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本報獲悉，今年1月1日起實(shí)施的 《城市、鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制審批辦法》將對地方政府隨意修改房地產(chǎn)項目規(guī)劃亮起紅燈。該辦法對容積率調(diào)整等規(guī)劃指標(biāo)管理作出了更為嚴(yán)格的規(guī)定。

該辦法規(guī)定，經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃具有法定效力,任何單位和個人不得隨意修改。如要修改，則必須經(jīng)過專題論證，征求利害人意見，甚至舉行聽證會，并經(jīng)過原審批機(jī)關(guān)同意。

此前，住建部公布了歷經(jīng)一年多時間整治違規(guī)調(diào)整容積率行動的處理結(jié)果，全國2150個房地產(chǎn)開發(fā)項目存在這種現(xiàn)象。

住建部政策研究中心副主任王玨林對本報記者稱， “房地產(chǎn)項目調(diào)整規(guī)劃是非常常見的事，這也是一些開發(fā)商敢冒著風(fēng)險高價拿下地王的原因所在”。

2010年末，年度出讓計劃尚未完成的城市大規(guī)模集中推地，令各地土地市場再續(xù)火爆， “地王”身影也相繼頻出，而此時距新 “國十條”出臺尚不足三個月。

                               地王騰挪

據(jù)本報記者了解，此次對違規(guī)調(diào)整容積率問題的專項治理工作由住建部及監(jiān)察部共同組織，在2009年4月份就已啟動，住建部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了 《關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題開展專項治理的通知》 (建規(guī) 〔2009〕53號)。

而2010年第二季度，住建部與監(jiān)察部又組織了對部分地區(qū)專項治理工作的抽查。但原計劃于第三季度通報的結(jié)果卻一直拖延至2010年12月24日才正式發(fā)布。

根據(jù)當(dāng)日新聞發(fā)布會上的數(shù)據(jù)，住建部一共排查了98577個項目，而糾正和處理違規(guī)變更規(guī)劃調(diào)整容積率項目達(dá)到了2150個。

在兩部委啟動此次專項治理工作的2009年4月，正是房地產(chǎn)項目容積率調(diào)整問題最為嚴(yán)重的時候，部分原因則是與當(dāng)時市場低迷的狀況有關(guān)。

在2007年土地市場行情火爆，創(chuàng)下多個地王紀(jì)錄之后，突如其來的金融危機(jī)使得國內(nèi)樓市突然陷入低迷，不少2007年的高價土地項目都一度陷入困境。

曾以92億元的價格拍下長沙新河三角洲地塊的北辰長沙項目，當(dāng)時就被退地傳聞所圍繞，而不少項目也最終被政府收回。最知名的莫過于蘇寧環(huán)球退還上海黃浦區(qū)163街坊地塊。

退地，對于地方政府與開發(fā)商而言，無疑是一個雙敗的結(jié)局。由此，一條捷徑產(chǎn)生，那就是“更改容積率”。

以北辰長沙項目為例，按照最初拿地時的標(biāo)準(zhǔn)，該地塊的成本價格為3721元/平方米，即便放在2010年上半年，這個價格也會對項目盈利形成極大壓力。而在與長沙市反復(fù)溝通之后，該項目規(guī)劃及部分標(biāo)準(zhǔn)最終被調(diào)整，放寬了對首期投資的要求及標(biāo)準(zhǔn)，并同意北辰方面增加棟樓的規(guī)劃高度。

按照新的規(guī)劃，北辰長沙項目的樓面地價降至1671元/平方米。而為補(bǔ)償北辰方面的拿地?fù)p失，長沙市將項目內(nèi)的市政路網(wǎng)工程承包給北辰。

“調(diào)整規(guī)劃，是一件很嚴(yán)肅的事，然而，這種情況在一些城市屢屢發(fā)生，一旦開發(fā)商無力開發(fā)，只要把規(guī)劃用途調(diào)整為綠地或其他公益用地，就不會虧本，這在一些城市成了房地產(chǎn)業(yè)的公開秘密。”中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長嚴(yán)金明如此評價稱。

