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經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 王志浩/文 中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀究竟如何？房?jī)r(jià)是否正在下滑——如果沒有，何時(shí)將開始下滑？面對(duì)嚴(yán)厲調(diào)控措施，開發(fā)商是否推遲項(xiàng)目開工或停工？這些問題很難從官方數(shù)據(jù)中找到答案。因此，我們?cè)噲D找到那些能給出答案的人們：房地產(chǎn)開發(fā)商。

7月份，我們對(duì)6個(gè)二、三線城市的30家房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行調(diào)研，涉及建設(shè)和銷售計(jì)劃，土地和房屋價(jià)格，買方市場(chǎng)情況以及與地方政府和銀行的關(guān)系。

開工面積仍在增加

受訪開發(fā)商中，目前在建工程規(guī)模普遍在2-5期（開發(fā)商通常將一個(gè)大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分為幾期，每期建設(shè)1-2個(gè)街區(qū)后出售——這樣，一塊較大的規(guī)劃用地通常需要十年或更長(zhǎng)時(shí)間才被完全開發(fā)）。總的來說，這些開發(fā)商目前的在建住宅項(xiàng)目面積約2400萬平米，相當(dāng)于240000套100平米的住房。

我們向開發(fā)商詢問了其新項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃以及是否推遲了原計(jì)劃開發(fā)項(xiàng)目。30家開發(fā)商中的12家不打算在未來3個(gè)月內(nèi)新增開發(fā)項(xiàng)目。不過，那些準(zhǔn)備上馬新項(xiàng)目的開發(fā)商計(jì)劃新增土地開發(fā)面積可觀，約相當(dāng)于其在建項(xiàng)目面積的60%。這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的前景是一個(gè)積極信號(hào)。

在這30家開發(fā)商中，幾乎沒有一家推遲任何一期在建項(xiàng)目或開盤計(jì)劃。這對(duì)近期的項(xiàng)目建設(shè)和材料需求來說也是一個(gè)好消息。我們還了解到，自4月份以來開發(fā)商有沒有推遲任何銷售計(jì)劃，得到的答案依然是否定的（30家開發(fā)商中，28家表示否定）。因此，盡管成交量有所下滑，開發(fā)商仍認(rèn)為推出新項(xiàng)目是有利可圖的。

這就帶來一個(gè)重要的數(shù)據(jù)分析問題：如何最準(zhǔn)確追蹤中國(guó)的住宅建設(shè)情況？官方公布的“住宅施工面積”數(shù)據(jù)包括已完工的建設(shè)項(xiàng)目，并不準(zhǔn)確。因此，我們認(rèn)為最好的方法是從“住宅施工面積”數(shù)據(jù)中減去已完工面積，再進(jìn)行季節(jié)調(diào)整（我們認(rèn)為同比數(shù)據(jù)波動(dòng)性稍大，趨勢(shì)不夠清晰）。我們的數(shù)據(jù)處理結(jié)果顯示，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模仍處于高位。

不斷擴(kuò)張的土地儲(chǔ)備

有人認(rèn)為，4月份國(guó)務(wù)院推出的大力調(diào)控政策會(huì)導(dǎo)致中國(guó)土地市場(chǎng)崩潰,但現(xiàn)實(shí)并非如此。盡管土地銷售量已從峰值開始回落，但開發(fā)商仍在增加自己的土地儲(chǔ)備。今年二季度，月平均土地出售面積達(dá)3800平米，仍高于2008年的水平。

地價(jià)下跌主要集中在一線城市。今年年初以來上海、北京和杭州等地的地價(jià)大幅下跌。但在其他大多數(shù)城市，價(jià)格并沒有出現(xiàn)大幅波動(dòng)。我們希望二、三線城市的地價(jià)可以維持當(dāng)前的低位窄幅波動(dòng)，這將是一個(gè)利好因素。

