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本報自商務(wù)部獲得數(shù)據(jù)顯示，1-9月份房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際利用外資同比增長56%，而同期全行業(yè)的增幅是16.6%，制造業(yè)只有1.6%。

一位地方上長期利用境外資本的機(jī)構(gòu)投資者王先生對記者表示：“這些錢進(jìn)來的方式多種多樣，操作最多的還是以FDI的方式。”

“熱錢通過FDI進(jìn)入是最安全的，其次才是虛假貿(mào)易，地下錢莊的安全性比較差。”廣東社科院教授黎友煥博士跟蹤研究時發(fā)現(xiàn)，“通過FDI這個與地方政府共贏的方式攜帶資本入境顯然安全得多。”

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當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)正經(jīng)歷著嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，自今年4月份的“新國十條”逐步落實(shí)以來，各地銀行信貸緊縮和稅收調(diào)整政策使得中國房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)融資渠道收窄。

1-8月，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部資金來源中的國內(nèi)資金部分呈逐月下降趨勢，資金規(guī)模由年初的3189億元降至8月份的2816億元，占房地產(chǎn)企業(yè)總資金來源的比重也由60%降至50%左右。

但嚴(yán)厲的調(diào)控并沒有阻擋住房地產(chǎn)市場“量價齊升”的局面。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月，經(jīng)受了幾個月政策調(diào)控的全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.1%，其中高檔住宅漲幅最大。成交量更是暴增5成。

僅9月份，全國完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)高達(dá)95家，其中增資的達(dá)43家，新設(shè)立的有31家，并購為6家。這些數(shù)字均超出過去3年的平均水平。

“雖然1-9月份農(nóng)林牧副漁實(shí)際利用外資的增幅高達(dá)近90%，但是它們整個占比很小，房地產(chǎn)不同，它占全國實(shí)際利用外資的20%多。”一位接近商務(wù)部人士這樣分析。

他說：“外資流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的速度正在加快，房價仍在走高部分原因在此，這是國際游資在賭人民幣升值和資產(chǎn)價格上升。”

房地產(chǎn)領(lǐng)域吸收外資情況是從今年2月份開始止跌回升的，恰逢被擱置已久的人民幣升值問題再次“熱炒”之際。

這不是巧合，已經(jīng)成一個規(guī)律。

中國建設(shè)銀行行長辦公室高級經(jīng)理趙慶明說：“每當(dāng)人民幣升值預(yù)期加大，又趕上國內(nèi)對房地產(chǎn)調(diào)控的時候，F(xiàn)DI一定會呈現(xiàn)激增的態(tài)勢。”

“外資只要在中國持有不動產(chǎn)，即便是房價沒有變化，也能獲得等同于人民幣升值幅度的收益。”易居中國研究院綜合部部長楊紅旭表示。

雖然近幾天人民幣升值態(tài)勢有所轉(zhuǎn)向，但是大家對其預(yù)期并未因此減弱。

新華財經(jīng)SMRA報告稱，美聯(lián)儲新一輪定量寬松將確保美元在今年剩下的時間中繼續(xù)疲軟，從而為人民幣兌美元進(jìn)一步溫和升值且貿(mào)易加權(quán)匯率持穩(wěn)創(chuàng)造空間。如果在最后幾個月人民幣兌美元進(jìn)一步升值1%，那么會令匯價上升至6.62，這似乎是合乎情理的篤定。

摩根大通中國區(qū)董事總經(jīng)理龔方雄在世紀(jì)管理名家講堂上也說：“通過人民幣適當(dāng)升值來管理中國的通脹比加息更有效。”

                            FDI最安全

熱錢進(jìn)來，鉆“FDI”政策的空子最安全。

王先生告訴記者：“通過FDI這一有地方政府保障攜帶資本入境的方式就簡單多了。”

這個過程并不復(fù)雜。

首先在開發(fā)區(qū)找到一家外資公司，或者找一家合資公司，如果有一個項(xiàng)目本來需要2億元的資金，“但是我們與政府溝通好后上報該項(xiàng)目需要資金4億元，剩下兩個億的缺口可以光明正大地入境后再分流出來，需要做的就是把報表拼湊好就可以了，一點(diǎn)痕跡也沒有。”

王先生稱，這樣做的好處是以后有資金入境可以不斷追加項(xiàng)目，不用再去注冊新的公司。況且注冊資本基本不會一步到位，急需用錢的時候可以繼續(xù)抽離注冊資本，不用的時候又可以將注冊資本補(bǔ)齊。

“招商引資的總量是多少仍是地方政府官員很重要的考核指標(biāo)。”王先生解釋說，那些招商引資總資本和實(shí)際到位資本發(fā)生嚴(yán)重差額的公司是中介代理機(jī)構(gòu)重點(diǎn)尋找合作伙伴的對象。

為了緩解內(nèi)地部分地區(qū)的資金緊張，2009年3月國家將境外企業(yè)對境內(nèi)企業(yè)的并購審批權(quán)下放至地方商務(wù)局，“但商務(wù)部門對外商投資項(xiàng)目的審批，主要還是案頭文件審查，我們只要給出一個很好的理由，還是可以蒙混過關(guān)的。”

記者電話咨詢一個高新區(qū)的招商辦負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人表示，只要其他程序上沒有問題，如果駐扎在該開發(fā)區(qū)，擴(kuò)大項(xiàng)目資金的上報額度可以有彈性空間。

外資以這種方式入境換成了人民幣之后，有專門的賬戶監(jiān)管，但是原公司本來就有一定的實(shí)業(yè)基礎(chǔ)，通過變更一下用途或者追加投資的方式規(guī)避監(jiān)管還是一件很容易的事。

有時候，王先生還會直接“借殼進(jìn)場”。

“很多香港公司本來就在內(nèi)地有投資項(xiàng)目，或者持有內(nèi)地房產(chǎn)公司的股權(quán)，那我們就會直接收購他們的股權(quán)，只要不是上市公司，股權(quán)變更其實(shí)很容易也很隱蔽。招牌一樣，誰知道這家公司背后是誰呢？”

大規(guī)模的機(jī)構(gòu)熱錢不太可能通過地下錢莊的方式進(jìn)入，這種方式的安全系數(shù)太低；虛假貿(mào)易的方式面臨更嚴(yán)厲的監(jiān)管，被截留下來的熱錢要面臨高昂的所得稅課稅,這也將大幅度提高熱錢的進(jìn)入成本。

最常用的三種方式中，F(xiàn)DI的空子最好鉆。

外匯管理局的一位人士也承認(rèn)，“今年上半年國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在宏觀調(diào)控下境內(nèi)融資困難，開始通過境外關(guān)聯(lián)公司從境外獲取貸款，然后再將資金以外商投資方式投入境內(nèi)，這也是前三季度房地產(chǎn)行業(yè)外商直接投資大幅增長的重要原因。”