中國樓市告急
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 姜洪橋 程志云 張向東 “也許,現(xiàn)在是該考慮采取些行動(dòng)了”,當(dāng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的一位官員謹(jǐn)慎地向本報(bào)表達(dá)對樓市的憂慮時(shí),來自地產(chǎn)界的人士也在積極行動(dòng)。本周,將有兩份來自地產(chǎn)界團(tuán)體的建議書提交給相應(yīng)主管部門。
6月以來,包括建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會(huì)及中國人民銀行在內(nèi)的相關(guān)部委和機(jī)構(gòu)頻頻約見地產(chǎn)界人士,調(diào)查了解房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況。開發(fā)商積極發(fā)表自己的看法和意見,希望政府關(guān)注和解決房地產(chǎn)市場存在的嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)。
樓市風(fēng)險(xiǎn)顯然已經(jīng)引起了管理部門關(guān)注,與宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控形成互動(dòng)。本報(bào)獲悉,國家發(fā)改委在最新完成的一份報(bào)告中警示,一旦房價(jià)下跌,容易出現(xiàn)需求萎縮,影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。
不過,一位了解內(nèi)情的人士告訴本報(bào):“各部委行動(dòng)大體上處于調(diào)查研究階段,最終的決策將不是某一個(gè)部委能夠決定的。”
無論如何,對樓市而言,7月將是一個(gè)關(guān)鍵月份。
開發(fā)商建議
“在目前的情況下,商會(huì)將會(huì)提出自己的建議”,全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生表示,房地產(chǎn)商會(huì)將匯總各方面意見,向全國工商聯(lián)提出五大建議。與此同時(shí),本報(bào)獲悉另一個(gè)地產(chǎn)界核心團(tuán)體——中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)也將在本周召開一次會(huì)議,討論形勢并向政府部門提交建議書。
盡管聶梅生沒有透露五大建議的具體條款,但在此之前建設(shè)部和發(fā)改委約見開發(fā)商座談,開發(fā)商的意見已經(jīng)基本明確。
6月末以來,發(fā)改委先后三次約見開發(fā)商代表談話。據(jù)悉,發(fā)改委的目的主要是了解情況聽取意見。開發(fā)商認(rèn)為,資金的困難已經(jīng)很嚴(yán)重,持續(xù)下去勢必影響銀行,而去年實(shí)行第二套房貸款提高首付比例以來,銷售的持續(xù)低迷則進(jìn)一步加劇了資金的周轉(zhuǎn)困難。就此,開發(fā)商代表提出解決意見。意見主要集中在兩個(gè)方面:第一,能否在資金融通方面提供支持;第二,能否在釋放市場需求上提供支持。
聶梅生表示,這兩方面意見代表大部分開發(fā)商的想法,商會(huì)在收集和匯總這些意見上也做了工作。另據(jù)本報(bào)了解,中房協(xié)雖然還沒有明確表達(dá)意見,但其想法與房地產(chǎn)商會(huì)接近。
這兩大房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的舉動(dòng)可以說基本代表了開發(fā)商的總體意見,顯示了地產(chǎn)界對于形勢的急迫和危機(jī)感。
現(xiàn)在看來,6月28日的海南博鰲房地產(chǎn)論壇是一個(gè)爆破點(diǎn)。在這個(gè)論壇上,聶梅生發(fā)表了《2008年房地產(chǎn)迷局探路》演講,指出房地產(chǎn)與金融和財(cái)政的緊密關(guān)系,認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該適時(shí)彈性靈活。中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長兼秘書長顧云昌也在該論壇上建議,擴(kuò)大有效需求,尤其是擴(kuò)大沒有風(fēng)險(xiǎn)、更有實(shí)際購買力的需求,在金融政策上予以支持。
聶和顧分別代表房地產(chǎn)商會(huì)和中房協(xié),他們的講話或許并不出人意料。令人特別關(guān)注的是經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳淮和趙曉也發(fā)表了看法。趙曉認(rèn)為:“房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行了4年,實(shí)際上已經(jīng)接近臨界點(diǎn)了,如果再緊縮就會(huì)出現(xiàn)問題。”陳淮則強(qiáng)調(diào)了國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,認(rèn)為應(yīng)穩(wěn)定老百姓改善住房的經(jīng)濟(jì)預(yù)期。趙曉是北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授,曾任國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長,兼任中國體制改革研究會(huì)特約研究員。陳淮則是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任。
