經(jīng)濟觀察報 記者 胡芳潔 周亞玲 擁擠的中關村,一如往日的熱鬧非凡,圍繞電子產(chǎn)品零售而來的供應者、購買者,已經(jīng)成為中關村最重要的一部分。隨著政府主導的中關村核心區(qū)(中關村西區(qū))產(chǎn)業(yè)升級的推進,包括電子賣場在內(nèi)的零售業(yè)態(tài),成為不鼓勵發(fā)展的對象。
這一調(diào)整,將是中關村商業(yè)地產(chǎn)運營的一次重大挑戰(zhàn)。
再見中關村
早在2009年7月,中關村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整的序幕已正式拉開。當時海淀區(qū)政府頒布的《關于加快推進中關村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整的通告》中明確表示“不鼓勵電子賣場、商(店)、購物中心、餐飲等業(yè)態(tài)在本區(qū)域內(nèi)發(fā)展”,研發(fā)中心類、創(chuàng)新類、科技金融類等業(yè)態(tài)成為鼓勵的對象。
業(yè)態(tài)調(diào)整不是行政命令所能一蹴而就的,時至今日,中關村西區(qū)的調(diào)整正在慢慢顯示出來。
劉開航是鏈家地產(chǎn)在中關村西區(qū)一家店鋪的店長,電子產(chǎn)品經(jīng)銷商是其租賃客戶的一部分,這部分業(yè)務占據(jù)這家店鋪20%左右的業(yè)務量,經(jīng)銷商會租賃該區(qū)域的住宅項目或商業(yè)項目,作為辦公地點。最近,劉開航明顯感覺到政策帶來的變化。
“去年政策頒布以后,就開始有經(jīng)銷商從這里撤離。”劉開航說,根據(jù)他估計,已有5%左右的經(jīng)銷商從中關村離開。
經(jīng)銷商為零售店鋪提供貨源,他們往往會在中關村地區(qū)租一個地方作為辦公地點,除寫字樓外,周邊一些住宅項目也成為經(jīng)銷商集中的地方。業(yè)態(tài)調(diào)整政策頒布以后,一些規(guī)則也在悄然發(fā)生改變。
劉開航介紹,之前接受經(jīng)銷商租賃的住宅項目,開始實行“只出不進”管理辦法。所謂“只出不進”,是指已經(jīng)入住的經(jīng)銷商可以從這里撤離,但不再接受新的經(jīng)銷商來此租賃房屋作為辦公地點。
這顯然是住宅項目物業(yè)公司配合政府實行的一種緩慢清理的方式。據(jù)了解,沁園公寓、紫金莊園等項目已經(jīng)開始實行這一做法。
劉開航表示,以沁園公寓為例,一個140多平方米的房子,租給經(jīng)銷商價格為7500元-8500元/月,現(xiàn)在只能作為居住用途出租,價格約為7000元-8000元/月。租賃價格出現(xiàn)百元左右的下降,而且業(yè)主開始需要負責房屋設備的維修,居住需求的租賃時間也沒有商家穩(wěn)定。
被卡住的商戶
文件頒布以后,中關村西區(qū)的商業(yè)格局開始改變,商戶劉明正是尷尬局面的親歷者之一。
劉明從一家理工科大學博士畢業(yè)后,來中關村創(chuàng)業(yè)了3年,做電腦硬件,還做高性能計算、軟件開發(fā)等研發(fā)類業(yè)務,原來在E世界注冊有一家公司,在海龍也注冊有一家公司。
后來在海龍注冊的那家公司越做越大,因為E世界的辦公場所更大,去年,劉明打算把海龍注冊的公司搬到中關村E世界。于是他就把在E世界的公司先搬走,也把海龍的公司遷出。結(jié)果正在此時,中關村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整文件出臺,中關村E世界和海龍不再允許硬件銷售類公司新進。
結(jié)果,劉明被卡在了中間:海龍那家公司無法搬遷到中關村E世界了,因為不能注冊;而海龍又回不去了。