在此背景下，我們向開發(fā)商們?cè)儐柫讼掳肽晷略鐾恋毓┙o的情況，以及開發(fā)商對(duì)未來土地價(jià)格走勢(shì)的預(yù)期。

19位稱，地價(jià)并沒有自4月份開始下跌。5位受訪者稱地價(jià)下跌5%-10%，4位表示跌幅達(dá)到11%-20%。簡(jiǎn)言之，這說明大部分二、三線城市的土地市場(chǎng)并沒有受到4月樓市新政的影響。24位表示，他們不認(rèn)為地價(jià)將繼續(xù)下跌。這也是一個(gè)積極的信號(hào)。

盡管土地價(jià)格和銷售量均有所下滑，但并未出現(xiàn)潰降。因此，在這種情況下地方政府的土地出讓收入仍保持較高水平。這再次顯示出開發(fā)商仍對(duì)市場(chǎng)前景看好，并在需求持續(xù)強(qiáng)勁的預(yù)期下不斷增加其土地儲(chǔ)備。

購(gòu)地與囤地

開發(fā)商在土地拍賣時(shí)似乎的確遇到一些支付問題。只有9家受訪開發(fā)商表示沒有聽說此類問題。6家開發(fā)商稱他們見到3家以上本地開發(fā)商面臨支付困難。我們懷疑，其中多數(shù)開發(fā)商的支付問題主要來自于外部融資成本的提高，而非內(nèi)部資金鏈斷裂。理論上，開發(fā)商不得從銀行貸款用于購(gòu)買土地，但我們聽說實(shí)際中并非如此，因此提出了以下問題。

30家受訪開發(fā)商中有24家稱本地開發(fā)商有這種行為。不過，這種方式已變得越來越困難，對(duì)固定資本和流動(dòng)資本貸款的新規(guī)定使用于非法目的的資金轉(zhuǎn)移變得更加困難。因此，由于地方政府面臨開發(fā)商支付壓力（按照國(guó)土資源部的計(jì)劃），我們預(yù)計(jì)小型開發(fā)商將把更多地塊退還當(dāng)?shù)卣笾行烷_發(fā)商仍將保有其購(gòu)入的土地。

不過，我們對(duì)地方政府是否愿意執(zhí)行這項(xiàng)規(guī)定表示懷疑。事實(shí)也證明，在我們調(diào)查的30家開發(fā)商中，只有5家對(duì)此表示“有很大壓力”，15家稱“有一定壓力”，而三分之一的受訪開發(fā)商表示“幾乎沒有壓力”。因此，在實(shí)際操作層面上，中央政府仍需找到一個(gè)更好的辦法防止開發(fā)商囤地。

9-10月開始新一輪供給

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2009年15%的商品房購(gòu)買者全額付款，沒有申請(qǐng)房貸。60%的購(gòu)買者為本地居民。68%為自住購(gòu)買，其余為投資性購(gòu)買。

我們向開發(fā)商詢問了其銷售計(jì)劃的開展時(shí)間。最大的一批新建商品房似乎將在今年9-10月份推向市場(chǎng)，也有相當(dāng)一部分受訪開發(fā)商計(jì)劃在2011年11-12月和2011年一季度開始出售大部分商品房。

對(duì)于開發(fā)商對(duì)成交量何時(shí)回升的判斷，回答出現(xiàn)很大差異——這個(gè)問題旨在了解開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)供需雙方的預(yù)期。三分之一的受訪開發(fā)商認(rèn)為隨著供給增加，成交量將從9月份開始回升，而其余大多數(shù)人則認(rèn)為市場(chǎng)要到明年年初才會(huì)恢復(fù)。

對(duì)今年房屋銷售面積的預(yù)期范圍較大。大多數(shù)受訪開發(fā)商認(rèn)為今年的銷售面積將較去年降低21%-30%。

房?jī)r(jià)仍未見底

我們的數(shù)據(jù)顯示，一線城市的新房?jī)r(jià)格下降，但二、三線城市未受影響。而開發(fā)商們稱，他們所在城市的新房?jī)r(jià)格實(shí)際上有所下滑，預(yù)計(jì)下半年還將繼續(xù)走低。

