(shí)際需求，是以一套住房為目標(biāo)的或買或租。其需求者基本是低收入群體，受收入水平約束，價(jià)格的穩(wěn)定對(duì)滿足他們的需求非常重要。該需求市場(chǎng)比較接近一般的商品市場(chǎng),一套住房的效用滿足度和收入約束，可以產(chǎn)生穩(wěn)定的均衡價(jià)格,這個(gè)價(jià)格將得到房地產(chǎn)新政的大力度支持而相對(duì)穩(wěn)定；投資性市場(chǎng)的需求是賺錢需求，是以買賣房屋賺取價(jià)差為目的。其需求者不在意價(jià)格高低，而最在意的是價(jià)格必須不斷上漲。只要能夠在比購買價(jià)格更高的價(jià)格上出售，賺錢需求就得到實(shí)現(xiàn)。該市場(chǎng)對(duì)價(jià)格有無限上漲的需求,從需求角度是沒有均衡價(jià)格可循的。
如果不區(qū)分兩類不同的需求，不討論不同市場(chǎng)價(jià)格形成的不同效用約束，籠統(tǒng)一句“需求旺盛”、“儲(chǔ)蓄很多”,就會(huì)成為炒作房?jī)r(jià)應(yīng)該上漲的似是而非的理由。這樣的理由實(shí)際上是利用大多數(shù)人的居住需求推高整體房地產(chǎn)價(jià)格，從而有利于少部分投資者的賺錢效應(yīng)。
事實(shí)上，在需求被細(xì)分以后，根據(jù)需求的判斷，房?jī)r(jià)漲跌就不能統(tǒng)而論之了。所以新的房地產(chǎn)政策最重要的新意，就是明確地把房地產(chǎn)分割成兩個(gè)不同的市場(chǎng)，針對(duì)不同的市場(chǎng)實(shí)施不同的價(jià)格管理的思路和政策組合。
政府將主導(dǎo)居住性需求市場(chǎng)，包括制定購買經(jīng)濟(jì)適用房和租住廉租房的收入標(biāo)準(zhǔn)，最重要的是制定合理的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，提供較多的保障性住房的土地資源，并對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的二手房采取回購。如果合理的規(guī)則得到嚴(yán)格的執(zhí)行，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租屋的投入規(guī)模加大，相信居者有其屋的需求會(huì)逐漸得到滿足，發(fā)展商的資本投入應(yīng)該可以得到社會(huì)的平均收益回報(bào)，最重要的是，居住需求的房地產(chǎn)的價(jià)格就不會(huì)隨著投資性市場(chǎng)的價(jià)格變化而變化了。
對(duì)于投資性的市場(chǎng)，政府基本不對(duì)價(jià)格進(jìn)行管制，但是對(duì)貸款進(jìn)行了新的規(guī)定，比如加大第二套房的首付比例，對(duì)發(fā)展商嚴(yán)格房屋封頂后才能出售的要求等。在以自有資金投資為主的投資性市場(chǎng)上，如果價(jià)格上漲，不會(huì)影響居住市場(chǎng)的價(jià)格；如果價(jià)格下跌，也不會(huì)帶來銀行的壞賬進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)。
但是，如果投資性的市場(chǎng)上主要都是投資者，相互推高價(jià)格的動(dòng)機(jī)就不會(huì)很強(qiáng)烈，特別是必須用更多的自有資金來推高價(jià)格之時(shí)，投資性市場(chǎng)的價(jià)格上漲動(dòng)力就不足。這里有一個(gè)需要界定的概念，有了一套住房但希望有更好住房的人，應(yīng)該劃歸投資者范疇。如果這個(gè)群體很大，投資性的市場(chǎng)價(jià)格就應(yīng)該走高。如果這個(gè)群體并不很大，供給大于需求，空置率就會(huì)引導(dǎo)價(jià)格。