一致關(guān)注
面對諸多“救市”的爭論,作為房地產(chǎn)業(yè)直接指導(dǎo)機(jī)構(gòu),建設(shè)部一直未予明確表態(tài)。住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠聽到本報(bào)問及“救市”問題時(shí),立即婉拒了采訪。建設(shè)部政策研究中心的官員表示,這個(gè)問題太敏感,不便回答。另一位不愿具名的建設(shè)部官員則透露,建設(shè)部已經(jīng)在研究這個(gè)問題,并指“應(yīng)該采取一些行動(dòng)了”。
據(jù)透露,建設(shè)部在更早的時(shí)候就開始行動(dòng)。6月中下旬,也就是在博鰲房地產(chǎn)論壇之前建設(shè)部即組織過開發(fā)商座談,建設(shè)部的高級官員出席了座談會(huì),聽取了開發(fā)商的意見和看法。上述官員認(rèn)為,政府主管部門的難處在于平衡,既不能讓房價(jià)過快增長,也不能因房價(jià)下跌危及整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行安全。但在目前的情況下,房價(jià)過快上漲顯然是不可能的了。
與建設(shè)部行動(dòng)一致的是,近期北京市建委也約見了開發(fā)商和地產(chǎn)中介公司代表。地產(chǎn)界人士反映,市建委與業(yè)內(nèi)人士座談是個(gè)慣例,但現(xiàn)在約談的頻率明顯提高了。
目前,建設(shè)部仍沒有對外公開表態(tài)。但發(fā)改委在一份內(nèi)部報(bào)告里警告了樓市資金風(fēng)險(xiǎn)可能危及宏觀經(jīng)濟(jì),并提出繼續(xù)加強(qiáng)適合中低收入人群的政策性住房建設(shè)。該報(bào)告與趙曉和陳淮在博鰲論壇上的講話主旨相當(dāng)接近。
據(jù)悉,同時(shí)展開調(diào)研的除了發(fā)改委和建設(shè)部之外,還有央行。央行的調(diào)研集中在對各銀行的相關(guān)業(yè)務(wù)調(diào)查。
知情人士透露,政府部門的協(xié)調(diào)動(dòng)作源于5月底,在房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨額資金短缺問題徹底浮出水面的時(shí)候,一份內(nèi)參報(bào)道了房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺的嚴(yán)重情況,據(jù)稱,其中有被廣泛傳播的說法,“售樓收入2.9萬億,購地支出3萬億”(指2007年房地產(chǎn)行業(yè)整體)。在此后,三大政府機(jī)構(gòu)的動(dòng)作顯示了高度的一致性。
可能的措施
種種跡象顯示,所謂“救市”并不僅僅針對房地產(chǎn)業(yè),采取措施緩解樓市資金危局防止連鎖反應(yīng)將在預(yù)料之中,正如很多人說的 “調(diào)查本身就能說明問題”。接下來的問題是怎么解決問題。
一種普遍觀點(diǎn)認(rèn)為,“救市”將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)大,造成未來更為嚴(yán)重的影響。
這種說法似乎高估了所謂“救市”的性質(zhì)和力度。實(shí)際上,甚至開發(fā)商都沒有樂觀到認(rèn)為政府會(huì)采取措施恢復(fù)到從前的狀況。
開發(fā)商希望政府能夠開放資金支持,不過他們?nèi)耘f懷疑在通貨膨脹背景下銀行不可能完全放開貸款,尤其是開發(fā)貸款。開發(fā)商希望政府能夠鼓勵(lì)和刺激需求,但也沒有樂觀到認(rèn)為第二套住房貸款限制政策會(huì)立刻解禁。
聶梅生建議:“如果銀行開放貸款仍舊有難度,是否可以通過其他渠道予以解決?如果第二套房貸款限制無法調(diào)整,是否可以從鼓勵(lì)低端需求開始著手?”這樣的訴求是一種變通和漸進(jìn)的方法。
聶梅生認(rèn)為不久前成都出臺的措施具有參考價(jià)值。
6月15日,成都市人民政府辦公廳下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見》,提出有條件地在信貸支持、消費(fèi)鼓勵(lì)等方面促進(jìn)地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展,總計(jì)十條。該意見被地產(chǎn)界人士俗稱為“成都地產(chǎn)十條”。
從實(shí)際情況來看,A股市場已經(jīng)批準(zhǔn)部分房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債,對外商投資房地產(chǎn)業(yè)的審批備案制度也有所調(diào)整。在消費(fèi)領(lǐng)域尚未有動(dòng)作,開發(fā)商樂觀的估計(jì)是普通住宅的首付和信貸支持力度能夠加大。
更樂觀的估計(jì)則是認(rèn)為政府將首先力推解決中低收入人群的政策性住房。政策性住房的大量建設(shè)和銷售同樣能解決一部分開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)問題。考慮到發(fā)改委的報(bào)告和陳淮強(qiáng)調(diào)完善住房保障系統(tǒng)的講話,以政策性住房拉動(dòng)住房消費(fèi)的措施被實(shí)施的可能性極高。
聶梅生認(rèn)為,推進(jìn)政策性住房尤其是限價(jià)房的銷售不會(huì)對開發(fā)商造成太大影響,因?yàn)橄迌r(jià)房售價(jià)與市場價(jià)差別不是很大。不過,她提醒開發(fā)商,“當(dāng)然,利潤要下降,別再抱有暴利的幻想了。”
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