住建部城鄉(xiāng)規(guī)劃司司長孫安軍也表示，存在 “地方政府和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門從地方、部門利益出發(fā)擅自批準(zhǔn)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率”的現(xiàn)象。

                              新的風(fēng)波

盡管住建部處理違規(guī)調(diào)整容積率的2150個項目，在排查的98577個項目中所占比例極小。但在兩部委展開專項治理的同時，由于規(guī)劃變更而引起的風(fēng)波在2010年卻越來越多。

2010年1月，北京廣渠門15號地得主方興地產(chǎn)申請調(diào)整規(guī)劃，因爭議頗多而被否。2010年3月，雅居樂廣州科學(xué)城地王從55米拔高至100米、建筑面積提高80%。

此后，萬科北京長陽鎮(zhèn)項目申請調(diào)整規(guī)劃并獲得批準(zhǔn)，其中03地塊建筑控制高度由45米調(diào)整為60米，容積率由2.0調(diào)整為2.49；04地塊建筑控制高度由60米調(diào)整為80米，容積率由2.2調(diào)整為2.41。

而剛剛完成出讓的北京CBD六幅地塊，其容積率也比2009年出讓時有了大幅度的提高。而容積率可能影響到的一個結(jié)果是，此次CBD六幅地塊的最終樓面價格，均在兩萬元每平方米左右，對比周邊項目四五萬元每平方米的售價，可以說是相當(dāng)?shù)汀?

有業(yè)內(nèi)人士稱，2010年部分項目容積率調(diào)整的原因與中央對于地方穩(wěn)定房價的要求有關(guān)系。

在2010年12月29日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住建部部長姜偉新便稱，住建部將 “適時會同監(jiān)察部對省、市人民政府穩(wěn)定房價工作進(jìn)行考核，對政策落實(shí)不到位、工作不得力的，進(jìn)行約談直至追究責(zé)任。”

萬科長陽項目在2010年7月份以13500元/平方米的低價入市，也被部分輿論指為受益于容積率的調(diào)整。

不過，這些項目都經(jīng)過了公示等一套標(biāo)準(zhǔn)程序。

事實(shí)上，在住建部的文件里，2010年以來生出好幾起規(guī)劃調(diào)整風(fēng)波的北京，還屬于容積率管理法規(guī)建設(shè)做的比較好的城市。

                              配套法規(guī)

北京市規(guī)劃委、市監(jiān)察局共同制定了 《關(guān)于落實(shí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部 〈關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知〉的意見》，將建設(shè)用地容積率指標(biāo)的調(diào)整程序具體細(xì)化為八大環(huán)節(jié)。而在年初對各地情況進(jìn)行匯總時，住建部也將北京等七個省市列為容積率法制建設(shè)的典范。

住建部政策研究中心副主任王玨林也對記者表示，2011年北京容積率調(diào)整事件頗受關(guān)注的原因，也主要在于 “增加了透明度”，因此在客觀上也增多了討論。

令人擔(dān)心的在于，孫安軍在12月24日的發(fā)布會上也指出，近一半的省、自治區(qū)、直轄市沒有完成配套法規(guī)的制定工作，房地產(chǎn)開發(fā)中違法違規(guī)建設(shè)、政府有關(guān)部門監(jiān)管不力的問題還不同程度地存在。

而在住建部公布治理成果之前，全國土地市場正迎來一場熱潮。11月份，武漢、廣州、溫州等城市相繼出現(xiàn)創(chuàng)紀(jì)錄的地王。進(jìn)入12月份，土地市場的火熱勢頭絲毫不減。國土資源部在12月19日出臺通知，要求各地對溢價過高的地塊上報說明情況。

從某種意義上，住建部選擇在此刻發(fā)布容積率調(diào)整治理成果，也有著警示的意義。