大多數(shù)受訪者表示，其所在的二、三線城市二手房?jī)r(jià)格僅上漲了10%-20%。這一點(diǎn)很重要，雖然部分一線城市的二手房?jī)r(jià)格在此期間出現(xiàn)驚人漲幅，但并不是全國(guó)性現(xiàn)象，反駁了全國(guó)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的觀點(diǎn)。在我們看來，10%-20%的漲幅相對(duì)于增長(zhǎng)速度相似的城鎮(zhèn)收入水平來說是完全合理的。

從目前來看，市場(chǎng)價(jià)格對(duì)4月份房地產(chǎn)調(diào)控措施的反應(yīng)較溫和。17位受訪者稱，中檔住宅價(jià)格下降了10%或20%，而13家開發(fā)商稱價(jià)格沒有變動(dòng)，只有少數(shù)地區(qū)價(jià)格降幅超過20%。

我們想通過這個(gè)問題了解7月份的價(jià)格走勢(shì)。大多數(shù)受訪開發(fā)商稱，所在城市一手市場(chǎng)住宅交易價(jià)格維持平穩(wěn)。不過，不足三分之一的開發(fā)商稱價(jià)格有所下跌。

我們還詢問參與調(diào)查開發(fā)商，他們是否聽說本地有其他開發(fā)商計(jì)劃在今年下半年降價(jià)。三分之一的回答是否定的，18人稱 “有一小部分”，僅有2人選擇了“很多”。當(dāng)被問及是否認(rèn)為住宅價(jià)格目前已“見底”時(shí)，25家開發(fā)商都表示否定。

房地產(chǎn)信貸收緊

我們認(rèn)為自2009年底，監(jiān)管者已開始限制銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸發(fā)放。不過，與2008年不同，信貸仍在源源不斷地流出。2010年上半年，銀行向房地產(chǎn)開放商新增融資規(guī)模4350億元，完全不同于2008年政府制造的信貸荒，一位從事私募的朋友認(rèn)為這是政府吸取了教訓(xùn)。而這次，政府似乎旨在為建設(shè)項(xiàng)目提供充足的信貸支持，同時(shí)打擊土地投機(jī)交易，壓低土地價(jià)格并限制開發(fā)商囤地。

我們聽說，中小型開發(fā)商遇到貸款難問題。因此，他們轉(zhuǎn)向信托公司融資渠道。不過，這項(xiàng)業(yè)務(wù)已于7月底被叫停，信托公司現(xiàn)在不得不重新依賴以老客戶群為主的集合信托產(chǎn)品，發(fā)放產(chǎn)品規(guī)模也僅有2億-3億元,更多的中型開發(fā)商將很難從外部融資。信托貸款利率已升至對(duì)中型開發(fā)商15%-20%，對(duì)大型開發(fā)商10%-15%。

我們調(diào)研的開發(fā)商們似乎都擁有十分充裕的資金。當(dāng)被問到是否需要提前銷售期房來為在建項(xiàng)目融資時(shí)，只有8家開發(fā)商表示采取了這種方式。另外，超過一半的受訪開發(fā)商表示他們?nèi)杂行刨J余額，這也支持了開發(fā)商資金充裕的觀點(diǎn)。我們還問到，申請(qǐng)銀行信貸的難度是否從4月調(diào)控措施出臺(tái)后有所增加，17人表示肯定，但也有5人稱沒有增加。

12家開發(fā)商稱這種做法“非常普遍”，8家稱“比較普遍”。這主要是因?yàn)殂y行需要看到開發(fā)商的現(xiàn)金流情況，因此要求開發(fā)商出售住宅，而不再捂盤。如果開發(fā)商需要出售庫(kù)存已獲得銀行貸款，可能將導(dǎo)致下半年開發(fā)商降價(jià)。不過，鑒于我們采訪的開發(fā)商中有一半稱仍有貸款余額，信貸壓力可能不會(huì)影響到大多數(shù)開發(fā)商。

（作者為渣打銀行大中華區(qū)研究主管，申嵐譯。本文為《渣打銀行房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告》之一，查看報(bào)告全文登陸經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)）