一個月前，很多業(yè)界人士還在呼吁地產(chǎn)商去二、三線城市“避風”，但來自分析機構的說法卻警示著新的巨大風險。

8月中旬，高華證券的分析師們在重慶、武漢和天津進行了三天的實地考察，考察的結果并不樂觀，他們依然很謹慎地說，“對未來幾個月部分市場出現(xiàn)進一步回調(diào)的可能性感到擔憂”。

這三個城市一向被認為是二線城市的代表。這份報告認為，天津、重慶、武漢三城市庫存偏高，房產(chǎn)價格戰(zhàn)已經(jīng)在所難免。

虎杰投資顧問首席分析師張寅也提醒，在整體形勢不佳的背景下，房地產(chǎn)市場存在地域差異，但不應過分夸大，消費情緒傳導需要時間并呈波浪式推進，不存在一線城市低迷，二、三線城市卻持續(xù)反向猛漲的可能性。

高華證券的分析師還認為，由于各方面綜合因素，可能將房地產(chǎn)市場的復蘇至少推遲到2009年第二季度之后。

華遠地產(chǎn)董事長任志強也向本報表示，“如果經(jīng)濟增速出現(xiàn)較明顯的下滑，對房地產(chǎn)的打擊將更加致命。”

擔憂

高華證券研究人員的調(diào)查顯示，武漢、天津房地產(chǎn)市場信心進一步惡化，他們走訪的那些天津的開發(fā)商不得不把銷售目標下調(diào)30%至50%。數(shù)據(jù)顯示，這三個城市的庫存需要12至27個月才能消化完畢，需要注意的是，接下來9月至11月份還會有大量新增供應出現(xiàn)。

調(diào)查中反應市場波動一個比較明顯的例子是重慶的地價波動巨大。2007年上半年，重慶平均地價為350元每平方米，2007年下半年升至1800元，2008年上半年又降至939元。

研究人員認為，這些城市的價格戰(zhàn)已經(jīng)在所難免，黃金地段高品質(zhì)房銷售狀況可能會略好些。支持高華證券這個結論的原因還包括：下半年新增房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款可能會低于上半年水平，因為各銀行可能已經(jīng)在上半年用掉了全年房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度的65%左右。同時，未來幾個月投資增長可能會加速下滑。

之前，對于二、三線城市的評論較多側重于二、三線城市表現(xiàn)好于一線城市，甚至中國房地產(chǎn)協(xié)會也建議開發(fā)商前往三、四線城市避風。但張寅認為，房地產(chǎn)市場并不存在純粹被割裂的地域。“對房地產(chǎn)市場造成影響最重要的因素是成交量，而消費情緒是會傳遞的，雖然它會有時間上的差異。”高華證券分析師王逸也反對單純地將二線城市與一線城市對比，因為各個城市情況差異很大，她指出，高華證券的調(diào)查是站在全國整體市場考慮，并非刻意針對某些城市。

在高華證券走訪的三個城市當中，從承受比例和目前的庫存水平來衡量，重慶的情況略好，其次是天津，最后是武漢。他們認為，中央政府對重慶和天津的更有利政策以及重慶大規(guī)模城市改造，為長期內(nèi)當?shù)亟?jīng)濟增長和住房升級需求提供了更好的前景。

不過，高華證券依然認為，市場的持續(xù)回調(diào)可能對房地產(chǎn)開發(fā)商的2009年盈利造成負面影響，引發(fā)又一輪盈利預測/估值下調(diào)。其中主要風險包括：未來幾個月房屋成交量比預期更迅速、更強勁地復蘇；通脹壓力緩解，使政府放松部分緊縮措施。

沈陽例證

這份報告對未來至2009年第二季度的房地產(chǎn)市場看法持謹慎觀點，認為難以趨穩(wěn)，因為未來幾個月庫存被大量消化的可能性越來越小。由于各方面綜合因素，可能將房地產(chǎn)市場的復蘇至少推遲到2009年第二季度之后。

這份報告得到很多業(yè)內(nèi)人士的贊同。作為北京地產(chǎn)聯(lián)盟的積極分子，北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)公司營銷總監(jiān)齊志輝告訴本報，他們最近接到了來自二、三線城市數(shù)十家公司的求助電話。其要求幫助的類型種類繁多，不過比一線城市地產(chǎn)商境況稍好的是，求助的內(nèi)容多半是產(chǎn)品表現(xiàn)力不足、產(chǎn)品定位困惑、推廣技術困難等技術性問題。有豐富的二線城市操盤經(jīng)驗的齊志輝告訴本報，“青島、威海等一些二、三線城市情況可能比北京還要糟糕。”

