經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 姜洪橋 程志云 張向東  “也許，現(xiàn)在是該考慮采取些行動(dòng)了”，當(dāng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的一位官員謹(jǐn)慎地向本報(bào)表達(dá)對樓市的憂慮時(shí)，來自地產(chǎn)界的人士也在積極行動(dòng)。本周，將有兩份來自地產(chǎn)界團(tuán)體的建議書提交給相應(yīng)主管部門。

6月以來，包括建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會(huì)及中國人民銀行在內(nèi)的相關(guān)部委和機(jī)構(gòu)頻頻約見地產(chǎn)界人士，調(diào)查了解房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況。開發(fā)商積極發(fā)表自己的看法和意見，希望政府關(guān)注和解決房地產(chǎn)市場存在的嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)。

樓市風(fēng)險(xiǎn)顯然已經(jīng)引起了管理部門關(guān)注，與宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控形成互動(dòng)。本報(bào)獲悉，國家發(fā)改委在最新完成的一份報(bào)告中警示，一旦房價(jià)下跌，容易出現(xiàn)需求萎縮，影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。

不過，一位了解內(nèi)情的人士告訴本報(bào)：“各部委行動(dòng)大體上處于調(diào)查研究階段，最終的決策將不是某一個(gè)部委能夠決定的。”

無論如何，對樓市而言，7月將是一個(gè)關(guān)鍵月份。

開發(fā)商建議

“在目前的情況下，商會(huì)將會(huì)提出自己的建議”，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生表示，房地產(chǎn)商會(huì)將匯總各方面意見，向全國工商聯(lián)提出五大建議。與此同時(shí)，本報(bào)獲悉另一個(gè)地產(chǎn)界核心團(tuán)體——中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)也將在本周召開一次會(huì)議，討論形勢并向政府部門提交建議書。

盡管聶梅生沒有透露五大建議的具體條款，但在此之前建設(shè)部和發(fā)改委約見開發(fā)商座談，開發(fā)商的意見已經(jīng)基本明確。

6月末以來，發(fā)改委先后三次約見開發(fā)商代表談話。據(jù)悉，發(fā)改委的目的主要是了解情況聽取意見。開發(fā)商認(rèn)為，資金的困難已經(jīng)很嚴(yán)重，持續(xù)下去勢必影響銀行，而去年實(shí)行第二套房貸款提高首付比例以來，銷售的持續(xù)低迷則進(jìn)一步加劇了資金的周轉(zhuǎn)困難。就此，開發(fā)商代表提出解決意見。意見主要集中在兩個(gè)方面：第一，能否在資金融通方面提供支持；第二，能否在釋放市場需求上提供支持。

聶梅生表示，這兩方面意見代表大部分開發(fā)商的想法，商會(huì)在收集和匯總這些意見上也做了工作。另據(jù)本報(bào)了解，中房協(xié)雖然還沒有明確表達(dá)意見，但其想法與房地產(chǎn)商會(huì)接近。

這兩大房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的舉動(dòng)可以說基本代表了開發(fā)商的總體意見，顯示了地產(chǎn)界對于形勢的急迫和危機(jī)感。

現(xiàn)在看來，6月28日的海南博鰲房地產(chǎn)論壇是一個(gè)爆破點(diǎn)。在這個(gè)論壇上，聶梅生發(fā)表了《2008年房地產(chǎn)迷局探路》演講，指出房地產(chǎn)與金融和財(cái)政的緊密關(guān)系，認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該適時(shí)彈性靈活。中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長兼秘書長顧云昌也在該論壇上建議，擴(kuò)大有效需求，尤其是擴(kuò)大沒有風(fēng)險(xiǎn)、更有實(shí)際購買力的需求，在金融政策上予以支持。

聶和顧分別代表房地產(chǎn)商會(huì)和中房協(xié)，他們的講話或許并不出人意料。令人特別關(guān)注的是經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳淮和趙曉也發(fā)表了看法。趙曉認(rèn)為：“房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行了4年，實(shí)際上已經(jīng)接近臨界點(diǎn)了，如果再緊縮就會(huì)出現(xiàn)問題。”陳淮則強(qiáng)調(diào)了國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，認(rèn)為應(yīng)穩(wěn)定老百姓改善住房的經(jīng)濟(jì)預(yù)期。趙曉是北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授，曾任國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長，兼任中國體制改革研究會(huì)特約研究員。陳淮則是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任。

一致關(guān)注

面對諸多“救市”的爭論，作為房地產(chǎn)業(yè)直接指導(dǎo)機(jī)構(gòu)，建設(shè)部一直未予明確表態(tài)。住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠聽到本報(bào)問及“救市”問題時(shí)，立即婉拒了采訪。建設(shè)部政策研究中心的官員表示，這個(gè)問題太敏感，不便回答。另一位不愿具名的建設(shè)部官員則透露，建設(shè)部已經(jīng)在研究這個(gè)問題，并指“應(yīng)該采取一些行動(dòng)了”。

