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經(jīng)濟觀察報 記者 賈華杰 席斯 “明代張居正從提出清丈全國土地到實施基本完成，也就是兩年多的時間，而我從2003年接到房地產(chǎn)稅任務(wù)時是滿頭黑發(fā)，七年過去了，我頭發(fā)基本上全白了。”在9月17日-18日召開在中國土地稅費金改革國際研討會上，深圳市國土房產(chǎn)評估發(fā)展中心耿繼進主任感嘆的說。

這場會議由國土資源部調(diào)控與監(jiān)測司和中國土地勘測規(guī)劃院舉辦，會議旨在為房地產(chǎn)稅改革厘定政策思路，與會者68人，國土部、稅務(wù)系統(tǒng)共34名官員與會。

會上，杭州、深圳城市相關(guān)官員分享他們的設(shè)計和成果，并表示他們城市已具備房產(chǎn)稅試點的條件，而多位政策制定者參會的目的之一在于為房地產(chǎn)稅改革厘定政策思路。

本報記者從北京市地稅局獲得的消息是，房產(chǎn)稅試點最快年底公布，明年正式實轉(zhuǎn)。

                                          房產(chǎn)稅沖刺

9月17日-18日召開在中國土地稅費金改革國際研討會上，與會者一致認(rèn)為，部分城市推出房產(chǎn)稅的條件已經(jīng)成熟。與此同時，房產(chǎn)稅在國慶前后出臺的消息開始傳出。

對此，北京市地稅局回應(yīng)經(jīng)濟觀察報，“房產(chǎn)稅確實要試點，但最快得年底公布，明年開始試行。”

房產(chǎn)稅最早提出在1986年，當(dāng)時國務(wù)院發(fā)布暫行條例，規(guī)定在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)針對營業(yè)性用房征收，而居民住宅到目前為止沒有征收保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅。

2003年前后，中央文件確立了中國房地產(chǎn)稅收制度需要改革。那一年，北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶等六省市開始進行物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”。

2004年，土地政策開始推行“招拍掛”政策，對土地一次性征收“土地拍賣出讓金”，土地出讓金成為地方政府主要財政依靠，物業(yè)稅的開征將與一次性征收“土地拍賣出讓金”形成沖突，之后“物業(yè)稅”很少被提起。

今年4月17日，國務(wù)院發(fā)布的新版國十條中，“物業(yè)稅”稱謂也沒有出現(xiàn)，轉(zhuǎn)而與1986年出臺的“房產(chǎn)稅”暫行條例銜接，這份旨在調(diào)控房價的文件提到，要加快研究制定“引導(dǎo)個人合理住房消費、調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策”。

8月24日，發(fā)改委財政金融司司長徐林表示，我國將推進房產(chǎn)稅改革。“這個稅種我們一直在進行研究，它的開征也可以為地方政府帶來一個穩(wěn)定的主體稅種。”

在9月17日這次會議上，國土資源部胡存智指出，土地稅費金制度承載著復(fù)雜的經(jīng)濟社會關(guān)系，是促進資源合理利用、調(diào)節(jié)土地經(jīng)濟社會關(guān)系最直接、最有力、最重要的杠桿。

會上，國土部資產(chǎn)處處長雷愛先也表示，房地產(chǎn)稅的要義在不動產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)將現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅，實現(xiàn)簡化稅種，徹底改變目前房地產(chǎn)稅稅制流通環(huán)節(jié)極重、保有環(huán)節(jié)極輕的現(xiàn)狀。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此次房產(chǎn)稅的呼聲加大與最近一段時間部分城市出現(xiàn)量價齊升有很大關(guān)系，但地產(chǎn)商并不認(rèn)賬，9月20日，SOHO中國有限公司的董事長潘石屹說，“近兩天各種房地產(chǎn)調(diào)控的謠言滿天飛。我告訴記者要有自己理性的判斷，不要跟風(fēng)。”

                                      深杭或率先試點

深圳、杭州被認(rèn)為是房地產(chǎn)稅可能最先試點的城市。其被納入試點的理由是兩個地方房地產(chǎn)評稅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)基本成熟。

房地產(chǎn)稅改革可分三個階段，從2004年到2005年是起步階段，從2006年到2008年是深化階段，從2009年開始是推進和實踐階段。

在起步階段，包括北京、南京在內(nèi)的六個試點城市開展一些相應(yīng)的探討和研究，北京最早提出采用成本法建立CAMA系統(tǒng)（批量評估），南京提出基準(zhǔn)價格加上修正系數(shù)的修正方法，實際上是市場法，重慶也開發(fā)比較好的CAMA。

2006年-2008年，房地產(chǎn)稅改革在總結(jié)了前期階段經(jīng)驗基礎(chǔ)上，政策層面把試點地區(qū)范圍相應(yīng)擴大到十個。

2009年之后，房地產(chǎn)稅改革試點城市丹東市開發(fā)了CAMA系統(tǒng)，而杭州市用于契稅征管開發(fā)的契稅征管系統(tǒng)已經(jīng)非常完善。

現(xiàn)在，浙江杭州財政局直屬征收管理局局長卓安軍表示，“已在社區(qū)、物業(yè)等單位配合支持下，實地到每個住宅小區(qū)，對每一棟樓房進行勘察、拍照，登記住宅樓地址門牌，了解住宅樓所處的區(qū)域狀況、交通條件、生活服務(wù)配套設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量、物業(yè)管理情況，核對房屋性質(zhì)、層數(shù)、類型、建成年份等信息，摸清每一棟住宅樓的第一手信息。”

深圳房地產(chǎn)評稅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)從2006年開始起草，到目前已經(jīng)完成了第七稿。