劉明只好在中關村E世界旁邊另找一處不屬于中關村西區(qū)的地方,將原來海龍的公司搬進去。但原本賣電腦硬件的業(yè)務就無法在E世界做了,開展經(jīng)營活動不方便,也不好聚集人氣。
劉明就只好找E世界商量,E世界也沒有辦法,就讓劉明等候。劉明一等就是一年。
劉明介紹,中關村西區(qū)產(chǎn)業(yè)升級文件下來之后,被解讀了很多次。2010年1月,整個E世界都不允許做硬件的進入了,只有部分有生產(chǎn)能力、自主品牌的大硬件公司例外,
愛國者;2010年1月之后,又變成6樓以下還允許賣硬件的進來。但公司名字必須是商貿(mào)有限公司,而劉明的公司有兩成的業(yè)務是軟件開發(fā)和高性能計算等,叫商貿(mào)公司顯然不合適,特別是在對外洽談業(yè)務的時候。于是劉明還是不能將注冊地搬回E世界6樓以下。而E世界6樓以上的單位要注冊公司,就要取消增值稅資格,也就意味著不能做商業(yè)貿(mào)易。
目前硬件公司要進入中關村西區(qū),必須要有生產(chǎn)能力、自主品牌,眾多經(jīng)銷商已經(jīng)無法進入。
劉明一直也是沿著向研發(fā)類公司完全轉(zhuǎn)型的路子走的。但劉剛畢業(yè)3年,研發(fā)的業(yè)務不能養(yǎng)活整個公司,還要搞硬件來幫助公司盈利。劉一直不愿意更名商業(yè)貿(mào)易公司,叫科技公司的原因也是劉的志向是做研發(fā)為主。
劉明說,他能理解中關村西區(qū)轉(zhuǎn)型的迫切心情,但將來公司做大了,中關村西區(qū)歡迎他,他也不回去了。這種一刀切的作風讓他有些難以接受,他原本是希望伴隨著中關村西區(qū)一起成長的。
商業(yè)變局
海淀區(qū)常務副區(qū)長、中關村西區(qū)協(xié)調(diào)管理委員會主任楊志強曾對媒體表示,中關村西區(qū)將通過壓縮商業(yè)面積,置換出空間引入科技金融類企業(yè)進駐。中關村西區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項目必須重新審視自己的定位。
海龍大廈、鼎好電子商城和中關村E世界商城,是該區(qū)域最主要的幾家電子賣場。為順應政策的調(diào)整,早在去年七八月,海龍集團就開始考慮調(diào)整海龍大廈租戶結(jié)構(gòu)的問題,并于11月開始行動,對12至16層的經(jīng)營客戶進行撤離,將這幾個樓層改造成寫字間對外出租。
據(jù)了解,在大廈結(jié)構(gòu)調(diào)整以前,海龍大廈1至16層都是屬于IT賣場,對12至16層經(jīng)營類商戶停止續(xù)約后,海龍投入資金對這些樓層進行了寫字間改造。
“當時就是采取措施,壓縮賣場的面積,將12至16層改造成寫字樓,出租給科技、研發(fā)類的企業(yè)。”海龍集團品牌經(jīng)理傅利對本報表示,公司不僅投入資金對高層賣場以及樓下各區(qū)進行了改造,也盡量將搬離商戶安排在下層商鋪中。隨著對經(jīng)營類商家的撤離,12至16層的入住率從98%下降至18%,經(jīng)過重新招商,目前入住率上升至60%左右。根據(jù)記者在海龍大廈現(xiàn)場看到的情形,寫字樓部分確實還有一部分的空置面積。
隨著商鋪面積壓縮、運營方向調(diào)整,企業(yè)面臨著現(xiàn)實的挑戰(zhàn)。據(jù)本報了解,海龍大廈此次業(yè)態(tài)調(diào)整,使得其年租金收入損失1000多萬元,而海龍大廈整體租金收入為每年1億多元,這就意味著租金收入下降了10%左右。
“進行寫字樓的招商工作中,打進電話的特別多,但絕大多數(shù)還是做經(jīng)營的商戶,我們的招商人員只能一遍一遍對他們解釋現(xiàn)在的情況。”傅利表示。而目前,海龍集團正在試圖通過開設社區(qū)服務點、賣場管理輸出、物業(yè)管理服務輸出等方式,來增加新的利益增長點。
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