據(jù)透露，建設(shè)部在更早的時(shí)候就開始行動(dòng)。6月中下旬，也就是在博鰲房地產(chǎn)論壇之前建設(shè)部即組織過開發(fā)商座談，建設(shè)部的高級官員出席了座談會(huì)，聽取了開發(fā)商的意見和看法。上述官員認(rèn)為，政府主管部門的難處在于平衡，既不能讓房價(jià)過快增長，也不能因房價(jià)下跌危及整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行安全。但在目前的情況下，房價(jià)過快上漲顯然是不可能的了。

與建設(shè)部行動(dòng)一致的是，近期北京市建委也約見了開發(fā)商和地產(chǎn)中介公司代表。地產(chǎn)界人士反映，市建委與業(yè)內(nèi)人士座談是個(gè)慣例，但現(xiàn)在約談的頻率明顯提高了。

目前，建設(shè)部仍沒有對外公開表態(tài)。但發(fā)改委在一份內(nèi)部報(bào)告里警告了樓市資金風(fēng)險(xiǎn)可能危及宏觀經(jīng)濟(jì)，并提出繼續(xù)加強(qiáng)適合中低收入人群的政策性住房建設(shè)。該報(bào)告與趙曉和陳淮在博鰲論壇上的講話主旨相當(dāng)接近。

據(jù)悉，同時(shí)展開調(diào)研的除了發(fā)改委和建設(shè)部之外，還有央行。央行的調(diào)研集中在對各銀行的相關(guān)業(yè)務(wù)調(diào)查。

知情人士透露，政府部門的協(xié)調(diào)動(dòng)作源于5月底，在房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨額資金短缺問題徹底浮出水面的時(shí)候，一份內(nèi)參報(bào)道了房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺的嚴(yán)重情況，據(jù)稱，其中有被廣泛傳播的說法，“售樓收入2.9萬億，購地支出3萬億”（指2007年房地產(chǎn)行業(yè)整體）。在此后，三大政府機(jī)構(gòu)的動(dòng)作顯示了高度的一致性。

可能的措施

種種跡象顯示，所謂“救市”并不僅僅針對房地產(chǎn)業(yè)，采取措施緩解樓市資金危局防止連鎖反應(yīng)將在預(yù)料之中，正如很多人說的 “調(diào)查本身就能說明問題”。接下來的問題是怎么解決問題。

一種普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，“救市”將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)大，造成未來更為嚴(yán)重的影響。

這種說法似乎高估了所謂“救市”的性質(zhì)和力度。實(shí)際上，甚至開發(fā)商都沒有樂觀到認(rèn)為政府會(huì)采取措施恢復(fù)到從前的狀況。

開發(fā)商希望政府能夠開放資金支持，不過他們?nèi)耘f懷疑在通貨膨脹背景下銀行不可能完全放開貸款，尤其是開發(fā)貸款。開發(fā)商希望政府能夠鼓勵(lì)和刺激需求，但也沒有樂觀到認(rèn)為第二套住房貸款限制政策會(huì)立刻解禁。

聶梅生建議：“如果銀行開放貸款仍舊有難度，是否可以通過其他渠道予以解決？如果第二套房貸款限制無法調(diào)整，是否可以從鼓勵(lì)低端需求開始著手？”這樣的訴求是一種變通和漸進(jìn)的方法。

聶梅生認(rèn)為不久前成都出臺的措施具有參考價(jià)值。

6月15日，成都市人民政府辦公廳下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見》，提出有條件地在信貸支持、消費(fèi)鼓勵(lì)等方面促進(jìn)地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展，總計(jì)十條。該意見被地產(chǎn)界人士俗稱為“成都地產(chǎn)十條”。

從實(shí)際情況來看，A股市場已經(jīng)批準(zhǔn)部分房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債，對外商投資房地產(chǎn)業(yè)的審批備案制度也有所調(diào)整。在消費(fèi)領(lǐng)域尚未有動(dòng)作，開發(fā)商樂觀的估計(jì)是普通住宅的首付和信貸支持力度能夠加大。

更樂觀的估計(jì)則是認(rèn)為政府將首先力推解決中低收入人群的政策性住房。政策性住房的大量建設(shè)和銷售同樣能解決一部分開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)問題。考慮到發(fā)改委的報(bào)告和陳淮強(qiáng)調(diào)完善住房保障系統(tǒng)的講話，以政策性住房拉動(dòng)住房消費(fèi)的措施被實(shí)施的可能性極高。

聶梅生認(rèn)為，推進(jìn)政策性住房尤其是限價(jià)房的銷售不會(huì)對開發(fā)商造成太大影響，因?yàn)橄迌r(jià)房售價(jià)與市場價(jià)差別不是很大。不過，她提醒開發(fā)商，“當(dāng)然，利潤要下降，別再抱有暴利的幻想了。”

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