深圳的數(shù)據(jù)管理主要思路沿用了明萬歷年間首輔張居正的做法，將田地山塘挨次排列、丘段連綴地繪制在一起，標(biāo)明所有人、天地的四個方位，其形似魚鱗而被稱為魚鱗圖冊。此次深圳的數(shù)據(jù)管理分為幾個步驟，首先是宗地，其次是地塊，然后再到房子，最后到人。

此外，深圳的房屋信息系統(tǒng)還可以進行空間查詢。“所有的房屋資料放在GIS（地理信息系統(tǒng)）數(shù)據(jù)庫的，可以做到立體查詢，有一點像星球大戰(zhàn)，一棟一棟房子樹在那里，可以從這個窗子進去看窗子外面的。”耿繼進形象地比喻。

                                     北京“金融街報告”

除了深圳和杭州，上海和北京也被納入房地產(chǎn)稅收的試點城市，但國稅總局官員告訴記者，上海本來有望在今年6月試點的，但最后拿出來的方案很不成熟，所以否掉了。

國稅總局官員還表示，其實財政部和國稅總局是非常希望有幾個省市能夠出來做試點，還曾承諾因為試點而造成投資開發(fā)減少的，中央財政會通過轉(zhuǎn)移支付給予彌補。但有些城市并不想試點，比如北京財政局說，如果在北京試點，就得同時把北京周邊的河北、天津也應(yīng)納入試點，否則對區(qū)域來說不公平。

不過，在國家稅務(wù)總局的支持下，北大林肯中心已經(jīng)對北京金融街做了“模擬評稅”。

金融街是北京市第一個大規(guī)模整體定向開發(fā)的金融產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。南起復(fù)興門，北至阜成門，西起西二環(huán)路，東至金融大街的帶狀區(qū)域。

項目參與者曲衛(wèi)東介紹，選取金融街的原因是，該區(qū)域內(nèi)不動產(chǎn)項目均為1993年后建成，品質(zhì)較高，樓齡較短，登記數(shù)據(jù)比較完整。

在金融街試點“空轉(zhuǎn)”試驗中，稅率是按1%測算的，按照評估的價值測算房地產(chǎn)稅額大小與現(xiàn)行征收的房產(chǎn)稅、教育費附加和城建稅之和基本相當(dāng)。如果房產(chǎn)稅以1%稅率開征，和現(xiàn)行企業(yè)的稅負(fù)基本一致，甚至略有降低。這也意味著，未來房產(chǎn)稅征收后，教育費附加、城建稅將停止征收，并入新房產(chǎn)稅中去。

曲衛(wèi)東說，我們通過金融街的項目得出主要的結(jié)論是，目前中國大陸政府所擁有土地和房屋登記數(shù)據(jù)基本上可以滿足商業(yè)房地產(chǎn)評稅的需要。“目前香港是3%，加拿大是2%-3%區(qū)間的稅率，將來政府通過這個角度獲取比較穩(wěn)定的甚至略有增長的房地產(chǎn)稅收入，還是很有把握的。”

所以，北大林肯中心提出建議，國家及時開始對全國的房屋開展普查工作，利用三年時間，把全國的房屋全部普查完成，房地產(chǎn)稅，特別是改革的重要的目標(biāo)對住宅將來開征房地產(chǎn)稅就很有把握了。

                                 仍存在障礙

會上國務(wù)院發(fā)展研究中心倪紅日教授呼吁，盡快推出對經(jīng)營性房地產(chǎn)稅制改革，“完全按照市場評估價值進行征稅的條件基本成熟，只要把現(xiàn)在的試點馬上普及就可以了。”

但房產(chǎn)稅正式推出仍存在一些障礙。

國務(wù)院發(fā)展研究中心認(rèn)為，對于稅率和免征額的確定要給予地方政府一定的自由裁量權(quán)，稅要作為地方稅種，并成為級次較低地方政府主要稅收來源。

此時研討會上，國家稅務(wù)總局收入規(guī)劃核算司副司長王道樹認(rèn)為，“現(xiàn)在我們面臨最大的問題是，房產(chǎn)稅的研究已經(jīng)十年多了，制度建設(shè)和實際工作一直在做，但是社會上感覺到進展不是那么快，給全社會和市場的預(yù)期也不是很明晰。”

王道樹認(rèn)為，房產(chǎn)稅的基本功能還是籌集收入和調(diào)節(jié)國家和財產(chǎn)所有者收入分配。但目前房地產(chǎn)價格上漲，特別是2009年以來房地產(chǎn)市場大幅度的漲價，民眾從情緒化的角度考慮，上對房地產(chǎn)稅抑制價格的功能給予過大的希望，恰恰會丟掉最基本的功能。“如果市場下行了，我們又怎么考慮呢？”王道樹說。

所以，未來房地產(chǎn)稅是調(diào)控“核武器”的說法將會被淡化，這有利于房產(chǎn)稅的推進。

除了上述問題，倪紅日教授認(rèn)為試點推進另一個難點是在對個人住宅征稅領(lǐng)域。他建議，應(yīng)該對居民住宅進行廣泛或者說全面清查和摸底，建立地理信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)之上，按照價值或者是按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，先對前10%高檔住宅開始征稅。

至于更詳細(xì)做法，國務(wù)院發(fā)展研究中心社會發(fā)展研究部副部長林家彬建議，房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是市場評估價值，同時要規(guī)定對基本居住需求不征稅。免征額和稅率設(shè)計要使結(jié)果符合二八原則，80%的稅收來自于20%的納稅主體，各地居住條件低于平均水平以下的居民無需納稅或只需交納很少的稅。