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    變形的背后
    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 席斯/文 很多人問為什么要征收物業(yè)稅或房產(chǎn)稅?通俗點(diǎn)講,正常的市場,房地產(chǎn)漲價,根源是公共產(chǎn)品的價值轉(zhuǎn)移到房產(chǎn),比如政府修建地鐵導(dǎo)致周邊房價上漲,那么政府通過房產(chǎn)稅,把漲價部分拿去一些,再投入到其他公共投資上。

    這也是為什么物業(yè)稅一直在強(qiáng)調(diào)的以評估價為計(jì)稅依據(jù),如果按照合同原價,政府將無法享受其增值部分的稅收。

    此次對房產(chǎn)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)是房屋的原值,在上世紀(jì)八十年代制定該稅的時候居民住房大部分是公房,私有產(chǎn)權(quán)房屋很少,也不存在房價上漲的問題,所以規(guī)定以原值作為計(jì)稅基礎(chǔ)。從1986年3月提出研究設(shè)立房產(chǎn)稅到9月份出臺,前后只用了半年時間。

    但隨著中國房改的推進(jìn)和市場化發(fā)展,居民不僅擁有自有產(chǎn)權(quán)房屋,房屋交易異常活躍,房價上漲也到了不可思議的地步。

    相比于此,物業(yè)稅提出數(shù)年以來,在一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)不僅分歧巨大,在技術(shù)操作上也大有難度。在空轉(zhuǎn)的幾個城市,稅務(wù)部門普遍反映,房屋價值的評估是這一稅種的一大難度。稅務(wù)部門不僅要掌握所有房屋的建設(shè)年限、產(chǎn)權(quán)情況,還要根據(jù)該地段房屋市場價格以及房屋本身折舊情況評估其市值。而評估值跟市場值一旦有差距,必定會引起產(chǎn)權(quán)人的不滿,估高了多交稅,估低了影響賣房收入。

    既然房屋評估的問題解決不了,那么房產(chǎn)稅就能解決這個問題嗎?有媒體報(bào)道說,上海的房產(chǎn)保有稅是以合同原值為基礎(chǔ)。如果是這樣,那么政府采取了一種快速可操作的方式,這幾乎沒有任何技術(shù)難度。

    但這樣的房產(chǎn)稅也就不是真正意義上的不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收了,因?yàn)樗荒芊从撤慨a(chǎn)在保有階段價值的變化,也不能區(qū)分房價增減幅度不同的房產(chǎn)的納稅差別。

    如果政府希望以房產(chǎn)稅替代物業(yè)稅,那即便在當(dāng)前按合同原值征稅,在未來也還是會轉(zhuǎn)為按評估值。

    在征收的范圍上,眼下可能是只針對個人第三套住房,但在未來一定會把所有居民個人住房都納入到征稅范圍。因?yàn)樽畛跸MO(shè)立物業(yè)稅的目的,就是為了研究開征一個包括所有房產(chǎn)的不動產(chǎn)稅,并且居民個人住房會成為最主要征稅對象。

    未來,在某一天房產(chǎn)稅不再是擁有別墅、豪宅一族的納稅義務(wù),而是所有擁有房屋產(chǎn)權(quán)人的義務(wù)。

    如此看來,中國的不動產(chǎn)稅還將經(jīng)歷逐步的改革和調(diào)整。最終成為中國繼增值稅和所得稅之后的第三大稅種,地方政府的第一大稅種。

    物業(yè)稅也叫不動產(chǎn)稅,它的征稅對象主要是土地、房屋等不動產(chǎn),要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款,而應(yīng)繳納的稅值會隨著市值的升高而提高。

    從記者掌握的情況來看,現(xiàn)階段的物業(yè)稅草案中,只包含了房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩種。即把這兩種稅合并到物業(yè)稅中征收。而2007年時,官方透露的物業(yè)稅基本框架是包括房產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)的。

    采訪中,一位北京市財(cái)政局的官員說,土地出讓金不可能納入物業(yè)稅,那是地方最主要的收入,而且是一次性征收。一旦并入物業(yè)稅,就要分幾十年征收,地方政府受不了。

    這也是物業(yè)稅無法出臺的一個原因,因?yàn)槿绻话堰@些土地稅費(fèi)納入進(jìn)來,物業(yè)稅就有重復(fù)征稅的嫌疑。而地方政府對保持征收土地出讓金是相當(dāng)堅(jiān)決的。

    房產(chǎn)稅就是保有環(huán)節(jié)稅收,房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象,按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù),向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

    可以肯定的是,在物業(yè)稅無法在短時間內(nèi)推行的情況下,房產(chǎn)稅將成為政府調(diào)控房價和增加收入的一個手段。

    經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)相關(guān)產(chǎn)品
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