事實上，在二線城市中，即便是發(fā)展勢頭強勁的也難免受到全國大氣候影響。戴德梁行大連公司沈陽分公司高級助理董事李成瑛在接受記者采訪時表示，沈陽的房價從全國來看明顯偏低，但上半年以來也出現(xiàn)了明顯的成交萎靡和價格增長停滯現(xiàn)象。

在沈陽風景優(yōu)美的機場路邊緣，富力地產(chǎn)沈陽分公司工作人員忙碌地準備著“仙湖國際別墅”開盤工作。盡管該別墅的園林和設計至臻至善，在沈陽首屈一指。不過，富力地產(chǎn)的忙碌在沈陽還是顯得相當孤獨，難得見到其他項目與之打拼競爭的廣告，因為大多項目都推遲了開盤計劃。

根據(jù)官方統(tǒng)計，沈陽今年前兩個季度成交面積為420萬平米，同比呈現(xiàn)明顯下滑。而成交價格官方數(shù)據(jù)顯示為同比漲幅3%。對于這個仍舊保持略微增長的數(shù)據(jù)，李成瑛有些猶豫，“我不是很確定，市場的表現(xiàn)可能沒這么好。”

目前沈陽的平均商品房價格為3700元/平方米，2007年底時的均價為3400元。與大部分經(jīng)濟發(fā)達二線城市比起來，沈陽房價極低。甚至與河北省某些三線城市均價接近。即便有人放膽說聲沈陽房地產(chǎn)無泡沫，預計反對者也不會太多。在深圳、廣州低迷大半年之后，沈陽終于感覺到了寒意，盡管這個城市一直被認為是增長潛力巨大、泡沫較小的城市。

有趣的是，泡沫成分較少的評估多少還是會給沈陽留些好處，一個呈現(xiàn)正比的證據(jù)顯示越是發(fā)展早、價位偏高的城市受到整體形勢沖擊的越早，困難越大。

大氣候影響

高華證券報告對未來市場的預期是基于宏觀經(jīng)濟政策。盡管中央政府對天津的有利政策和重慶大規(guī)模城市改造為長期內(nèi)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和住房升級需求提供了更好的前景，但總體上宏觀不利因素仍然存在，如果央行不放松信貸政策，開發(fā)商從銀行獲得貸款可能會有所減少。房地產(chǎn)行業(yè)自2007年信貸緊縮以來萎縮明顯，與央行的一系列防金融風險，防通貨膨脹緊密相關。一線房地產(chǎn)城市成交量應聲而落，這是目前全國房地產(chǎn)價格增幅下降的主因。李成瑛也認為，沈陽的消費者信心明顯受到大形勢影響，沈陽周邊的三線城市也開始呈現(xiàn)低迷趨向，“去年底沈陽就開始議論，北京房價跌了，沈陽會不會跌？”

事實上，開發(fā)商對宏觀經(jīng)濟形勢的變化和政策走向非常在意。消息人士透露，6月份對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)查已經(jīng)完畢，結論是“影響投資，但不危及金融安全”，中央政府不會出臺救市政策。調(diào)查后，房地產(chǎn)救市論就此偃旗息鼓，低迷狀況繼續(xù)向全國蔓延。也正是在6月份之后，武漢、重慶等部分二線城市尾隨一線城市呈現(xiàn)價量齊跌的局面。

至少到目前為止，央行并沒有放松對房地產(chǎn)貸款的控制。在防通貨膨脹、防經(jīng)濟下滑的爭論中雖已傳出積極財政政策的轉型可能，但房地產(chǎn)是否會作為投資拉動的重點值得懷疑。任志強向本報表示，還不只是信貸政策，未來經(jīng)濟發(fā)展形勢是房地產(chǎn)走向的關鍵所在。他分析：“如果經(jīng)濟增速出現(xiàn)較明顯的下滑，對房地產(chǎn)的打擊將是更加致命的。”

齊志輝對整體形勢也試圖保持著清醒，這也成為他反駁地產(chǎn)聯(lián)盟組織“志愿者”活動不單純，是為了去下面“拉活”的理由，“舉國都在觀望，誰也逃不了”。而張寅則反問：“何以見得房地產(chǎn)市場繁榮的時候會由一線向二、三線城市傳遞，而冷的時候它就不會傳遞？根據(jù)何在？”

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