所以，只要政府的房地產(chǎn)新政得到落實(shí)，我認(rèn)為，對(duì)2008年中國房地產(chǎn)價(jià)格就可以有一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的預(yù)期。因?yàn)閮蓚€(gè)市場(chǎng)的分割，其價(jià)格漲跌不會(huì)相互波及。而在投資性市場(chǎng)上，當(dāng)投資者發(fā)現(xiàn)這一市場(chǎng)主要是自己上下跳動(dòng)時(shí)，其價(jià)格也會(huì)穩(wěn)定下來。
在分析房?jī)r(jià)的同時(shí)，有兩個(gè)問題值得注意：首先，美國次級(jí)貸的一個(gè)教訓(xùn)，就是不能把低收入群體的住房問題完全交給市場(chǎng)。因?yàn)橥耆袌?chǎng)的價(jià)格變化，很容易使基本居住需求的低收入群體的違約率上升，最后帶來次級(jí)貸危機(jī)而拖累整體經(jīng)濟(jì)。但中國的低收入群體的住房也不能全部由財(cái)政來解決，也應(yīng)該讓民營資本進(jìn)入到經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)和開發(fā)中來，借助社會(huì)資本，包括銀行資本，設(shè)計(jì)一些風(fēng)險(xiǎn)控制比較有效的、為低收入群體量身定做的金融工具和信貸產(chǎn)品，使保障性住房的投入能夠市場(chǎng)化運(yùn)作，同時(shí)也把風(fēng)險(xiǎn)降到最小。其次，有觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)新政的執(zhí)行對(duì)銀行過去幾年過高的房地產(chǎn)貸款有增加壞賬的風(fēng)險(xiǎn)。我認(rèn)為，這種觀點(diǎn)不無道理，我們應(yīng)該現(xiàn)在就開始注意投資性房地產(chǎn)貸款中的盲目性，這對(duì)減少銀行將來的房貸壞賬是非常重要的。
一般認(rèn)為，中國沒有次級(jí)貸的問題。事實(shí)上，中國的信譽(yù)記錄是很不完善的。銀行的投資性住房貸款與次級(jí)貸款和衍生產(chǎn)品一樣，是在房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)不斷上漲的假設(shè)條件下的投資項(xiàng)目。但是，“房?jī)r(jià)不斷上漲”這個(gè)假設(shè)是不合理的，特別是受宏觀形勢(shì)變化和宏觀政策影響很大。如果對(duì)于這個(gè)假設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)控制不到位,大環(huán)境稍有變化，特別是房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整，所謂的次級(jí)貸危機(jī)就會(huì)引爆。依靠?jī)r(jià)格上漲支持,且沒有特別嚴(yán)格的信譽(yù)記錄的中國的房地產(chǎn)貸款，實(shí)際上與次級(jí)貸款一樣是高風(fēng)險(xiǎn)信貸產(chǎn)品。特別是那些靠房屋的滾動(dòng)抵押不斷獲得貸款，不是以自有資金為主的投資人，房?jī)r(jià)變化以后出現(xiàn)“逾期”房貸的概率非常高，中國的次級(jí)貸就可能產(chǎn)生了。這應(yīng)該是為什么新政提高第二套房的首付比例的重要原因。
盡早切實(shí)落實(shí)新的房地產(chǎn)政策,調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格,是避免以后發(fā)生大規(guī)模中國式次貸危機(jī)，嚴(yán)重沖擊銀行信貸體系的重要措施。
（作者為銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）
- 秦暉：土地私有導(dǎo)致社會(huì)危機(jī)是極大誤區(qū) | 2008-10-07
- 楊紅旭：房?jī)r(jià)由市場(chǎng)說了算 支持萬科不退房 | 2008-09-22
- 易憲容:房?jī)r(jià)早降要比晚降好 | 2008-09-22
- [討論]男子電腦存黃片是違法還是被侵犯隱私 | 2008-09-19
- 2008年8月份全國70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲5.3% | 2008-09-16
